紫牛調(diào)查｜西安一私立幼兒園變普惠后面臨超千萬(wàn)欠款，原本屬小區(qū)公建配套且應(yīng)移交的幼兒園為何被高價(jià)轉(zhuǎn)賣？

近日，陜西省西安市浐灞生態(tài)區(qū)（現(xiàn)浐灞國(guó)際港）中海悅墅幼兒園負(fù)責(zé)人翁女士向揚(yáng)子晚報(bào)紫牛新聞?dòng)浾叻从撤Q，2017年該公司與自然人牛某簽訂合同，租賃中海悅墅小區(qū)一處房產(chǎn)開(kāi)辦私立幼兒園，每年租金300余萬(wàn)元。兩年后，浐灞生態(tài)區(qū)教育局以其租賃房產(chǎn)為小區(qū)配套公建幼兒園為由，要求辦成普惠園，并承諾等房產(chǎn)移交后，可享受免除房租等政策優(yōu)惠。

然而，幼兒園按要求辦成了普惠園，這處原本應(yīng)移交的公建配套房產(chǎn)卻遲遲沒(méi)有動(dòng)靜。如今，作為幼兒園的經(jīng)營(yíng)方面臨巨額房租欠款，甚至關(guān)園的窘境。記者采訪得知，中海悅墅小區(qū)由西安中海振興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱西安中海振興地產(chǎn)）開(kāi)發(fā)建成，已被其于2017年以3300萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給牛某，且一直未取得產(chǎn)權(quán)證。

房租之爭(zhēng)：年租金300萬(wàn)私立幼兒園，按要求變普惠被判續(xù)交336萬(wàn)房租

中海悅墅幼兒園位于陜西西安浐灞生態(tài)區(qū)中海悅墅社區(qū)內(nèi)，有疊拼別墅、花園洋房，2016年后相繼交房。

爭(zhēng)議中心的中海悅墅幼兒園

“小區(qū)屬于高端樓盤，前期我們看到幼兒園的銷售招標(biāo)文件，標(biāo)明須知名幼兒園品牌，于是參加投標(biāo)。在對(duì)方口頭通知我們中標(biāo)后，卻又安排我們于2017年10月29日與房產(chǎn)受讓人牛某簽訂租賃合同，約定租金每年300萬(wàn)元，每3年遞增5%，我們一次性繳納了三年房租900萬(wàn)元，2018年9月正式開(kāi)園。”翁女士告訴記者，兩年后的2020年9月，西安浐灞生態(tài)區(qū)教育局強(qiáng)制將中海悅墅幼兒園轉(zhuǎn)為普惠幼兒園，保教費(fèi)從原先3000元/月降至1700元/月。

記者采訪得知，中海悅墅幼兒園運(yùn)營(yíng)方為西安呦鳴教育管理有限公司（簡(jiǎn)稱呦鳴教育公司）。翁女士說(shuō)，為能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，公司不得不按普惠園標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在此后拒絕向牛某繳納房租。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定公建配套包括幼兒園

不料，牛某起訴呦鳴教育公司，訴請(qǐng)其繳納2021年7月至2022年8月的租金及利息共計(jì)370余萬(wàn)元，并要求解除租賃合同。2022年，呦鳴教育公司發(fā)起反訴，要求牛某退還第三年即2020年9月至2021年7月繳納的300萬(wàn)房租，同時(shí)索要裝修及固定資產(chǎn)投入損失共計(jì)900余萬(wàn)元。

記者看到，2025年2月3日，經(jīng)西安市未央?yún)^(qū)法院判決，案涉房屋租賃合同有效，呦鳴教育公司須支付336萬(wàn)房租及相應(yīng)利息。同時(shí)法院支持牛某訴求，租賃合同解除，且在解除合同后，呦鳴教育公司騰退房屋給牛某，如未騰退，酌定房屋占有使用費(fèi)按照租金標(biāo)準(zhǔn)每月22萬(wàn)元，自2022年8月10日計(jì)算至實(shí)際騰退房屋之日。

出讓合同約定建成后必須移交

普惠之爭(zhēng)：遇政策調(diào)整幼兒園變普惠后的困惑，超2000萬(wàn)損失誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？

