連平：房地產(chǎn)市場半年回顧與展望——局部企穩(wěn)，結(jié)構(gòu)分化

連平系中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長、國際金融研究院院長

2026年上半年房地產(chǎn)市場仍處于下行態(tài)勢，全國市場走勢分化，高能級城市房價階段性企穩(wěn)；市場供需兩端“一縮一緩”，行業(yè)風險處置穩(wěn)步推進。下半年整體樓市會呈現(xiàn)怎樣的運行態(tài)勢？局部城市能企穩(wěn)嗎？市場全面回暖的條件是否成熟？市場風險能否出清？住房政策又將會如何演繹？本文將討論這些問題。

一、上半年房地產(chǎn)市場繼續(xù)磨底

1.住房政策進一步落地顯效。2026年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)政策始終堅守“房住不炒、因城施策”核心基調(diào)，在供需兩端同步出臺系統(tǒng)化配套舉措，兼顧住宅市場剛性與改善性需求釋放與房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型，政策效應持續(xù)顯現(xiàn)。

需求端，信貸、財稅等支持政策進一步推進。全國超百城下調(diào)購房首付比例，多數(shù)城市首套最低首付降至15%、二套降至25%；央行持續(xù)引導房貸利率維持低位。房產(chǎn)置換個稅減免政策延續(xù)落地，縮短了二手房增值稅免征年限，大幅降低置換家庭交易成本；二手房不滿兩年增值稅稅負降幅超40%，普通置換家庭綜合減稅2萬至10萬元，整體交易成本下降35%~65%，全年全國范圍內(nèi)減稅規(guī)模接近千億元，切實減輕了居民置業(yè)壓力。

供給側(cè)，聚焦住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“十五五”城市更新規(guī)劃全面推進，2026年配套中央財政資金為2570億元，老舊小區(qū)改造、城中村有機更新提速。上半年全國新開工改造老舊小區(qū)超2.5萬個，全國開工城中村更新項目超千個，累計帶動建設投資約1.4萬億~1.5萬億元，成為樓市新的增長支點。央行3000億元保障性住房再貸款工具落地，各地推進存量商品房收儲改造。根據(jù)房企和金融機構(gòu)已經(jīng)簽約投放的節(jié)奏測算，上半年保障性住房再貸款落地投放規(guī)模約800億元左右，用以將閑置房源轉(zhuǎn)為保租房、共有產(chǎn)權(quán)房，部分對沖商品房開發(fā)投資下行壓力。

整體政策堅持分類調(diào)控、一城一策，不搞大規(guī)模刺激，以結(jié)構(gòu)性工具穩(wěn)需求、補保障、盤活存量，推動銷售與租賃、商品房與保障房雙軌并行，引導房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定市場預期。上半年支持性的住房政策進一步落地，對住房需求的釋放和供給改善發(fā)揮了積極作用。

2.住宅銷售邊際改善。1~5月全國商品房銷售面積累計同比下降10.8%，住宅銷售額累計同比下降13.5%，銷售降幅較2025年末小幅擴大，但已連續(xù)三個月穩(wěn)步收窄。房價方面，5月份，70個城市新房價格同比下跌3.6%，跌幅較2025年末擴大0.6個百分點；二手房價格同比下跌5.9%，跌幅較2025年末收窄0.2個百分點。二手房市場修復力度強于新房，高能級城市市場信心修復是帶動全國房價邊際企穩(wěn)的重要因素。

受益于需求端政策加碼和持續(xù)落地，以及人民幣匯率走強、資本市場活躍度提升帶來財富效應，一線城市全款購房比例穩(wěn)步上行，率先實現(xiàn)房價企穩(wěn)。上半年，北上深二手房全款成交比重較2025年末提升4~6個百分點，整體市場韌性逐步增強。二季度市場開始呈現(xiàn)總量降幅收窄、城市層級顯著分化、二手房取代新房成為核心交易的特征。

3.房地產(chǎn)供給端持續(xù)收縮。1~5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比下降16.2%，行業(yè)投資意愿持續(xù)趨弱；房屋新開工面積累計同比下滑22.6%，住宅新開工降幅達23.4%，竣工面積同樣超兩成下滑，房企普遍縮減新增開發(fā)規(guī)模，聚焦存量項目交付，嚴控新增庫存。

土地市場同步收縮，百城用地成交總價同比下滑24%，跌幅較2025年末擴大；土地供應規(guī)模顯著縮減，長期供需失衡壓力有所緩解，為市場中長期供需平衡修復筑牢基礎。

整體來看，由于住房銷售市場仍處于低迷階段，房企新增銷售預收款、個人按揭及往年銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入持續(xù)減少，現(xiàn)金流偏緊；房企普遍采取主動控庫存、壓縮新增供給的經(jīng)營策略為主，導致土地、投資、開工各項核心指標同步下行，同時風險化解、保障房建設有序推進，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

