宜家慌了，無人接盤？

八店待價而沽

撰文 | 蘇珊、黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 宜家家居官網

半年之內，從“28年來最大規模關店”到“8處自持物業集中拋售”，宜家中國的自救節奏快得令人錯愕。

2026年1月，上海寶山、廣州番禺、天津中北等7家商場同日停運，哈爾濱、南通、徐州、寧波四城自此再無宜家。僅僅六個月后，連同2022年已關閉的貴陽店，這8個總計近50萬平方米的“藍盒子”被悉數推上貨架——產權清晰、清空交付、無租約束縛，姿態之果斷，近乎決絕。

這并非一次普通的資產處置。宜家官方將之歸因于“生長+”戰略下的渠道優化，但市場更愿將其解讀為一場遲到的自救。曾幾何時，那座巨大的藍黃色建筑是城市中產的朝圣地，自建自持的“大店模式”更是宜家引以為傲的護城河。

然而時移世易，當線上沖擊、消費降級與高昂的運營成本同時襲來，這些曾經的地標反而成了沉重的“盒子”。更棘手的是，這批專為家居賣場定制、體量龐大、結構特殊的資產，轉型購物中心，或是改作辦公或公寓均需天量改造投入——能一口吞下，并從容消化的買家鳳毛麟角。

從謹慎擴張到小店探路，從百億投資到斷腕出清，宜家的“急”寫在每一處細節里。只是，當“藍盒子”變成燙手山芋，誰來接盤、如何重生，仍是一道懸而未決的難題。

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謹慎的宜家：

成也大店，敗也大店

1998年，宜家在上海開出中國大陸第一家門店。彼時的中國家居市場尚處于萌芽階段，品質家具對于絕大多數普通家庭而言仍是奢侈品。宜家選擇了最謹慎的打法：不急于擴張，在一線城市精耕細作，用七年時間僅僅覆蓋了上海和北京兩座城市。這種近乎"慢火燉湯"的節奏，反而塑造了宜家在中國市場高端、洋氣的品牌形象。逛宜家成為一種生活方式，一種屬于一線城市中產的社交貨幣。

2012年是一個轉折點。宜家敏銳地察覺到中國消費者對品質家居需求的大規模釋放，同時本土家具品牌的追趕壓力也在與日俱增。于是，擴張的油門被一腳踩下——每年新開2.6家門店的速度，讓"藍盒子"迅速鋪向廣州、成都、深圳、南京等更多城市。2019年，宜家更是高調宣布向中國市場投入100億人民幣，用于渠道拓展和數字化探索，同年連開廣州、鄭州、貴陽和長沙四家新商場。

此次出售的八處物業中，除2013年開業的上海寶山店與寧波店外，其余六家均集中在2017年至2019年間開業——那是宜家在中國發展的"黃金時代"。每一座"藍盒子"的開業，都是一場城市級的消費事件，人潮洶涌、車流綿延的場景，至今仍留在許多當地人的記憶里。

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大店的"阿喀琉斯之踵"

然而，大店模式輝煌，暗藏裂痕。

"藍盒子"的商業邏輯，建立在兩個前提之上：一是消費者愿意為目的型消費專程驅車前往，二是巨大的體量能夠通過豐富的樣板間展示和餐飲配套形成足夠長的停留時間，從而轉化出足夠高的客單價。這套模式在私家車普及率快速提升、城市擴張不斷向外延伸的年代，無疑是正確的。

但2020年之后，外部環境急劇變化。線上家居消費習慣加速養成，直播帶貨、社交電商以更低的門檻和更具誘惑力的價格截流了海量年輕消費者。疫情反復沖擊線下客流的同時，也讓更多人開始重新審視"花半天時間逛一家店"是否還值得。更致命的是，房地產進入深度調整期，新房成交腰斬，直接拖累了家居消費的基本盤。

消費者心態也在變。"性價比"取代了"洋氣"，成為消費決策的首要關鍵詞。2025年9月，宜家中國在2026財年啟動會上承認，過去兩個財年已累計投資6.73億元推出更多更低價格產品——對于曾經不屑于打價格戰的宜家而言，這本身就是一種妥協。

當大店的收入端持續承壓，而成本端——租金、人力、能耗、維護——卻像一座大山紋絲不動，關店便成了遲早的事。2026年1月宜家七店齊關，被媒體冠以"入華28年來最大規模收縮"的標題，引發市場對宜家大店模式的集體反思。

