正面PK珠實(shí) 保利溢價(jià)拿下廣州太古里旁宅地

觀點(diǎn)網(wǎng) 保利發(fā)展用15分鐘，給廣州聚龍灣板塊的操盤手珠江實(shí)業(yè)上了一堂“截胡”課。

7月24日上午，珠江實(shí)業(yè)、保利發(fā)展兩家企業(yè)的名字出現(xiàn)在廣州公共資源交易中心的土地競價(jià)大屏上，兩方競拍的地塊位于廣州荔灣區(qū)浣花路以南、沙涌新村以東。十五分鐘后，經(jīng)過10輪出價(jià)，保利發(fā)展以總價(jià)6.09億元，將地塊收入囊中。折合樓面價(jià)約2.46萬元/平方米，溢價(jià)率17.32%。

拍地價(jià)格、溢價(jià)率并不驚人，但放在聚龍灣板塊的土地市場中，卻別有一番滋味。

作為聚龍灣板塊的片區(qū)整改操盤開發(fā)商，珠江實(shí)業(yè)近年在這片區(qū)域完成了聚龍灣源舍住宅項(xiàng)目、坑口城中村改造，還與太古聯(lián)合打造了大灣區(qū)首座濱水太古里，還在拍地前發(fā)布此次競拍地塊的施工總承包招標(biāo)公告，連開工日期都已標(biāo)注。

畢竟，該地塊緊鄰珠實(shí)在售的聚龍灣·源舍項(xiàng)目，拿下此地，既能鞏固珠江實(shí)業(yè)在白鵝潭板塊的版圖，還能免除潛在競品的壓力。

但最終，保利發(fā)展選擇競價(jià)10輪溢價(jià)摘地，打破了珠實(shí)辛苦營造的確定性。

保利的溢價(jià)拿地邏輯

實(shí)際上，保利發(fā)展愿意溢價(jià)拿下該地塊的原因，與自己有關(guān)，也與對手有關(guān)。

縱觀2026年的荔灣區(qū)樓市，白鵝潭板塊的剛改需求已得到市場驗(yàn)證，這一點(diǎn)，從珠江實(shí)業(yè)旗下聚龍灣·源舍項(xiàng)目的熱銷表現(xiàn)中便可窺見一斑。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，該項(xiàng)目自4月底首開以來，憑借“一路之隔便是太古里”的宣傳，2026年4月首開之時(shí)賣出136套房源，去化率達(dá)到81%，截至目前全盤去化超70%。

值得注意的是，保利發(fā)展也曾涉足這一板塊，此前其在白鵝潭打造的國貿(mào)·保利海上印項(xiàng)目，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了快速清盤。

因此，這一次保利發(fā)展在珠江實(shí)業(yè)發(fā)出施工總承包招標(biāo)公告后繼續(xù)競價(jià)拿地，或多或少參考了自己與珠江實(shí)業(yè)的過往操盤實(shí)例。

另一方面，回歸地塊本身的數(shù)據(jù)，地塊位于荔灣區(qū)浣花路，臨近白鵝潭商務(wù)區(qū)聚龍灣片區(qū)。地塊總用地面積僅約1.29萬平方米，計(jì)容建筑面積約2.47萬平方米，綜合容積率控制在2.14以內(nèi)。

要指出的是，在當(dāng)前中心城區(qū)普遍高密度的開發(fā)環(huán)境下，地塊的容積率指標(biāo)具備顯著的低密屬性，在該板塊內(nèi)較為難得。

區(qū)位與配套方面，地塊與地鐵11號線及廣佛線換乘站沙涌站直線距離不足百米，可接駁琶洲、珠江新城等核心商圈；商業(yè)上，其北側(cè)緊鄰已開業(yè)的聚龍灣太古里，周邊同時(shí)覆蓋芳村小學(xué)、廣州醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院等相關(guān)配套。此外，地塊向南臨近珠江后航道，未來項(xiàng)目內(nèi)的或部分樓棟具備一定的江景視野。