4.市場K型分化特征突出，分城市層級差異顯著。上半年，一線及強二線城市率先企穩(wěn)，二手房成交規(guī)模持續(xù)超過新房。5月一線城市新建住宅價格環(huán)比漲0.2%，二手住宅環(huán)比上漲0.4%；北京、上海二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下近年同期高位，上海二手房累計成交同比增長31%。核心城市依托人口流入與財富效應，改善型置換需求持續(xù)釋放，成為市場信心支撐。強二線城市行情分化，主城配套房源小幅回暖，城市郊區(qū)庫存偏高，整體維持橫盤震蕩。

受人口持續(xù)流出、存量高庫存約束，普通二線、三四線城市及縣域市場持續(xù)走弱，房價延續(xù)下行態(tài)勢，庫存去化周期持續(xù)偏高。成交結(jié)構(gòu)上分化同樣明顯，高能級城市進入二手房主導的存量市場，低能級城市依舊依靠新房走量，缺乏置換需求支撐。整體政策托底帶來了局部改善，但并未形成全國普漲行情，人口、產(chǎn)業(yè)、庫存等基本面差異成為樓市分化的核心驅(qū)動因素。

170個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)（2010~2026）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

5.市場供需兩端呈現(xiàn)一縮一緩的供求新格局。庫存緩慢去化、庫銷比高位回落，市場平衡度有所修復。5月末，全國住宅待售面積4.16億平方米，住宅廣義庫銷比（去化周期）21.4個月，較2025年12月末23.2個月收窄1.8個月，上半年滯銷房源出清速度有所加快。

分維度看，庫銷比分層特征突出，一線城市受需求釋放助力，供給端平穩(wěn)壓降后，整體住宅去化周期約15個月，供需關系好轉(zhuǎn)；普通二線、三四線城市庫銷比則超過3年，供需兩端雖呈現(xiàn)收縮態(tài)勢，但高庫存壓力仍然突出。整體來看，供給壓縮疊加需求邊際修復帶動庫銷比逐漸回落，行業(yè)逐步擺脫“高供給、高庫存”為特征的舊格局，但全國庫存絕對規(guī)模仍處于歷史相對高位，市場供需平衡尚需時日。

6.房地產(chǎn)行業(yè)風險處置持續(xù)推進。1~5月房企融資性資金來源累計同比下降20%，房企狹義宏觀杠桿率降至13.8%，較2025年末減少0.7個百分點，行業(yè)主動收縮高杠桿擴張模式，新增無序違約大幅減少。債務重組層面，已有20多家出險房企推進境內(nèi)外債務展期、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置等市場化重組，累計落地境內(nèi)外債務重組規(guī)模約1.2萬億元，個別企業(yè)兌付超百億元境外相關債務，整體重組落地轉(zhuǎn)化率超85%，盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)超320億元，為債務履約提供堅實資金支撐。房企整體資產(chǎn)負債率小幅回落，龍頭出險房企普遍將債務期限延長3~5年，綜合融資成本平均下降0.8~1.2個百分點，有效壓降財務費用支出。

保交樓攻堅成效顯現(xiàn)，依托全國房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制與紓困資金支持，多地保交項目交付進度突破70%，購房者延期收房的擔憂情緒明顯緩解。整體來看，房企存量債務、停工交付兩大核心風險穩(wěn)步出清，風險化解進入實質(zhì)性落地階段，但三四線城市中小房企存量債務、偏遠低效資產(chǎn)處置仍存在周期壓力，風險出清尚需支持政策加力持續(xù)推進。

總體而言，上半年房地產(chǎn)市場在政策驅(qū)動之下，局部地區(qū)需求階段性地得到釋放，但內(nèi)生動力并未全面激活。居民收入預期偏弱、加杠桿意愿不足，制約剛需集中釋放；人口城鎮(zhèn)化拐點顯現(xiàn)，中長期新房需求中樞下移；三四線城市高庫存、人口流出問題突出，區(qū)域供需結(jié)構(gòu)性分化特征凸顯；行業(yè)供求結(jié)構(gòu)在調(diào)整過程中逐步向著平衡的方向發(fā)展，行業(yè)尾部風險仍有待出清。

二、下半年房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分化特征進一步凸顯

下半年，房地產(chǎn)調(diào)控將依照“穩(wěn)樓市、防風險、促轉(zhuǎn)型”總基調(diào)，調(diào)控精準化、結(jié)構(gòu)化特征將進一步凸顯。

1.需求端將持續(xù)優(yōu)化“一城一策”調(diào)控策略，實施城市分層差異化支持政策。政策重心可能向二手房流通與置換需求傾斜，延續(xù)賣舊買新稅費減免、換房信貸配套舉措，一二線城市持續(xù)優(yōu)化首付、房貸信貸工具，疏通二手房置換鏈條；庫存偏高的三四線和縣域城市以控新增、促去庫存政策為主。

