凈吸納量23.2萬方背后：2026年Q2上海商業地產市場的六組關鍵數據

仲量聯行發布2026年第二季度上海商業地產市場回顧。租賃需求持續回暖，大宗交易投資熱度升溫，租金降幅整體收窄——但板塊之間的分化正在加劇。

一、甲級辦公樓：CBD與DBD走出不同節奏

2026年第二季度，上海全市甲級辦公樓凈吸納量錄得23.2萬平方米。其中中央商務區(CBD)貢獻10.6萬平方米，需求主力為金融及專業服務企業；非中央商務區(DBD)貢獻12.6萬平方米，游戲、人工智能等科技互聯網企業是主要租戶。

新增供應方面，本季度竣工交付2個項目，合計建筑面積13.5萬平方米。

空置率層面，全市平均23.5%，環比下降0.7個百分點。CBD為19.3%，基本持平，受升級搬遷需求支撐；DBD為27.1%，環比下降1.2個百分點，科技企業擴租及乙級項目升級需求共同推動改善。

租金端，CBD錄得6.3元/平方米/天，環比下降1.2%；DBD錄得4.1元/平方米/天，環比下降1.0%。值得注意的是，租金跌幅整體收窄，但項目層面分化加劇——部分高出租率項目已開始收緊議價空間。

二、產業園區：科技企業主導吸納，供應壓力仍在

本季度產業園區凈吸納量達205,000平方米。需求主力為科技互聯網企業，聚焦人工智能與集成電路方向；生命科學類企業出現回暖信號；產業孵化器及科研機構保持活躍。

新增供應竣工2個項目，總建筑面積164,400平方米。空置率31.7%，環比下降0.7個百分點；租金3.3元/平方米/天，環比下降1.0%。持續供應帶來的積壓面積使租金繼續承壓。

三、零售物業："大店趨勢"成為顯著特征

市區零售凈吸納量約20.5萬平方米。活躍業態包括運動服飾、潮流玩具（反映健康生活與情緒價值消費趨勢），以及平價餐飲和消費電子品牌的線下擴張。

一個值得關注的趨勢是"大店化"。2024下半年至2026上半年期間，上海新增旗艦大店超過20家，平均面積超1,100平方米。典型案例包括杜比張園全球首家旗艦體驗中心、現代汽車靜安寺商圈UX Studio。

新增供應方面，核心商圈1個項目約3.2萬平方米，非核心商圈2個項目合計約23.8萬平方米。空置率方面，核心區域8.1%與上季度持平，非核心區域13.7%環比上漲0.2個百分點。核心商圈首層平均租金41.4元/平方米/天（環比下降0.8%），非核心商圈14.1元/平方米/天（環比下降1.2%）。

四、物流地產：空置率回落，但短期仍將維持高位

物流地產凈吸納量超過24.2萬平方米。本地第三方物流服務商(3PL)及零售商積極優化倉儲布局，3PL為應對年中購物節尋求擴租，部分偏遠子市場則吸引了配送頻率要求較低的租戶。

本季度青浦子市場竣工1個項目約3.64萬平方米。下半年預計交付3個項目，新增供應量逾43.9萬平方米，其中松江子市場兩個項目超30.6萬平方米。

空置率23.2%，環比下降2.0個百分點。租金1.05元/平方米/天，環比下降2.9%——但跌幅較Q1的3.4%有所收窄。短期內空置率預計維持在20%以上，租金下行趨勢有望趨緩，子市場表現分化。

五、投資市場：自用型買家占比攀升至45%

本季度共錄得27宗交易，成交金額約124億元人民幣，較去年同期上漲14%。辦公和商業項目合計貢獻約80%的成交金額。區位上，內環內與外環外雙線活躍，外環外因高性價比成為亮點。

買家結構變化顯著：自用型買家占比達45%，高于Q1的42%和去年同期的18%。企業通過購置物業鎖定長期運營成本是核心驅動因素。熱點資產方面，購物中心受商業不動產REITs發展推動受到關注，典型案例為松江萬達廣場在機構持有3年后再度轉手。

六、酒店市場：入境游強勢拉動，奢華板塊量價齊升

2026年1-5月，國際入境游客達438萬人次，同比增長29.1%。端午三天假期游客712萬人次，同比增長9.9%。整體呈現量價齊升態勢，其中奢華板塊入住率增長3個百分點，平均房價增長7%。

上半年新增高奢客房約770間。新開業項目包括上海徐家匯中心安達仕酒店(Q1)、上海九棵樹藝術中心金普頓酒店(Q2)、上海松江臨云萬豪酒店(Q2)。翻新/換牌方面，上海虹橋錦江大酒店換牌至瑞士酒店和雅高翰悅閣，上海揚子飯店更換為途易藍品牌。

數據來源：仲量聯行(JLL)2026年第二季度上海商業地產市場報告。