昌平通州豐臺成北京樓市成交主力區域

進入7月份，北京下半年土地出讓序幕已拉開。據北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，目前已有8宗商品住宅用地掛牌。精準供地支撐住房產品升級，好房子激活改善需求，二手房流通為新房輸送購買力。三個市場環環相扣推動上半年北京樓市企穩向好。北京青年報記者深入探訪北京樓市，拆解下半年樓市核心邏輯，為在北京購房者規避買房誤區，鎖定優質置業機會。

上半年北京樓市企穩向好

2026年上半年，“賣舊買新”置換鏈條有所恢復，北京新房與二手房協同發力，助推住房市場交易活躍度提升。

北京市住建委官網數據顯示，2026年上半年北京市二手住宅網簽量為93583套，同比增長5.7%，是2021年以來同期最高水平。

銷量增加的同時，成交價格連續上行，止跌回穩態勢初現。根據北京鏈家數據顯示，自4月份起，成交均價已連續3個月小幅上漲。

在二手市場的帶動下，新房市場銷售也出現了較為顯著的提升。值得一提的是，高得房率、高品質的“好房子”因更貼近當下需求，銷售表現顯著優于普通項目。90-140平方米、總價400萬-800萬元的改善性產品成交最為活躍，昌平、通州、豐臺成為成交主力區域。

北京鏈家研究院院長高原分析，政策端限購放寬、信貸門檻降低、稅費下調等組合拳持續顯效，共同促成了本輪修復。

供地結構變化促成樓市新格局

從剛需破冰到改善接力，從好房子引領產品升級到置換鏈條貫通兩個市場，上半年北京樓市走出一條結構優化的修復曲線。支撐這條曲線最底層的邏輯，早在年初的土拍市場就已寫下注腳。

上半年，北京涉宅用地供應節奏平穩，同時呈現結構逐漸優化特點。核心區及軌道沿線“小體量、低總價”地塊成為供應主力。這種“以需定供”的精準化轉向，正重塑市場熱度版圖。

173輪舉牌、20.95%溢價率——上半年北京土拍最高光時刻，出現在通州九棵樹。多宗高溢價地塊，清晰描摹出房企當下的拿地邏輯，同時指向了同一事實：房企對位置核心、去化預期明確的地塊偏好度更高。中指研究院高級分析師范詒杰表示，北京主動減少供應規模，同時提高核心區優質地塊質量，去化確定性強、利潤空間可期，對房企形成強吸引力，也將助推更多高品質宜居“好房子”入市，撬動改善型需求，形成供需兩側的良性互動。

從“大而遠”到“小而美”，供地結構的變化也帶動北京樓市的產品形態和區域價值形成新格局。

置業邏輯轉向“配套優先自住為王”

從對多位不同類型購房人的調查和相關中介的采訪看，北京購房者的置業邏輯已經發生迭代：從“炒房保值”轉向“配套優先、自住為王”，購房實用性成為核心標準。下半年，這一變化將更凸顯。

首先，對房價變化趨勢的研判，多位業內人士認為，上半年的土拍、新房、二手房情況為北京下半年樓市走向增添新的注腳，市場正溫和修復。上述人士預判，北京樓市優質項目將率先企穩。

其次，對區域的選擇方面，根據北京今年的供地計劃，下半年北京將有更多優質宅地推出——北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，目前已有8宗住宅用地掛牌待售，涉及朝陽2宗地、順義2宗地，房山、昌平、門頭溝、大興各1宗。從區位看，上述地塊多位于軌道站點周邊市場需求突出的區域。購房人可以優先關注地鐵沿線項目，通勤便利是硬通貨；關注上半年高溢價成交地塊周邊的新盤；選擇高得房率、好戶型、好物業的“好房子”項目。

再次，對想購買二手房的人群而言，可按生活半徑選，鎖定確定性需求。二手房的價值在于“所見即所得”。工作通勤時間、孩子上學距離、老人就醫便利性，這些剛性需求是二手房選擇的第一標尺。當前二手房掛牌量依然不低，議價空間存在但顯現收窄趨勢，建議遇到價格合理、房況良好的房源可以果斷出手。

·提醒·

摒棄投機心態理性購房

購房置業對每個家庭而言都是大事，下半年買房應該注意什么，是北青報記者在采訪過程中被購房人問及的普遍問題。從總體看，北京樓市已告別普漲普跌，進入拼產品、拼地段、拼判斷力的階段。綜合多位業內人士的分析和建議，以下幾點可作為“避坑指南”。

第一，購房者要摒棄投機心態，立足自住需求、緊盯板塊價值，精準把握置業窗口期理性購房。購房永遠沒有最好的時機，只要是剛需，什么時候都不早也不晚。第二，一套房解決不了所有問題，購房時一定要清晰自己主要想解決的是什么問題，比如是居住品質的提高還是孩子的上學問題，或是自己就近上班的問題。如果想一套房把上述問題都解決，可能會面臨“永遠沒有合適房子”的境況。第三，無論新房還是二手房，簽約前務必逐條審閱合同條款。二手房需核實產權清晰度、抵押情況等問題；新房需明確交付標準、裝修規格、違約責任等細節。必要時可委托專業人士協助把關，前期多花一點時間，能避免后期諸多麻煩。

本組文/本報記者宋霞統籌/余美英