2.供給側(cè)將聚焦存量盤活與保障房擴容。加快城市更新、城中村改造落地，保障性住房再貸款、配套專項債資金利用率可能提升。各地將加大存量商品房收購改造力度，培育存量更新行業(yè)新增量。風險處置持續(xù)深化，保交樓、出險房企債務重組常態(tài)化推進，持續(xù)緩釋交付與債務風險。

3.長效機制建設將加快落地。不動產(chǎn)REITs擴容、現(xiàn)房銷售試點擴圍、高品質(zhì)住宅建設等配套政策穩(wěn)步推出，從開發(fā)、交易、持有全鏈條規(guī)范行業(yè)發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)擺脫高周轉(zhuǎn)舊模式，向民生導向、存量運營、長效規(guī)范的全新發(fā)展模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。

4.房地產(chǎn)銷售市場難現(xiàn)整體性大幅回暖態(tài)勢。預計2026年全國商品房銷售面積約7.85億平方米，同比下跌11%左右，跌幅與上半年接近。受益于人民幣資產(chǎn)在全球范圍內(nèi)吸引力的提升，一線城市全款購房比例可能維持上行，置換改善需求將持續(xù)釋放，二手房市場交易熱度有望延續(xù)，并繼續(xù)成為大城市交易主體部分。受整體城鎮(zhèn)化進程放緩、居民收入低增、低能級市場結(jié)構(gòu)調(diào)整延續(xù)等中長期因素影響，下半年房地產(chǎn)銷售市場依然缺乏全面回暖的基礎。截至2026年一季度末，我國居民部門杠桿率為59%，回落至2020年二季度以來最低水平，但仍處在三十年以來的歷史高位，家庭中長期加杠桿意愿不足。房價持續(xù)下行帶來的賬面資產(chǎn)縮水，導致居民部門預防性儲蓄大幅上升，提前還貸現(xiàn)象較為普遍，下半年難以出現(xiàn)大規(guī)模集中購房行情。

中國居民部門杠桿率（1998~2026）數(shù)據(jù)來源：國家金融與發(fā)展實驗室（NIFD）

5.部分城市房價呈現(xiàn)階段性企穩(wěn)信號。銷售跌勢趨穩(wěn)、趨緩意味著房價在下半年大幅走低的概率不大。預計2026年末，全國新建商品房價格跌幅在2%左右，二手房價格跌幅在2.5%左右,跌幅分別較上半年收窄2~3個百分點。一線城市房價同比增速可能轉(zhuǎn)正，預計新房價格同比上漲1%，二手房價格同比上漲2%。境外資金回流、可供出售現(xiàn)房庫存偏低以及土地價格上行是支撐一線城市房價止跌回穩(wěn)的主要因素。截至2026年5月末，上海住宅庫存約5~7個月，其余一線城市庫存水平雖高于上海，但整體一線城市核心城區(qū)庫存仍處于緊平衡狀態(tài)，房價競爭力相較于二、三線城市顯然更具韌性。

6.房企流動性缺乏足夠的增量資金支持。預計房企當年資金來源約8萬億元，同比減少15%左右。銷售跌勢放緩難以改變房企經(jīng)營性收入下降的局面，存量商品房及閑置土地等資產(chǎn)減值壓力使得房企自籌及銀行貸款等融資性資金規(guī)模持續(xù)減少，導致房企可供投資資源十分有限。下半年，房企償債壓力依然不小。經(jīng)測算，房企商業(yè)銀行貸款、境內(nèi)信用債和離岸美元債到期規(guī)模占到位資金的比例約30%，尤其是資質(zhì)相對偏弱的民營房企，單純依靠自身向市場尋求10%以上的非銀融資渠道借款難度很大。

7.房企土地購置仍將保持謹慎。土地市場將延續(xù)“核心地塊熱度提升、遠郊地塊流拍常態(tài)化”格局。下半年有關部門將持續(xù)執(zhí)行存量盤活優(yōu)先政策，新增住宅用地規(guī)模持續(xù)收縮，土地供給向主城核心地段集中；百強房企拿地資源持續(xù)向TOP10央國企聚攏，融資成本優(yōu)勢驅(qū)動央企國企集中布局一線、強二線城市改善地塊，少量優(yōu)質(zhì)民企參與聯(lián)合開發(fā)，整體房企持續(xù)收縮土儲投資。

