天津
華發股份2026年上半年這份成績單確實難看——7月14日晚業績預告，歸母凈利潤預虧30億~40億元，扣非虧28億~38億元；去年同期還賺1.72億，等于是同比直接轉虧。加上2025年全年已經巨虧95億（上市22年來首次年度虧損），這已經是連續下滑的第三年慣性了。
這次虧在哪——官方三條原因
華發自己在預告里拆得挺直白：
結轉收入規模+毛利率雙降——房還在賣，但結轉入賬的量少了，單價和毛利也被市場拖下來。
盤活存量資產，計提減值——主動大宗折讓出貨回籠資金，但要按市價補提資產減值損失，這一刀直接砍利潤。
利息資本化減少，財務費用跳升——行業不行，符合資本化條件的項目變少，原本可以"藏"進存貨的利息被迫進當期費用。
三條其實是2024–2026年房企的共性痛點，不是華發一家的問題，但作為珠海國資背景的頭部粵系房企，虧到這個數還是挺扎眼。
拉長看這波下滑有多猛
2021年凈利還有31.95億，2022年25.78億，2023年18.38億，2024年9.51億，一路滑到2025年全年-95億（同比暴跌1095%），2026年一季度已經-9.46億（同比-596%），上半年預告-30~40億意味著二季度單季還要再虧20~30億，環比沒看到改善。
2025年那波-95億里，光資產/信用減值就提了64.66億，吞掉45億歸母凈利潤，今年上半年基本是這股慣性的延續。
公司在干什么
賣資產回血：6月底公告掛牌轉讓珠海華桐（"都會四季"項目）60%股權，底價6.97億，目的就是出表+回籠現金。
講第二曲線：對外口徑在推冰雪文旅+商業物業+輕資產，"開發+經營"兩手抓，但短期肯定填不上地產主業的坑。
怎么看
華發背靠珠海華發集團（珠海國資），信用風險比民企低很多，但這波虧損幅度已經把"穩盈利"人設砸了。30~40億的半年虧損，對應目前60億出頭的總市值（7月中旬股價2.3~2.4元/股），估值已經在按"困境"定價。
后續盯三個點：中報正式版里的減值細項（哪幾個區域/項目在提）、珠海國資會不會有進一步注資或資產置換、下半年珠三角（珠海/中山/廣州）銷售回款能不能穩住。
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