樓市，特殊信號！

好久沒寫樓市專題了，這幾天樓市信號，有點密集，重點解讀一下。

先是國務院正式批復了《擴大消費"十五五"規(guī)劃》，這份文件是關于消費的，但里面三處重點提到了房地產(chǎn)。

一份消費規(guī)劃，專門拿出三處講樓市，這個信號很特別。

翻譯一下就是：

高層已經(jīng)徹底明確了，房地產(chǎn)對消費的影響，是繞不過去的。

事實就是這樣，因為不止是買房，還有買房之后的建材裝修、家居家電、金融物業(yè)、人力勞務等等。可以說80%的大件消費，都跟房子有關。

所以這次的思路跟以前完全不一樣。房子的身份被重新定義了，直接從投資品變成了“大宗耐用消費品”。

根據(jù)這個定義，規(guī)劃文件給出了一整套提振方案，拆得很細。

比如政策要徹底放開，把購房決策權交給城市基本面，只要大家買房，怎么搞都可以。

再比如，公積金制度也要大改。靈活就業(yè)人員、個體工商戶可以自愿繳存公積金，除了買房，還能提取用于舊房翻新、家裝改造、物業(yè)費繳納、長租公寓租金抵扣。貸款額度提高，跨省異地貸款全面打通。

還有，要多建好房子。把改善型住房定位為新房消費的核心增量抓手，物業(yè)也要升級。社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、維修、快遞寄存、社區(qū)團購，把小區(qū)物業(yè)從基礎管護變成社區(qū)消費入口。

整套方案看下來，邏輯很清楚。

以前只盯著新房買賣，現(xiàn)在新房加存量改造加租房加物業(yè)，全場景創(chuàng)造消費。中央定大方向，城市自主調控，不搞全國一刀切。

但問題來了，過去樓市火爆，是因為房子有金融屬性，但如果現(xiàn)在只定義為消費屬性的話，有沒有足夠的理由，讓居民進入樓市買房？

其次，如果單純只定義為消費品的話，那么是否能足夠有性價比？

當然這個性價比，指的不是讓房價繼續(xù)下跌，而是房貸利率是否能繼續(xù)降一降。人們買了房子，更應該是在裝修、置辦家具家電、物業(yè)服務等地方進行消費。而不是把錢都給了銀行。

所以我覺得，利率還得繼續(xù)降才行。而且不僅是新增房貸利率，存量房貸利率也得降，減輕居民債務，才能有更多的空間用于消費。

最后我覺得如果想讓大家在房子層面，放心消費。房子必須是保值的，誰都不愿意，今天花了半輩子積蓄買了一套房，明天就跌了幾年的收入。

而保值的基礎是，經(jīng)濟上行，通脹上行，利率下行。

其次是如何面對資源不均現(xiàn)象。

我們來看當下的樓市真實情況。7月15日，統(tǒng)計局發(fā)布了6月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)。有幾個數(shù)字值得關注。

新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市，有20個。比上個月多了4個，是2025年5月以來最多的一次。

20個城市房價環(huán)比上漲，放在兩年前是不可想象的。那時候70個城市里，上漲的能有5個就不錯了。

一線城市繼續(xù)領漲。北京、上海、深圳的新房價格環(huán)比都在漲，上海漲幅最大。一線城市的需求韌性確實強，只要政策稍微松一松，成交量和價格就會有反應。

二三線城市的情況就復雜了。環(huán)比下降或持平的城市還是多數(shù)，但降幅在收窄。同比來看，一二三線城市的降幅都在繼續(xù)收窄。

收窄，意味著跌得沒那么狠了。不是在漲，而是在跌的過程中慢慢剎車。

這個狀態(tài)，用一個詞來形容就是"磨底"。

底在哪里，沒人知道。但至少下跌的速度在放緩，個別城市開始企穩(wěn)甚至回升。

總之就是，一線城市復蘇，二線城市觸底，三四線城市還在磨底，但整體依舊缺乏上漲的動力。K型分化太明顯。

其實我覺得一二線城市已經(jīng)不用怎么著急了，但三四線城市該如何救場，是一個重要問題，因為這些城市量大，人口多，但房屋消費能力卻很弱，不是不想買，是買不起……

到這時候，腦海里仿佛有兩種聲音。

你買房啊，消費就好了，經(jīng)濟就好了，你就有錢了。

經(jīng)濟先好啊，我們有錢了，才能買房，消費就好了。

看懂這句話，就理解了上面的數(shù)據(jù)。

為什么一線城市樓市不錯。因為一線城市經(jīng)濟先好的，賺錢的產(chǎn)業(yè)多，人們有錢了，買房了，消費好了，實現(xiàn)了內循環(huán)。

而低能級城市，產(chǎn)業(yè)弱，全靠房地產(chǎn)拉動，買不起，不買，更買不起，陷入了負循環(huán)。

這就是兩極市場。

那么對于低能級城市，如果想讓大家買房怎么辦呢？

答案就是有人幫忙提前消費，比如上面提到的，降低利率，還有增發(fā)消費券，對可能性較大的地方，財政轉移引入大量產(chǎn)業(yè)項目，提高產(chǎn)業(yè)和就業(yè)水平等等。

如果產(chǎn)業(yè)實在很弱，給多少政策都很難煥發(fā)生機。

那么就只能拖而不舉，把重要資源投入到主要的城市群中，做大城市群，驅動人口再紅利效應，激發(fā)消費潛力。

總之，無論如何，要行動起來，而且是要給真金白銀的支持，錢是最重要的，政策只是輔助。

說實話，現(xiàn)在又到了最重要的關口，你不刺激房地產(chǎn)，房地產(chǎn)就會拖累你。

上半年GDP增長4.7%，二季度單季只有4.3%，是2022年四季度以來最低。經(jīng)濟下行壓力加大，而房地產(chǎn)是拖后腿最嚴重的一個板塊。上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資又下降了18%。

18%的降幅，已經(jīng)持續(xù)了好幾年。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條極長，從上游的鋼鐵水泥，到下游的家電裝修，再到地方政府的土地財政，一榮俱榮一損俱損。

大家都知道是K型分化經(jīng)濟，但科技為主導的車頭，動力再強，都很難牽動龐大的，以房地產(chǎn)為核心的傳統(tǒng)車軀。畢竟列車后面，坐著的才是大多數(shù)。

總之，這次政策的方向是對的，從需求端發(fā)力，支持剛需和改善，同時完善長效機制，穩(wěn)定市場預期。

但這都取決于后續(xù)政策的力度和持續(xù)性。

如果下半年有更多的刺激政策出臺，比如降息、降首付、放松限購、加大保障房建設，給樓市注入龐大的資金，那樓市企穩(wěn)的速度可能會超預期。

但如果政策力度不夠，或者執(zhí)行層面打了折扣，那磨底的過程可能會更長。

不管怎樣，有一點是確定的：高層對樓市的態(tài)度，正在回轉。房地產(chǎn)雖然沒了創(chuàng)富效應，但依舊是消費不可或缺的核心。

這個轉變，比任何單個政策都重要。

因為政策可以隨時調整，但方向一旦定了，后續(xù)所有的政策工具都會圍繞這個方向展開。

樓市的至暗時刻，可能正在過去。但天亮之前，還有一段路要走。

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