紫牛調查｜西安一私立幼兒園變普惠后面臨超千萬欠款，原本屬小區公建配套且應移交的幼兒園為何被高價轉賣？

近日，陜西省西安市浐灞生態區（現浐灞國際港）中海悅墅幼兒園負責人翁女士向揚子晚報紫牛新聞記者反映稱，2017年該公司與自然人牛某簽訂合同，租賃中海悅墅小區一處房產開辦私立幼兒園，每年租金300余萬元。兩年后，浐灞生態區教育局以其租賃房產為小區配套公建幼兒園為由，要求辦成普惠園，并承諾等房產移交后，可享受免除房租等政策優惠。

然而，幼兒園按要求辦成了普惠園，這處原本應移交的公建配套房產卻遲遲沒有動靜。如今，作為幼兒園的經營方面臨巨額房租欠款，甚至關園的窘境。記者采訪得知，中海悅墅小區由西安中海振興房地產開發有限公司（簡稱西安中海振興地產）開發建成，已被其于2017年以3300萬元轉讓給牛某，且一直未取得產權證。

房租之爭：年租金300萬私立幼兒園，按要求變普惠被判續交336萬房租

中海悅墅幼兒園位于陜西西安浐灞生態區中海悅墅社區內，有疊拼別墅、花園洋房，2016年后相繼交房。

圖為爭議中心的中海悅墅幼兒園

“小區屬于高端樓盤，前期我們看到幼兒園的銷售招標文件，標明須知名幼兒園品牌，于是參加投標。在對方口頭通知我們中標后，卻又安排我們于2017年10月29日與房產受讓人牛某簽訂租賃合同，約定租金每年300萬元，每3年遞增5%，我們一次性繳納了三年房租900萬元，2018年9月正式開園。”翁女士告訴記者，兩年后的2020年9月，西安浐灞生態區教育局強制將中海悅墅幼兒園轉為普惠幼兒園，保教費從原先3000元/月降至1700元/月。

記者采訪得知，中海悅墅幼兒園運營方為西安呦鳴教育管理有限公司（簡稱呦鳴教育公司）。翁女士說，為能繼續經營，公司不得不按普惠園標準收費，并在此后拒絕向牛某繳納房租。

圖為國有建設用地使用權出讓合同約定公建配套包括幼兒園

不料，牛某起訴呦鳴教育公司，訴請其繳納2021年7月至2022年8月的租金及利息共計370余萬元，并要求解除租賃合同。2022年，呦鳴教育公司發起反訴，要求牛某退還第三年即2020年9月至2021年7月繳納的300萬房租，同時索要裝修及固定資產投入損失共計900余萬元。

記者看到，2025年2月3日，經西安市未央區法院判決，案涉房屋租賃合同有效，呦鳴教育公司須支付336萬房租及相應利息。同時法院支持牛某訴求，租賃合同解除，且在解除合同后，呦鳴教育公司騰退房屋給牛某，如未騰退，酌定房屋占有使用費按照租金標準每月22萬元，自2022年8月10日計算至實際騰退房屋之日。

圖為出讓合同約定建成后必須移交

普惠之爭：遇政策調整幼兒園變普惠后的困惑，超2000萬損失誰來擔？

那么，原本私立幼兒園辦得好好的，為何突然被要求變為普惠園呢？

據翁女士介紹，西安浐灞生態區教育局告知，因該園系小區公建配套園，按政策規定必須為普惠。但事實上，幼兒園自建成之后，西安中海振興地產并未將其移交給教育局，反而將其轉讓給了第三方牛某。

記者從2017年6月19日由西安中海振興地產發布的《中海悅墅幼兒園項目銷售招標文件》上看到，“中海悅墅幼兒園買賣招標事宜”中，投標底價為3000萬，標明“無產權”，并被告知須投標單位必須具備或與具備國家相關部門許可的幼兒園辦園許可及資質的單位合作辦學等。

圖為該幼兒園銷售招標文書

同年7月12日的《房屋所有權轉讓協議》約定，牛某以3300萬元受讓幼兒園項目所有權。當年10月，呦鳴教育公司與牛某簽訂了租賃合同。

記者查詢發現，2018年時，相關部門著手解決“入園難”“入園貴”問題，要求到2020年普惠性幼兒園覆蓋率（公辦園和普惠性民辦園在園幼兒占比）達到80%。2019年西安市發布了《關于加強西安市居住區配套公辦義務教育階段學校和幼兒園建設管理工作若干意見》，其中第六條規定，“由開發建設單位代建的義務教育階段學校、幼兒園……合同中應當明確……接收主體、移交期限、交付條件、違約責任等內容。”

