廣東
站在當前時點去看樓市未來的發展，其實主線已經算是很清晰了，基本上可以說是大局已定了。國內房地產自98年“房改”以來，算是經歷了完整的上漲和下跌周期了，市場自身也會變得更加成熟了，房價普漲普跌在短時間內大概率是不會再出現了。
隨著驅動房地產市場的因素在發生變化，對房地產市場未來的發展態勢有兩個重要的判斷：
一、國內總人口自2022年起就開啟了負增長的態勢，人口一旦進入負增長在短時間是很難逆轉的。人口增長是增量住房需求的主要來源，而如今人口開啟了負增長的態勢，則意味著未來住房的增量需求會隨之減少。
而與此同時，另一個驅動房地產市場快速發展的因素——城鎮化進程也開始減緩了。2025年末國內常住人口的城鎮化率已經達到67.89%，這已經算是一個比較高的水平，未來城鎮化進程大概率會呈現出減緩的態勢。城鎮化減緩也一樣會導致新增住房需求減少。
再加上過去幾十年里，房地產市場的大建特建，目前國內的存量房產規模已經是相當大了。
綜合以上多個因素來看，國內房地產市場已經逐漸由增量市場轉為了存量市場。進入存量市場之后，房地產市場會呈現出很多與過去不一樣的發展趨勢：
城市更新將會成為房地產市場的一個重要開發方式；二手房交易量的占比會逐漸變大；整體房地產市場由過去供不應求轉為供大于求，房價難有普漲行情了，等等。
二、進入存量市場之后，房價雖然很難有普漲行情，但是國內的市場太大了，樓市的走勢大概率會是分層的，即房價漲跌有望會回歸到城市層面，由城市自身的基本面和其樓市的供求關系來決定，房價走勢因城市而分化的特征將會變得更加明顯。
從國際上其他地方房地產市場發展經驗來看，這種房價因城市而分化的特征主要是大城市房價會率先止跌回漲，并且有望繼續創新高；而很多中小城市的房子將會逐漸回歸居住屬性，房價很難有系統性的上漲行情了。
為何會是這樣的走勢？
大城市本身就是稀缺的。對于大城市來說，其在經濟、產業、城市配套等方面均具有較大的優勢，能夠吸引人口源源不斷地流入，即便是總人口在負增長，大城市的人口都有可能繼續增加或是保持高密度的人口狀態。人口多了，對住房的需求自然就會很大，但是大城市的邊界也不可能無限制的擴大，也就是說其住房供應會是相對有限的，住房供應基本上不會出現絕對的供大于求。這樣一來，隨著城市的發展和居民收入的增長，房價也會繼續漲上去的。
而大多數中小城市的情況就恰恰相反，在未來相當長的一段時間內，還需要面臨人口減少（導致住房需求減弱）、住房供應增加等情況，房價難有上漲的動能。且這種情況在短時間還難以扭轉，房子的交易價值慢慢就減弱了，將會逐漸回歸居住屬性。
了解樓市未來的發展趨勢，就不至于對市場產生誤判！
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