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遲到的轉型之小店探索

事實上，宜家的戰略轉向早已埋下伏筆。

2020年7月，宜家在寸土寸金的上海靜安開出了一家總面積約3000㎡的城市店，僅為標準商場的十分之一。這是宜家在中國首次嘗試小型門店，盡管這場"首戰"在2023年12月以閉店告終，但小型化的大方向從未動搖。

2026財年，宜家中國宣布未來兩年將在北京和深圳等重點市場開設超過十家小型門店。"關大店、開小店"從試探走向全面落地。今年2月和4月，宜家東莞商場、北京通州商場兩個小型門店相繼開業，算是為這條新路線交出了第一批答卷。

這種"大退小進"的節奏并非中國獨有。在美國，宜家同樣一邊關閉低效的大型門店，一邊宣布新開十家門店的計劃。早在2018年，宜家全球就提出了開設距市中心更近的小型商店的戰略，只不過彼時的中國市場仍處于"藍盒子"擴張的亢奮期，未能同步跟進。

如今回頭來看，那三年的遲滯，讓宜家在中國錯失了更為從容的轉型窗口。當八處物業被集體擺上貨架，宜家透出的自救急迫感，遠比任何官方聲明都更真實。

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8個擺上貨架的“藍盒子

難覓買家

關店，是宜家戰略收縮的內部動作。而將八處自持物業推向公開市場，則是一次面向全行業的"壓力轉移"。

問題在于，這些"藍盒子"雖然區位條件不差，但專為家居賣場定制的建筑結構和體量，決定了它們并非誰都能接、誰都想接的香餑餑。

仲量聯行的官方公告里表示：在當前市場環境下，核心城市優質商業資產的稀缺性與改造潛力正受到機構投資者與自用型買家的雙重關注。本次推出的八處資產均位于各城市成熟商圈或重點發展板塊，建筑體量完整、產權清晰，具備轉型為長租公寓、社區商業、文旅綜合體或企業總部等多種用途的堅實基礎。在城市更新政策持續深化背景下，此類存量資產的煥新價值正加速釋放。

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選址困局：家居賣場的合理性 vs 出售后的競爭現實

宜家傳統大店模式的核心競爭力在于“近郊自建大型賣場+大面積展廳+配套停車場”。宜家選址時會系統評估周邊區域的人口密度和消費潛力，遵循兩條主線——一是依托交通樞紐或城市擴張方向布局；二是靠近購物中心或核心商圈，形成客流共享，如貴陽宜家緊鄰貴陽印象城。

但今日出售時，競爭格局完全不同。宜家的客流共享邏輯建立在目的型消費基礎上——消費者愿意為家居賣場專程前往，因此靠近商圈是“錦上添花”而非“生存必需”。然而一旦轉型為購物中心、社區商業等日常消費型業態，這些物業就不得不與周邊商業體展開正面競爭。

5萬㎡及以下的小體量項目：

貴陽、廣州番禺、南通

貴陽宜家位于觀山湖區核心地段，于2019年10月開業，是宜家在中國開業的第29家商場。距地鐵2號線金陽南路站僅400米，步行可達當地最大的購物中心之一貴陽印象城。區位人口密集、交通便利、客流基礎扎實，但正因如此，周邊商業競爭激烈。若轉型為傳統購物中心，勢必與印象城正面交鋒。3.6萬平方米的體量并不占優，或許文創綜合體、新型菜市場等獨棟大業態才是更現實的出路。

來源：百度地圖

廣州番禺項目位于廣州番禺區東藝路（金山谷附近），于2018年2月8日正式開業，是宜家在廣州的第二家、也是首個自建標準店。項目雖位于人口高速增長的番禺區，但選址恰好在商業空白區和軌道交通空白區的疊加地帶，主要依賴自駕車抵達。作為目的型消費的家居賣場，自駕車尚可接受；但如果轉型為日常消費型購物中心，"下車即達"的便利性缺失將成為致命傷。3萬平方米的體量本就不大，轉型方向被嚴重收窄——倉儲會員店本是一個方向，但山姆早已在番禺落位。

南通項目2017年開業，體量最小，僅2.4萬平方米，但區位條件相當優越。位于南通五水商圈核心，緊鄰萬達廣場、賽格時代廣場，與山姆會員商店僅一路之隔。商圈成熟、客流共享本是好事，但正因為商圈內強手林立，轉型購物中心或精品倉儲零售都將面臨殘酷的存量爭奪。體量太小意味著容錯空間極窄，特色社區商業或企業總部或許是更為務實的選擇。