對于保利發(fā)展來說，上述資料意味著什么？

首先，地塊的體量小，未來去化壓力也會小一點(diǎn)。地塊計(jì)容建面僅約2.47萬平方米，屬于典型的小而美地塊。對于開發(fā)商而言，這意味著資金占用更少、開發(fā)周期更短，未來回款速度相對較快。

再加上珠江實(shí)業(yè)此前在板塊內(nèi)的精細(xì)布局，地塊周邊從地鐵11號線到聚龍灣太古里，以及一眾教育、醫(yī)療、商業(yè)配套；且地塊綜合容積率2.14，是白鵝潭近三年出讓宅地中容積率最低的一宗。在周邊普遍容積率3.0以上的項(xiàng)目中，保利發(fā)展拿下的地塊的確具備一定競爭力。

觀點(diǎn)新媒體還了解到，在白鵝潭沙涌這篇區(qū)域內(nèi)，近一年來僅有珠江實(shí)業(yè)旗下聚龍灣·源舍一宗新盤在售，且該項(xiàng)目周邊兩公里范圍內(nèi)沒有其他較新樓盤進(jìn)行出售。因此，保利此次拿地后，或?qū)⑽徊糠志埤垶场ぴ瓷岬臐撛诳蛻簟?/p>

競拍之下的長期博弈

不過，這宗地塊并非完美無瑕。

觀點(diǎn)新媒體查閱地塊資料后得知，保利發(fā)展此次競得的地塊形狀并不規(guī)則。具體來看，該地塊由南北兩宗子地塊組成，形狀狹長但不方正。有市場聲音認(rèn)為，預(yù)計(jì)這宗地塊上的項(xiàng)目僅能建設(shè)兩棟高層住宅，且小區(qū)園林空間將非常有限。

其次則是項(xiàng)目的定價(jià)問題。保利發(fā)展的拿地樓面價(jià)格為2.46萬元/平方米，加上建安、財(cái)務(wù)等其他隱形費(fèi)用，項(xiàng)目最終售價(jià)應(yīng)在4.5萬-5萬元/平方米區(qū)間內(nèi)，才能覆蓋所有成本。

如用周邊項(xiàng)目進(jìn)行對比，珠江實(shí)業(yè)旗下的聚龍灣·源舍售價(jià)區(qū)間在4.58萬元-4.91萬元/平方米；而保利發(fā)展旗下保利越秀天啟的二手房源掛牌價(jià)也在3.2萬元-5.2萬元/平方米上下。這意味著，在這宗新地塊面前，保利發(fā)展在定價(jià)上并無太大優(yōu)勢，如果選擇以價(jià)換量，項(xiàng)目的利潤空間可能會被壓縮。

但從市場角度來看，當(dāng)下本就處于行業(yè)深度調(diào)整期，各家房企不一定會選擇盲目追求規(guī)模、面積，而是轉(zhuǎn)向更具備確定性的、深耕較久的板塊，且更加理性地評估項(xiàng)目的穩(wěn)定性。

因此，保利發(fā)展愿意溢價(jià)拿下白鵝潭沙涌這宗具備“小而美”風(fēng)格的地塊，本質(zhì)上是其對于該板塊內(nèi)確定性的押注--確定的地段、確定的配套、確定的客群。

與此同時(shí)，隨著保利此次落子，其在白鵝潭板塊的項(xiàng)目版圖也愈發(fā)清晰。從保利珠江天悅、保利瑧譽(yù)，到國貿(mào)保利海上印，再到如今的沙涌地塊，保利在白鵝潭已構(gòu)建起一批項(xiàng)目矩陣，從這一點(diǎn)來看，其與珠江實(shí)業(yè)的爭奪戲碼或許才剛剛拉開序幕。

在白鵝潭這片核心土地上，兩家頭部房企未來的正面博弈，注定將是一場曠日持久的拉鋸戰(zhàn)。不過，這場博弈的目的并非分出輸贏。保利發(fā)展此次順利拿地，但依舊需要面對未來項(xiàng)目打造、定價(jià)以及認(rèn)購情況的挑戰(zhàn)；珠江實(shí)業(yè)此次雖未競拍成功，但其在白鵝潭板塊的布局并未減少。

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