榮盛發展撤場

2026年7月1日，榮盛發展旗下子公司徐州榮盛廣場商業管理有限公司在徐州榮盛未來廣場貼出公告，明確《委托經營合同》委托期限屆滿，應業主委員會要求，自7月1日起以"現狀方式"向全體業主交接并返還商鋪，不再負責整體運營、不再承擔運營費用，經營收益和管理風險與該公司無關。公司在3樓設了10天交接辦公室，逾期視為完成交接。

公告原文要點

鑒于未來廣場《委托經營合同》的委托期限已經屆滿，根據業主委員會要求，我司自2026年7月1日起按照合同約定以現狀方式向全體業主交接并返還商鋪。自7月1日起我司不再負責商場整體運營，不再承擔運營費用，商場的全部經營收益和管理風險均與我司無關，如業主商鋪有租戶在營，業主應與租戶及租戶承租房屋范圍內的其他業主保持友好協商，妥善處理，避免糾紛。

關鍵詞是"現狀方式返還"——這在售后返租糾紛里是個有明確法律含義的概念：業主購買商鋪后由商管公司統一運營，合同到期業主要求收回商鋪時，法院判例主要支持兩種返還方式，"現狀返還"即按商管撤場時的實際狀態交還，而非恢復原始毛坯狀態。也就是說，業主拿回來的可能不是"獨立可經營"的鋪位，而是嵌在當前商場格局里的產權式商鋪。

商場現在的真實狀況

從7月中旬的實地探訪看，撤場后的未來廣場是這樣的：

整體空置率高：大量店鋪空置，連之前有的茶飲店也已撤走

僅一樓相對熱鬧：大超市、服裝倉儲店、兒童籃球、兒童游樂場還在營業，正值暑假家長帶小孩來玩的不少

二層以上慘淡：二樓僅一兩家開業，三樓零星幾家，五樓還有樂達影城

基礎設施停擺：商場內扶梯全部關閉，僅直梯可使用，上下樓不便

仍在營業的主力：超市、京東電器、服裝倉儲店、直播基地等少量業態

商場目前仍正常對外開放，但統一招商、統一運營、公共區域維護的主體已經缺失。

為什么會走到這一步

未來廣場2018年12月底開業，總規劃12萬㎡，是集吃喝玩樂購于一體的體驗式商業綜合體，由榮盛打造，位于泉山區三環南路與長安路交匯處，周邊有榮盛花語城、濱湖御景灣、葉語田園等近20個小區。從"區域商業地標"的預期到今天商管撤場，是多重因素疊加：

外部沖擊

開業不久遭遇疫情，實體商業客流斷崖式下跌，電商分流線下消費

3公里外銅山萬達廣場體量達64萬㎡，品牌招商能力更強，片區居民"多走幾步路"就去了萬達

內部運營

商場品牌號召力有限，消費者認可度不高

運營方徐州榮盛廣場商業管理有限公司自身涉及多項租賃合同糾紛，法人被限高

2021年部分商鋪改成徐州市博文中等職業學校校區

2024年引入淮海地區最大直播基地"徐州未來直播供應鏈基地"自救，樂吉商業、潤盛文化傳媒等入駐

返租模式的歷史包袱

商場采用"售后返租"模式，開發商將商場拆分為產權式商鋪銷售給業主，再由商管公司統一運營返租。2024年有300多戶業主簽約，管理方也確實支付了資金。產權式商鋪的核心矛盾在于：所有權與經營權分離，單個業主很難獨立經營——當統一運營主體撤出，個別業主即便想收回商鋪自主出租，也要考慮是否會影響其他業主利益，司法實踐中法院對此類訴求會審慎考量。

對各方的影響

對業主：最直接的影響是租金收益中斷。沒有了統一招商運營主體，在現有慘淡人氣下，單個業主很難找到租戶，即便找到也難以維持原有返租水平。

對在營商戶：公告明確要求"業主應與租戶及租戶承租房屋范圍內的其他業主保持友好協商"。這意味著原本和商管簽租賃合同的商戶，現在要和產權業主重新理清租賃關系——租約是否有效、租金交給誰、房東換人后條款是否重談，都是潛在風險點。

對商場整體：公共區域保潔、安保、設施設備維護、扶梯運行等需要資金和主體，商管撤出后這些由誰承擔、業主委員會能否組織起來對接，是決定商場是"慢慢死去"還是"重組盤活"的關鍵。

后續可能的走向

參考國內其他產權式商鋪到期后的常見路徑：

業主委員會牽頭統一再招商：業主集體決策，引入新的商管公司，但當前空置率和人氣下，新運營商接盤意愿存疑

業主分散自營或各自出租：產權式商鋪的物理分隔往往不清晰，分散經營的難度極大，且容易出現"花漾城現象"——淮安花漾城480多戶業主就因續租條件談不攏，導致商場負一樓到三樓全部空置

司法途徑：個別業主起訴要求返還商鋪，法院會根據"是否影響其他多數業主利益"來裁判

對業主的實質建議：第一時間去3樓交接辦公室（若窗口期已過，則通過業主委員會）核對《委托經營合同》具體條款，明確"現狀返還"的交付標準；對商鋪內有在營租戶的，盡快與租戶、相鄰業主協商租賃關系承接方案，避免租金"無人收、無人付"的真空期；關注業主委員會動向，統一談判新的運營模式比單打獨斗更有籌碼。

榮盛未來廣場的故事，是徐州商業地產一個典型的售后返租模式困局樣本——開發商快速回籠資金、業主預期穩定租金收益、商管公司統一定位招商，這條鏈任何一環失守，最終埋單的都是業主。南三環這個位置周邊20個小區的人口密度其實不差，缺的是能把這個空間重新"盤活"的運營能力，而不是缺消費人群。