5-9萬㎡的中型項目：

天津、哈爾濱、徐州

天津中北項目約7.9萬㎡，2019年6月27日開業，為宜家在天津的第二家商場。項目位于西青區中北鎮核心商圈，步行800米可達地鐵2號線曹莊站，緊鄰中北永旺和西青大悅匯。過去幾年，這里已是實至名歸的"城市打卡地"。然而，正是這種"被商圈包圍"的處境，讓轉型后的競爭壓力陡然放大。中型購物中心的體量，面對永旺和大悅匯兩大成熟商業體的夾擊，很難找到差異化的生存空間。

哈爾濱項目2017年7月6日，產權面積約6.6萬㎡，是中國大陸最北端的宜家門店，也是宜家在中國大陸的第23家商場。地處哈西商圈核心，毗鄰哈西萬達、西城紅場，距哈爾濱西站僅800米，地鐵1號線與3號線在此交匯，"高鐵-地鐵-公交"三維交通網絡加持下，它曾是東北地區客流最穩定的宜家之一。但哈爾濱購物中心總量已達峰——已開業53個、擬開業為零，意味著市場供給端基本觸頂。在存量博弈的格局下，若原址再做一個購物中心，只會從原來的客流互補變為客流互搶。文體場館或企業總部，或許更能發揮其區位優勢。

徐州項目約6.2萬㎡，于2018年開業，位于金龍湖商務區核心，直通地鐵1號線喬家湖站，靠近徐州環球港和印象城。徐州消費者對倉儲式超市的熱情頗高，2026年6月徐州市商務局已公開表示正在與山姆、開市客、奧樂齊等品牌洽談對接。但洽談是一回事，最終落地是另一回事，原宜家項目能否等到那個"對的買家"仍是未知數。

9萬㎡以上的大型項目：

上海寶山、寧波

上海寶山項目是此次出售資產中體量最大的一個，約10.5萬㎡，商業建筑面積約6萬平方米，緊鄰中環線、距地鐵7號線大場鎮站僅300米，區位堪稱黃金。但正是這種"巨無霸"體量，決定了改造難度極高、改造成本極大。不過，也正因其體量和區位優勢，反而具備了改造為辦公、酒店或混合用途開發項目的想象力。

寧波項目約9.6萬㎡，商業建筑面積約5.8萬㎡，周邊三公里范圍內有阪急百貨、東部新城銀泰城、世紀東方廣場、世茂廣場等多個大型購物中心，商業供給極為密集。緊鄰2023年開業的約5萬平方米樂橙薈，同質化競爭幾無懸念。社區商業或區域型購物中心的轉型方向都難稱理想。

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誰來接盤？定制物業的改造壁壘與多業態能力稀缺

宜家長期堅持"自持自建"策略，這批物業均為針對家居賣場需求的定制化開發。這種定制體現在多個維度：超高的層高、大跨度的無柱空間、獨特的動線設計、巨大的停車場配比——每一項在宜家的運營體系內都是優勢，但一旦脫離家居賣場的使用場景，就變成了改造的包袱。

任何潛在接盤方都必須直面以下現實：第一，改造投入不菲。如此大體量的單體建筑，無論做結構加固、機電改造還是消防升級，都意味著數千萬乃至上億元的工程成本和時間成本。第二，運營能力門檻極高。這批資產分布在不同的城市層級和商圈環境，每一個項目都需要因地制宜地制定轉型方案，對多業態經營能力的要求，恰恰是市場上最為稀缺的資源。

誰最有可能成為最終的買家？商業不動產投資機構、地產基金、存量資產管理平臺和城市更新運營商——這類買家通常具備長期持有的耐心和化整為零的操盤能力，先整體持有、再分拆盤活，或許才是這些"藍盒子"的最優解。

從1月關店到7月出售，宜家的動作節奏不可謂不快。這種干脆利落的處置方式，固然體現了一家跨國企業面對戰略失誤時的決斷力，但也從側面印證了其承受的經營壓力之大。

但無論如何，那個曾經慢條斯理、從容不迫的宜家，在2026年的夏天，用最直接的方式向市場傳遞了一個清晰的信號：屬于"藍盒子"的舊時代已經落幕，而新時代的生存法則，遠比想象中殘酷。

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