那么，原本私立幼兒園辦得好好的，為何突然被要求變?yōu)槠栈輬@呢？

據(jù)翁女士介紹，西安浐灞生態(tài)區(qū)教育局告知，因該園系小區(qū)公建配套園，按政策規(guī)定必須為普惠。但事實(shí)上，幼兒園自建成之后，西安中海振興地產(chǎn)并未將其移交給教育局，反而將其轉(zhuǎn)讓給了第三方牛某。

記者從2017年6月19日由西安中海振興地產(chǎn)發(fā)布的《中海悅墅幼兒園項(xiàng)目銷售招標(biāo)文件》上看到，“中海悅墅幼兒園買賣招標(biāo)事宜”中，投標(biāo)底價(jià)為3000萬(wàn)，標(biāo)明“無(wú)產(chǎn)權(quán)”，并被告知須投標(biāo)單位必須具備或與具備國(guó)家相關(guān)部門許可的幼兒園辦園許可及資質(zhì)的單位合作辦學(xué)等。

該幼兒園銷售招標(biāo)文書(shū)

同年7月12日的《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定，牛某以3300萬(wàn)元受讓幼兒園項(xiàng)目所有權(quán)。當(dāng)年10月，呦鳴教育公司與牛某簽訂了租賃合同。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，2018年時(shí)，相關(guān)部門著手解決“入園難”“入園貴”問(wèn)題，要求到2020年普惠性幼兒園覆蓋率（公辦園和普惠性民辦園在園幼兒占比）達(dá)到80%。2019年西安市發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)西安市居住區(qū)配套公辦義務(wù)教育階段學(xué)校和幼兒園建設(shè)管理工作若干意見(jiàn)》，其中第六條規(guī)定，“由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代建的義務(wù)教育階段學(xué)校、幼兒園……合同中應(yīng)當(dāng)明確……接收主體、移交期限、交付條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。”

正是根據(jù)上述文件，當(dāng)?shù)卣_(kāi)展了關(guān)于城鎮(zhèn)幼兒園治理的相應(yīng)工作，并要求所有公建幼兒園必須辦成普惠，中海悅墅幼兒園便是其中之一。

當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的復(fù)函也標(biāo)明了公建配套設(shè)施含幼兒園

“辦成普惠后，配套幼兒園一直未能移交，這也導(dǎo)致我們處于兩難選擇之中。”翁女士稱，除2020年8月至2021年8月實(shí)行普惠收費(fèi)后繳納的300萬(wàn)房租應(yīng)退還外，此后處于辦學(xué)之期，房屋沒(méi)有騰退，如果按每月22萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)繳納占用費(fèi)，算起來(lái)近4年48個(gè)月共計(jì)1056萬(wàn)元，兩者房租超過(guò)1400萬(wàn)元，再加上前期固定資產(chǎn)投資近千萬(wàn)元，超2000萬(wàn)元的損失責(zé)任到底該由誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)呢？

移交之爭(zhēng)：公建配套幼兒園涉嫌違規(guī)轉(zhuǎn)讓，到底該有償還是無(wú)償移交成謎

相關(guān)文件顯示，2014年10月15日，中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與西安市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同》，取得中海悅墅小區(qū)的建設(shè)用地使用權(quán)。合同第十三條約定：“其他公建配套設(shè)施建筑面積23500平方米，其中托幼建筑面積4500平方米。”該合同附件三中，由西安市規(guī)劃局浐灞生態(tài)區(qū)分局出具的《關(guān)于擬出讓宗地CB2-7-945規(guī)劃指標(biāo)的復(fù)函》也明確了這一項(xiàng)。

該幼兒園銷售招標(biāo)文書(shū)

記者看到，2017年6月19日一份由西安中海振興房產(chǎn)發(fā)布的《中海悅墅幼兒園項(xiàng)目銷售招標(biāo)文件》顯示，該地塊上建筑面積為4493平米的幼兒園項(xiàng)目以底價(jià)3000萬(wàn)元對(duì)外招投標(biāo)，且標(biāo)明無(wú)產(chǎn)權(quán)。同年7月12日，記者從另一份《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中看到，牛某以3300萬(wàn)元取得該幼兒園項(xiàng)目的所有權(quán)。