8.工程建設周期拉長導致投資承壓。通常，新開工、施工面積下行會領先2個季度以上傳導至開發(fā)投資走弱，截至2026年5月末，新開工及施工（年化）面積為63.7億平方米，工程建設能力相當于2011年初水平，且持續(xù)放緩；而房地產(chǎn)開發(fā)投資（年化）為7.7萬億元，相當于2013年二季度末水平。工程建設的持續(xù)收縮意味著房地產(chǎn)投資將繼續(xù)受到拖累。

新開工和施工面積與房地產(chǎn)開發(fā)投資額（2006~2026）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

9.城市更新與保障房資金加速投放，托底地產(chǎn)投資。預計中央配套資金將加快撥付，專項債、政策性銀行長期貸款集中落地以支持城中村改造項目實施。城中村安置房、配售型保障房開工放量成為對沖商品住宅投資下滑的核心支撐。結(jié)合過往經(jīng)驗，包括中央財政投放節(jié)奏、地方政府專項債實際撥付、政策性銀行金融工具可投放規(guī)模情況，預計下半年，可供投放城市更新、城中村改造及保障性住房再貸款規(guī)模合計約1萬億元。綜合測算，預計2026年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額約7萬億元，同比下跌15%左右，跌幅較上半年收窄約2個百分點。

當前房地產(chǎn)市場逐漸呈現(xiàn)區(qū)域分化加劇、供求關系持續(xù)改善、行業(yè)風險逐步出清三大核心特征。

第一，區(qū)域分化程度進一步加劇，一線與強二線都市圈依托人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐，城市核心地段市場信心回暖，庫存去化周期回歸正常運行區(qū)間；而人口持續(xù)流出的低能級城市的房地產(chǎn)市場仍處于以價換量去庫存階段，房價延續(xù)弱勢調(diào)整；普通二線城市可能保持橫盤磨底態(tài)勢，后續(xù)持續(xù)增量需求支撐較為困難，購房者優(yōu)先選擇優(yōu)質(zhì)市區(qū)項目為主；三四線城市則大概率延續(xù)調(diào)整，降價促銷為當?shù)胤科笾髁麂N售策略，庫存出清周期較為漫長。

第二，市場供求關系繼續(xù)改善。需求端，核心城市成交回暖帶動銷售跌幅收窄實現(xiàn)邊際修復；供給端，房企風險出清后審慎拿地、收縮新開工、拉長工程建設周期，新增供給主動收縮下投資跌勢難改，整體庫銷比繼續(xù)高位下行。鑒于少數(shù)高能級城市占比較低，總量實現(xiàn)全國性平衡難度極大。需要關注的是，一線和強二線城市需求持續(xù)釋放和供給增加緩慢所形成的新的不平衡，并推動價格明顯回升。

第三，行業(yè)風險持續(xù)出清。截至2026年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比下降5.1%，預計全年房企開發(fā)貸余額減少8000億元，同比下降6%左右，房企融資總量保持低位。金融機構(gòu)房企信貸堅持分層精準投放，總量不再擴張、結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的策略，房企白名單等信貸資源均已嚴格納入央行監(jiān)管視角，行業(yè)經(jīng)營門檻抬升。商業(yè)不動產(chǎn)REITs推出，有助于推動存量房企風險有序化解，行業(yè)資產(chǎn)負債表將持續(xù)穩(wěn)健修復，中小高杠桿房企將加速出清退出，增量違約將明顯收斂。

三、完善房地產(chǎn)調(diào)控長效措施的建議

結(jié)合當前發(fā)展趨勢與市場短板，為鞏固和發(fā)展樓市筑底成果、化解結(jié)構(gòu)性矛盾、推動行業(yè)穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，建議從五方面完善地產(chǎn)調(diào)控長效舉措：

一是深化因城施策精準調(diào)控，搭建梯度型需求支持框架，對一線、強二線城市側(cè)重優(yōu)化置換政策，下調(diào)二手房二套公積金利率、提升貸款額度，充分釋放改善型住房需求。

二是健全二手房流通機制，持續(xù)落實置換稅費減免，簡化交易手續(xù)、搭建數(shù)字化交易平臺，針對剛需及多子女家庭出臺專項補貼，疏通存量房流通堵點，推動市場向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型。

三是加大城市更新與保障房建設資金投放，用好專項債與政策性貸款，穩(wěn)妥推進城中村、老舊小區(qū)改造，擴大存量商品房收儲轉(zhuǎn)化規(guī)模，穩(wěn)定地產(chǎn)投資底盤。

四是加快現(xiàn)房銷售試點擴容、收緊預售資金監(jiān)管，推動綠色智慧住宅發(fā)展，完善不動產(chǎn)REITs配套規(guī)則，夯實商品房與保障房雙軌制。

五是實施房企分層融資管理，落實優(yōu)質(zhì)房企融資白名單，壓降頭部穩(wěn)健企業(yè)融資成本，加快出險房企債務重組，嚴控高風險主體新增授信，修復行業(yè)整體信用。