正是根據上述文件，當地政府開展了關于城鎮幼兒園治理的相應工作，并要求所有公建幼兒園必須辦成普惠，中海悅墅幼兒園便是其中之一。

圖為當地規劃局出具的復函也標明了公建配套設施含幼兒園

“辦成普惠后，配套幼兒園一直未能移交，這也導致我們處于兩難選擇之中。”翁女士稱，除2020年8月至2021年8月實行普惠收費后繳納的300萬房租應退還外，此后處于辦學之期，房屋沒有騰退，如果按每月22萬元的標準繳納占用費，算起來近4年48個月共計1056萬元，兩者房租超過1400萬元，再加上前期固定資產投資近千萬元，超2000萬元的損失責任到底該由誰來擔呢？

移交之爭：公建配套幼兒園涉嫌違規轉讓，到底該有償還是無償移交成謎

相關文件顯示，2014年10月15日，中海地產集團有限公司與西安市國土資源局簽訂《國有建設土地使用權出讓合同》，取得中海悅墅小區的建設用地使用權。合同第十三條約定：“其他公建配套設施建筑面積23500平方米，其中托幼建筑面積4500平方米。”該合同附件三中，由西安市規劃局浐灞生態區分局出具的《關于擬出讓宗地CB2-7-945規劃指標的復函》也明確了這一項。

圖為該幼兒園銷售招標文書

記者看到，2017年6月19日一份由西安中海振興房產發布的《中海悅墅幼兒園項目銷售招標文件》顯示，該地塊上建筑面積為4493平米的幼兒園項目以底價3000萬元對外招投標，且標明無產權。同年7月12日，記者從另一份《房屋所有權轉讓協議》中看到，牛某以3300萬元取得該幼兒園項目的所有權。

此外，記者看到，2020年4月16日和2021年1月11日，西安浐灞生態區總部經濟園區管理辦公室和教育局向西安中海振興房產兩次發送了《關于生態區城鎮住宅小區配套教育設施移交的告知函》《關于移交中海悅墅項目配套幼兒園的函》，明確要求對方移交幼兒園，但一直未果。

圖為當地規劃局出具的復函也標明了公建配套設施含幼兒園

記者梳理發現，牛某在訴呦鳴教育公司判決書中，西安中海振興房產辯稱，其并未與浐灞生態區行政主管部門簽訂過幼兒園移交協議，且幼兒園的土地是以出讓方式取得，土地出讓合同中沒有無償移交的約定。

而前述《國有建設土地使用權出讓合同》第十五條規定，“對于本宗地范圍內規劃的公建配套設施，受讓人應按有關規定，承擔相應的建設和移交任務。”

“開發商不僅不移交幼兒園，反而將其轉售，這明顯違反當初土地出讓時的協議。而呦鳴教育公司按要求辦成普惠幼兒園后，如今卻深陷訴訟糾紛及超千萬損失，這種過錯不該由承租經營人來承擔。”該起訴訟的代理律師陜西云達律師事務所李秀菊對記者說。

圖為當地區管委會及教育局發的移交函

遺留之爭？轉讓所有權到底違不違規？誰該為沒有移交的幼兒園擔責？

多個證據顯示，作為公建配套幼兒園確系雙方約定的須移交項目，隨著開發商的轉售，移交問題似乎變得遙遙無期。

圖為幼兒園所有權被轉讓的協議

配套幼兒園為何要轉售呢？記者聯系了當初參與該幼兒園轉讓招標的西安中海振興地產一名工作人員。她稱，轉讓的時間太久了，有些經辦人都離職了，具體細節她需要咨詢后再回復記者。截至發稿，記者未收到回應。

沒有產權為何還受讓幼兒園呢？記者聯系了受讓該處房產的牛某，電話接通后，當聽到記者采訪中海悅墅幼兒園一事后，對方掛斷了電話。

教育局何時可獲得移交呢？記者致電西安浐灞生態區（現浐灞國際港）教育局當初參與發函移交的喬姓工作人員。喬某稱，自己當初只是借調人員，相關情況不便告知。記者致電和短信聯系該局一位負責人，均未獲回應。

記者從獲得的一份證據發現，浐灞生態區教育局一位負責人曾透露，中海悅墅幼兒園遲遲未能移交，這有一個歷史遺留問題。他稱，不僅中海悅墅幼兒園存在這一問題，當地有多座配建設施也存在同樣問題。

揚子晚報/紫牛新聞記者 梅建明

校對 王菲