住房被寫成“大宗耐用消費品”：一次遲到的定性追認

本文來自微信公眾號： 老張悄悄地商業觀察 ，作者：弓長亮

7月13日，國務院批復《擴大消費"十五五"規劃》，在"促進大宗耐用商品消費"一欄里，住房被排在了第一位，緊隨其后的是汽車和家居家電。規劃提出2030年社零總額達到60萬億元，住房消費被納入這條增長曲線的核心賽道。

多數解讀把它讀成"救市利好"。這個判斷偏了。

住房被寫進"大宗耐用消費品"不是救市信號，也不是政策打壓，是對市場既有事實的"定性追認"。房子已經在貶值，已經賣不動，流動性已經枯竭，規劃只是把這個事實寫進了文件。但"追認"本身是一個變量：當政策層面確認了住房的"消費品"定性，銀行抵押物評估、家庭資產配置、城市土地財政三條線會同時調整，這才是真正值得關注的連鎖反應。

01追認而非創造：市場已走在政策前面

百城二手住宅價格指數已經連續27個月環比下跌。2026年6月，百城二手住宅均價12639元/平方米，環比下跌0.42%，88個城市下跌。一線城市二手房價格開始出現企穩回升信號，但二線環比下跌0.46%，三四線下跌0.48%，絕大多數城市的房價仍在下探。

法拍房是更硬的指標。2025年全國法拍房掛拍71.9萬套，成交僅16.9萬套，清倉率23.5%，流拍率65%。2026年1至5月，掛拍量同比再增20%。銀行端的數據更直白：六大行個人住房貸款余額連續三年負增長，從2022年高點的26.95萬億降至2025年末的25.07萬億，三年少了1.88萬億。交行和工行的個人房貸不良率雙雙突破1%。

再看供給端。2025年全國房地產開發投資8.28萬億，同比下降17.2%，規模回落至2013年水平。新開工面積5.88億平方米，下降20.4%，較2019年峰值萎縮超過70%，回落至2004年水平。

這些數據指向一個事實：房地產市場已經用腳投票完成了"去資產化"。價格下跌、流動性枯竭、供給斷崖、不良率抬頭，市場的調整已經走了四年多。規劃把住房寫進"大宗耐用消費品"，不是在引導方向，是在跟上已經發生的方向。

02 "大宗耐用消費品"這五個字在改什么

"大宗耐用消費品"是什么？汽車、家電、家具。這些東西的共同特征：買來用，用舊了折舊，持有要花錢，賣的時候大概率貶值。把它們和住房放在同一個類別里，等于政策層面承認住房的使用價值被優先強調，交換價值被弱化。

這跟"房住不炒"不一樣。"房住不炒"是原則表態，"大宗耐用消費品"是定性歸類。前者說"不應該炒"，后者說"它本來就不是投資品"。措辭不同，分量不同。

規劃提出"好房子"建設、老舊小區改造、物業服務質量提升三條主線，翻譯成消費品邏輯就是：造更好的產品、維護舊產品、做好售后服務。三條線全是"消費品邏輯"，沒有一條是"資產邏輯"。

03城市分化：消費品化是一個梯度過程

但"消費品化"不是一刀切。

2026年上半年，重點20城二手住宅累計成交76.1萬套，同比增長5.6%。6月上海二手房成交約2.5萬套，同比增長23.1%；深圳連續兩個月同比增幅超10%。一線城市的二手房價格已經出現環比轉漲信號，上海連續4個月環比上漲0.1%，深圳6月環比轉漲0.03%。

但三四線是另一幅畫面。惠州6月二手房掛牌均價7144元/平方米，同比仍下跌9.94%。百城數據中，三四線代表城市環比下跌0.48%，同比下跌7.48%。法拍房的結構也印證了這種分化：上海住宅類法拍清倉率73.6%，三四線城市掛拍占比超70%，清倉率不足19%。

一線城市因為稀缺性和流動性，資產屬性仍在殘留。強二線的資產屬性在減弱，消費品屬性在上升。三四線已經基本消費品化：有價無市，掛牌半年無成交，價格失去參考意義。

消費品化是一個梯度過程，城市能級越低，消費品化越徹底。

04居民資產負債表的隱性重寫

中國家庭資產中住房占比從2021年的約67%回落至2026年的約52%（高盛數據）。這個數字仍在全球范圍內偏高。

中國的路徑跟兩者都不同。美國是危機倒逼，德國是制度設計，中國正在走的是"市場出清加政策追認"的第三條路。家庭資產中住房占比從67%降到52%不是主動選擇的結果，是房價下跌的被動后果。

但規劃的意義在于：它確認了這個趨勢的方向。當文件把住房定性為"消費品"，居民資產負債表的重配邏輯就有了政策依據。60%押住房的配置結構面臨的不只是市值縮水，而是持有成本思維和流動性預期的根本轉變：物業費、維修基金、房產稅預期從"持有資產的必要開銷"變成"消費品的折舊成本"；掛牌半年賣不掉從"市場異常"變成"消費品的正常狀態"。

05產業連鎖：從"造殼賣錢"到"造產品加存量運營"

規劃提的三條主線，每一條都在改變房地產行業的底層邏輯。

金融層面也在跟上。截至2025年末，全國已發行8只保租房REITs，總市值近200億元，出租率普遍超過95%，年化分派率4%以上。中信建投預計2026年新增上市項目8至10只，總市值突破500億元。REITs的本質是把存量房產的運營收益證券化，這是消費品金融化的路徑，不是資產證券化的路徑。

06追認本身是變量

回到核心判斷：住房被納入"大宗耐用消費品"不是在創造新趨勢，是在追認既成事實。但追認本身會觸發連鎖反應。

銀行抵押物評估邏輯要變。當住房被定性為消費品，抵押物估值需要考慮折舊和流動性折價，不能再用"資產升值"假設覆蓋風險。六大行房貸余額連續三年負增長，不良率開始抬頭，銀行已經在用腳投票。

家庭資產配置邏輯要變。住房占比從67%降到52%是被動結果，但規劃確認了方向后，主動再配置會加速。美國用了近十年完成從房產到金融資產的再配置，中國可能更快，也可能更慢，取決于資本市場能不能提供替代性的投資渠道。

城市土地財政邏輯要變。當住房是消費品，土地出讓的"資產定價"邏輯就要讓位于"消費品供應鏈"邏輯。地方政府從"土地供應者"轉向"房地產市場的規劃者和監督者"，這個轉型已經在發生：2025年房地產開發投資下降17.2%，新開工面積回落至2004年水平，土地供應端主動縮量。

當6億家庭的資產負債表里有超過一半被重新歸類為"消費品"，下一個十年的財富邏輯會往哪走？這個問題，規劃沒有給答案，市場也還沒有。但方向已經確認了。

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