此外，記者看到，2020年4月16日和2021年1月11日，西安浐灞生態(tài)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)管理辦公室和教育局向西安中海振興房產(chǎn)兩次發(fā)送了《關(guān)于生態(tài)區(qū)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)配套教育設(shè)施移交的告知函》《關(guān)于移交中海悅墅項(xiàng)目配套幼兒園的函》，明確要求對(duì)方移交幼兒園，但一直未果。

當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的復(fù)函也標(biāo)明了公建配套設(shè)施含幼兒園

記者梳理發(fā)現(xiàn)，牛某在訴呦鳴教育公司判決書(shū)中，西安中海振興房產(chǎn)辯稱，其并未與浐灞生態(tài)區(qū)行政主管部門簽訂過(guò)幼兒園移交協(xié)議，且幼兒園的土地是以出讓方式取得，土地出讓合同中沒(méi)有無(wú)償移交的約定。

而前述《國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)出讓合同》第十五條規(guī)定，“對(duì)于本宗地范圍內(nèi)規(guī)劃的公建配套設(shè)施，受讓人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的建設(shè)和移交任務(wù)。”

“開(kāi)發(fā)商不僅不移交幼兒園，反而將其轉(zhuǎn)售，這明顯違反當(dāng)初土地出讓時(shí)的協(xié)議。而呦鳴教育公司按要求辦成普惠幼兒園后，如今卻深陷訴訟糾紛及超千萬(wàn)損失，這種過(guò)錯(cuò)不該由承租經(jīng)營(yíng)人來(lái)承擔(dān)。”該起訴訟的代理律師陜西云達(dá)律師事務(wù)所李秀菊對(duì)記者說(shuō)。

當(dāng)?shù)貐^(qū)管委會(huì)及教育局發(fā)的移交函

遺留之爭(zhēng)？轉(zhuǎn)讓所有權(quán)到底違不違規(guī)？誰(shuí)該為沒(méi)有移交的幼兒園擔(dān)責(zé)？

多個(gè)證據(jù)顯示，作為公建配套幼兒園確系雙方約定的須移交項(xiàng)目，隨著開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)售，移交問(wèn)題似乎變得遙遙無(wú)期。

幼兒園所有權(quán)被轉(zhuǎn)讓的協(xié)議

配套幼兒園為何要轉(zhuǎn)售呢？記者聯(lián)系了當(dāng)初參與該幼兒園轉(zhuǎn)讓招標(biāo)的西安中海振興地產(chǎn)一名工作人員。她稱，轉(zhuǎn)讓的時(shí)間太久了，有些經(jīng)辦人都離職了，具體細(xì)節(jié)她需要咨詢后再回復(fù)記者。截至發(fā)稿，記者未收到回應(yīng)。

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)為何還受讓幼兒園呢？記者聯(lián)系了受讓該處房產(chǎn)的牛某，電話接通后，當(dāng)聽(tīng)到記者采訪中海悅墅幼兒園一事后，對(duì)方掛斷了電話。

教育局何時(shí)可獲得移交呢？記者致電西安浐灞生態(tài)區(qū)（現(xiàn)浐灞國(guó)際港）教育局當(dāng)初參與發(fā)函移交的喬姓工作人員。喬某稱，自己當(dāng)初只是借調(diào)人員，相關(guān)情況不便告知。記者致電和短信聯(lián)系該局一位負(fù)責(zé)人，均未獲回應(yīng)。

記者從獲得的一份證據(jù)發(fā)現(xiàn)，浐灞生態(tài)區(qū)教育局一位負(fù)責(zé)人曾透露，中海悅墅幼兒園遲遲未能移交，這有一個(gè)歷史遺留問(wèn)題。他稱，不僅中海悅墅幼兒園存在這一問(wèn)題，當(dāng)?shù)赜卸嘧浣ㄔO(shè)施也存在同樣問(wèn)題。

揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾?梅建明

校對(duì) 王菲