北方開發(fā)商真是不太爭(zhēng)氣了

最近一周，北京土拍再次熱鬧起來。有一天單日，就出讓了4宗地塊。

這其中，海淀寶山村兩塊地，被中建三局和金隅瓜分；石景山西黃村地塊的歸宿，還是石景山一哥中海新城；昌平北四村，陣容則更龐大，被：

北京城建、越秀、未來科學(xué)城和貝好家聯(lián)合拿下。

那天大家的關(guān)注點(diǎn)有兩個(gè)。首先是海淀地塊的溢價(jià)率只有1個(gè)多點(diǎn)，大不如之前了；另外一個(gè)關(guān)注點(diǎn)則是：

這是北京城建今年第一次出現(xiàn)在北京的土拍現(xiàn)場(chǎng)。

上一次城建在北京拿地，還是去年9月。然后自己公司董事長(zhǎng)常永春被帶走，他們開始在大本營(yíng)北京開啟了“靜音模式”。

去年，北京城建營(yíng)收254.42億，歸母凈利潤(rùn)虧了9.5億。

這是北京城建近五年虧損最多的一年。曾經(jīng)的高價(jià)項(xiàng)目，進(jìn)入結(jié)算期后，都成了燙手的山芋。

城建在財(cái)報(bào)里對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行大額計(jì)提減值，共計(jì)：

27.4億。

這其中，計(jì)提金額最多的是青島樾府：

7.72億。

青島樾府位于膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2017年，北京城建和新城花了十五個(gè)小目標(biāo)，收購(gòu)海達(dá)偉業(yè)，拿到膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)4宗地塊。

算下來，這4宗地總溢價(jià)高達(dá)84%。

2018年，上合峰會(huì)在青島舉辦。借著這股東風(fēng)，膠州迎來了各種政策支持。第二年，膠州升級(jí)成為國(guó)家級(jí)經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)。一時(shí)之間，膠州得到了眾多投資客的青睞。

作為第一批入駐的品牌房企，城建和新城在這里打造了一個(gè)區(qū)域標(biāo)桿——樾府。項(xiàng)目首開時(shí)，樓面價(jià)不到四千，售價(jià)飆到了1.55萬，當(dāng)年勁銷10億。

然而好景不長(zhǎng)，后來同行一齊涌入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈。再加上風(fēng)口過去，兩年后，炒得火熱的膠州板塊，又回歸了遠(yuǎn)郊的定位，少有人來。

分為三期開發(fā)的樾府，項(xiàng)目后期用地也因此，無限期擱置了。

現(xiàn)在，樾府房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了六千塊左右。當(dāng)?shù)氐呐笥颜f，直到現(xiàn)在，膠州板塊都沒有市政統(tǒng)一供暖。

2014年，北京城建初來青島，靠著高溢價(jià)來勢(shì)洶洶。最初以31.7%的溢價(jià)拿下青島新都心、李滄世園板塊內(nèi)兩宗商住地塊，樓面價(jià)4600元，刷新了李滄區(qū)的最高記錄。

2020年，已經(jīng)踩了兩條紅線的北京城建，又參加青島城陽兩宗土地使用權(quán)及建筑法拍。他們?cè)僖淮纹G驚四座，150輪加價(jià)后拿下，溢價(jià)：

56%。

拿地時(shí)有多豪橫，計(jì)提時(shí)就有多狼狽。這些高溢價(jià)項(xiàng)目，現(xiàn)在都出現(xiàn)在計(jì)提減值項(xiàng)目里。

2024年，北京城建青島的業(yè)務(wù)毛利率為1.64%，同比下滑：

15.3%。

北京大本營(yíng)也難逃魔咒。靠著天壇府，他們?cè)啻嗡⑿卤本└鞔箐N售榜單。但如今，32個(gè)計(jì)提項(xiàng)目，北京占了一半。

計(jì)提金額僅次于樾府的，是北京龍樾合璽，計(jì)提了4個(gè)億。也是同樣的故事，高價(jià)拿地，銷售周期內(nèi)遇到了市場(chǎng)下行。

2021年，北京城建聯(lián)合招商花了42億，配建公共租賃住房2萬平的價(jià)格拿下崔各莊地塊，樓面價(jià)6.5萬一平，銷售指導(dǎo)價(jià)8.8萬。

現(xiàn)在，期房已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，銷售均價(jià)也成功地，從開盤的8萬降到了：

6.7萬上下。

2020年，北京區(qū)域的業(yè)務(wù)毛利率是35%，2024年，這個(gè)數(shù)字變成了15.1%。

去年，北京城建一共拿了4宗遠(yuǎn)郊地塊，房山拱辰地塊、長(zhǎng)陽地塊、昌平土城新村地塊、通州宋莊地塊，全部底價(jià)成交。

其他開發(fā)商拿地后恨不得第二天就賣房，城建這幾個(gè)塊地拿完后，開發(fā)竟是慢悠悠。

3月，頤知筑取得預(yù)售證時(shí)，距離拿地已經(jīng)過去了446天。而房山長(zhǎng)陽地塊，過去一年多了，案名還沒有公布。

去年，城建更改策略，火速“轉(zhuǎn)場(chǎng)”上海。兩個(gè)月內(nèi)連拿兩宗地塊，而這兩筆投資，占了集團(tuán)總投資額的41%。

這次，北京城建變謹(jǐn)慎了。領(lǐng)導(dǎo)層上上下下都很重視，品牌發(fā)布會(huì)上，請(qǐng)來了集團(tuán)新董事長(zhǎng)現(xiàn)身站臺(tái)；總經(jīng)理多次到上海調(diào)研，拜訪領(lǐng)導(dǎo)。

從拿地到開盤，北京城建花了10個(gè)月。雖然新項(xiàng)目國(guó)譽(yù)府體量只有76套，但城建還是啟動(dòng)了中介帶看。

他們是沖著清盤去的。但開盤后：

只賣了八成。

上個(gè)月，昆山的一場(chǎng)土拍中，北京城建聯(lián)合當(dāng)?shù)胤科髤f(xié)鑫地產(chǎn)，拿下高新區(qū)杜克大道南側(cè)9號(hào)商住地塊，打造產(chǎn)城融合。

前不久，紀(jì)委正式通報(bào)了北京城建集團(tuán)董事長(zhǎng)常永春被帶走。

2023年6月，北京城建原董事長(zhǎng)陳代華退休。外界猜測(cè)下一任董事長(zhǎng)人選，應(yīng)該會(huì)是內(nèi)部選拔。但意外的是，新任的是北京建工集團(tuán)總經(jīng)理，常永春。

剛上任時(shí)，常董事長(zhǎng)說的最多的就是穩(wěn)。穩(wěn)住發(fā)展的基本盤，聚焦去化快的優(yōu)質(zhì)土地；穩(wěn)健投資，積極跟進(jìn)優(yōu)質(zhì)資源。

沒想到，最先穩(wěn)不住的，是常董事長(zhǎng)自己的位置。他在這個(gè)位置上，只待了14個(gè)月。

被帶走一個(gè)月后，北京城建內(nèi)部官宣了新的董事長(zhǎng)：

李偉東。

李偉東之前是北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)，曾經(jīng)推進(jìn)金隅與北京大成開發(fā)集團(tuán)的合并。

據(jù)說，當(dāng)初常永春是帶著使命來城建的。

現(xiàn)在，這份任務(wù)又傳到了新人。

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