4.26萬元/㎡！5家房企圍獵白云1.1低密地塊，越秀一舉拿下

剛剛，白云區(qū)政通路西側(cè)AB2914005、AB2914006地塊競拍正式落槌。

最終，該地塊由越秀地產(chǎn)以總價101,213萬元競得，折合樓面價約42624元/㎡（不剔除配建），溢價率16.1%。

作為白云區(qū)近十年容積率最低的核心區(qū)宅地，這宗地從掛牌起就站在了聚光燈下。

今天5家國央企同臺拼搶的場面，也印證了它的市場分量，這不是一塊普通的宅地，而是撬動白云核心高端改善市場的關(guān)鍵一子。

其實開拍前，參與競拍的名單一出來就很有分量：越秀、保利、中海、珠實、招商蛇口、國貿(mào)，清一色深耕廣州的國央企，每家手里都有成熟的改善產(chǎn)品線，擺明了都是奔著拿地來的。

畢竟中心六區(qū)能掏出1.1容積率的宅地，實在是少有，還落在白云區(qū)府旁的成熟地段，這種機會可遇不可求。

不過正式開拍之后，國貿(mào)沒有報價退出了競拍，成為剩下5家的“戰(zhàn)場”

競價過程也沒什么拖泥帶水，從8.72億的起拍價開始，報價跳得很穩(wěn)，沒有那種突然跳價的戲劇場面，尤其是越秀和中海，每一輪報價都咬得很緊。雖然競拍沒有預想中的激烈，但是地價水平也不算低。

對頭部房企來說，拿這塊地不只是賺一個項目的錢，更是在廣州高端改善市場占住一個位置。

說回地塊本身，它的優(yōu)缺點都非常鮮明，是典型的“瑕不掩瑜”型選手。

最硬核的優(yōu)勢，無疑是1.1的容積率。這個數(shù)字是什么概念？白云近十年出讓的宅地里，它是最低的一個。之前被稱為低密標桿的龍歸六片山地塊，容積率也有1.7，這宗地直接拉到了墅級標準。

住宅計容建面只有約2.37萬㎡，建筑限高15米，未來大概率是疊拼、聯(lián)排這類產(chǎn)品。放在高樓林立的白云核心區(qū)，這種社區(qū)的稀缺性，不用多說也能感受得到。

然后就是地段優(yōu)勢，地塊就在白云區(qū)政府東側(cè)，處于白云區(qū)和越秀區(qū)的臨界地段，南鄰麓湖公園、雕塑公園，東北向能遠眺白云山，手握行政+生態(tài)資源。

步行約300米就是11號線和12號線的換乘站中醫(yī)藥大學站，開車10分鐘左右到白云萬達，周邊醫(yī)院、商業(yè)都有。

當然它也不是完美的。一方面，山景、湖景都是遠眺，沒有一線臨山臨湖的景觀資源，加上地塊限高15米，視野受限，景觀溢價會打一些折扣；另一方面，地塊臨近內(nèi)環(huán)路和機場高速，車流噪音是繞不開的問題，周邊老小區(qū)較多，城市界面不算出彩。這些短板，未來大概率要靠產(chǎn)品設計和社區(qū)營造來彌補。

△圖源：好地數(shù)據(jù)庫

這宗地的入市，對景泰板塊乃至整個白云核心區(qū)的樓市，都會產(chǎn)生不小的震動。最直接的，是補上了區(qū)域高端改善的供應缺口。

地塊所在的景泰板塊，去年底新房庫存只剩88套，而且基本都是剛需剛改產(chǎn)品。周邊房齡二三十年的老小區(qū)遍地，稍微新一點的力迅觀麓公館，二手掛牌已經(jīng)沖到8萬-10萬元/㎡，且掛牌房源非常稀少，區(qū)域置換需求旺盛。

之前白云核心區(qū)的改善盤，大多集中在白云新城，比如保利云瑞，均價6.6萬/㎡，做的還是大平層產(chǎn)品。而政通路這宗地走的是低密墅級路線，產(chǎn)品完全錯開，直接瞄準了白云和越秀區(qū)的高凈值改善客群。

可以預判，這個項目入市后，不僅會刷新板塊的新房價格天花板，也會重新錨定白云核心區(qū)低密物業(yè)的價值標尺，甚至還會帶動周邊次新二手房價值的提升。

從這宗地的熱度，也能看出今年廣州土拍市場的變化。

一個很明顯的趨勢是：市場已經(jīng)進入“精選時代”。不是所有地都有人搶，遠郊、配套弱的地塊依然冷清，但核心區(qū)、低密、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，照樣能引來多家房企拼殺。開發(fā)商的拿地邏輯已經(jīng)從“規(guī)?；鞭D(zhuǎn)向“精準化”，寧可貴一點拿好地，也不便宜拿錯地。

另一個信號是，廣州改善市場的產(chǎn)品升級還在加速。前兩年大家還在拼大平層、拼精裝標準，現(xiàn)在已經(jīng)卷到了容積率、卷到了低密社區(qū)形態(tài)。

今天這場土拍，拍的不只是一塊地，更是市場對廣州核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的信心。在分化的大行情里，核心地段的稀缺產(chǎn)品，永遠是穿越周期的硬通貨。