上海
過去幾年行業深度調整，大部分民營房企要么徹底出局轉行，要么直接躺平等著紓困資金。
在這個節點，如今還能在市場打拼的民營房企已經很少了，更別說大賺特賺了。
艷姐最近觀察到一個案例：
寶業集團。
論資歷，它算不上老牌巨頭；論聲量，也很少大肆張揚。去年，寶業集團開發業務銷售額只有33.4億，行業排名大概在第150位左右。
規模雖然不大，但它的賺錢能力相當“夸張”：
去年，寶業集團開發業務營收54.11億、凈利潤4.03億，凈利潤率7.4%。
如何看待7.4%凈利潤率的含金量？
去年TOP50上市房企平均凈利潤率為-11.25%，“利潤王”中海為7.5%，“經營王”華潤置地開發業務核心凈利潤率為4.55%。
這意味著，寶業集團不僅“吊打”大部分同行，甚至可以跟頭部央企掰一掰手腕。
不過讓艷姐意外的是，貢獻了寶業集團60%凈利潤的地產板塊，其董事長孫宇光去年的薪酬僅有62.9萬，盡管相比于上一年年薪上漲了2000元，但要遠低于行業200萬~300萬的薪酬區間。
就在前兩天，他們在時隔5年重返上海的戰略項目寶業·虹橋國展里首開，在認籌率達129%的情況下，首開92套房源去化率90+%，銷售額7.09億。
艷姐不禁好奇，寶業集團究竟是家什么樣的企業？為什么能夠有跨越行業周期的業績表現？
今天艷姐就和大家聊聊這家總部在浙江紹興，非常低調的民營房企，也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。
01
非典型“房企”的地產江湖
實際上寶業集團并不是一家傳統的“房企”！
公開信息顯示，寶業集團是一家主營建筑工業化研發制造、建筑施工和綠色科技房產開發的集團公司，是內地首家在香港聯交所主板上市的民營建筑業綜合類企業。
其實寶業集團也算是地產行業的老熟人，只是切入角度比較特殊——建筑施工。
寶業集團旗下的寶業建設，成立于1974年，擁有房屋建筑工程總承包特級和六項壹級資質，2003年在香港聯交所主板上市，是內地首家登陸聯交所主板的民營建筑業綜合類企業。
2025年，寶業集團僅建筑施工業務實現營收118.5億，營收占比約59%。
不過從2025年底開始，寶業集團在地產圈的“出鏡率”相當高，一個重點動作——拿地。
2025年最后2個月，寶業集團連續在上海、武漢拿下2個項目，全口徑拿地金額20.53億。
在上海，去年11月以總價17.3億、樓面價31561元/㎡、溢價率5.17%競得青浦區徐涇東宅地，打造寶業·虹橋國展里項目；
寶業·虹橋國展里效果圖過程稿
在武漢，去年12月以總價3.23億、樓面價9033.52元/㎡、溢價率5.89%競得青山區濱江板塊宅地，打造寶業·濱江園項目。
寶業·濱江園效果圖過程稿
拿地數量雖然不多，但全口徑拿地金額同比2024年的8.01億，增長高達156%。
為什么寶業選擇在2025年的年底“瘋狂”拿地？
艷姐覺得有2個原因：
其一是業績下滑壓力；
其主業建筑施工營收從2023年的160億下降到2025年的118.5億，下滑25.9%，帶動集團營收從264.8億下降24.%至199.5億。
也就是說，這幾年基建、地產行業的調整，給寶業集團帶來了一定的經營壓力。此時下場加碼拿地，將資源從乙方向甲方傾斜，也在一定程度上穩住下滑趨勢，擴大營收盤子。
其二是發力業務協同。
寶業集團本身就是建筑施工企業，在建筑工業化領域深耕多年，還提出了像造汽車一樣造房子，可以進一步降低建安成本。
這也意味著，通過親自下場拿地，寶業集團可以實現施工、建筑工業化等業務板塊的協同，在擴大業務盤子的同時，還可以通過成本優勢來提升盈利水平。
對寶業集團來說，建房和銷售環節，都可以通過資源整合等形式來實現，自己只要拿對地、做對項目、控制好成本，就可以坐享高收益了。
02
行業“小清新”
開發能力到底幾何？
寶業集團成立于1974年，1995年切入到房地產開發領域，艷姐在前面提到其主業是建筑施工，在房地產開發領域一直處于“小打小鬧”的局面。
也就說，寶業集團還是地產開發的“小清新”。
而且寶業集團的高管團隊，履歷也大多集中在建筑施工領域，跟地產開發沒有太多交集。
比如董事會主席龐寶根，出生于1957年，1977年進入紹興楊汛橋建筑工程隊，此后從技工、施工員、現場技術負責人，到1985年擔任紹興縣第六建筑公司總經理，1995年，企業實現股權改革，龐寶根也實現了從集體企業負責人到寶業集團董事長兼總經理的角色轉換，并在2003年帶領寶業集團成功登陸香港聯交所主板。
龐寶根
寶業集團常務副總經理徐剛，出生于1976年，畢業于中國地質大學，工民建專業，1998年加入寶業，目前兼任寶業建設集團總經理，截止去年底，徐剛持有寶業集團3.54%股份。
徐剛
寶業集團安徽公司總經理高君，出生于1972年，畢業于中國地質大學，1989年加入寶業，是寶業開拓安徽建筑施工市場的元老，2013年擔任寶業集團經營管理委員會委員，截至去年底，高君持有寶業集團1.11%股份。不過高君目前被依法采取措施，目前已失聯。
高君
寶業集團湖北建工集團總經理高林，出生于1970年，1987年加入寶業，2005年轉戰湖北，主導了寶業湖北建工集團的改制，后者由寶業集團于2006年初整體收購而來，截至去年底，高林持有寶業集團1.83%股份。
高林
寶業集團副總經理孫宇光，出生于1978年，畢業于重慶大學，2007年加入寶業，曾出出任寶業在紹興多個地產項目的負責人，目前兼任浙江寶業房地產集團董事長，是寶業集團地產板塊的“一把手”。
孫宇光
寶業集團上海長三角寶業城市建設發展公司總經理夏峰，出生于1977年，早年曾任職于紹興規劃建設管理處，2002年加入寶業，是寶業地產業務的老兵，是學者型高管，是國家“十三五”建筑工業化重點專項課題負責人，截止去年底，夏峰持有寶業集團3.63%股份。
夏峰
換句話說，寶業集團的高管或許是建筑行業的翹楚，但地產行業的資歷或許并不算深。
從過往的案例來看，寶業集團的地產開發業務，大多集中在低能級的三線甚至四線城市。
截至去年底，其在浙江紹興，安徽亳州、宿州、六安，河南鄭州、開封的在建和規劃建面分別為約36萬㎡、34萬㎡、22萬㎡、22萬㎡、34萬㎡、30萬㎡，占比約90%。
對于寶業而言，后續依然面臨不小的挑戰和壓力：
其一如何保證開發和交付品質，寶業的土儲絕對量看上去雖然還不錯，但相當一部分項目散落在縣城，比如安徽亳州的項目主要在利辛縣、蒙城縣，宿州的項目主要在泗縣，鄭州的項目主要在新密市，這些縣城的去化壓力要遠大于一二線甚至三線城市，很容易出現“滯重資產”的風險；
其二是如何做好售后口碑，地產開發不是一錘子買賣，除了前期的拿地、開發、銷售，還涉及到后期的物業等售后內容，作為行業“新手”，業主服務做不好，極易反噬企業品牌口碑；
其三是如何提升管理效能，寶業集團的高管，除創始人龐寶根外，其他高管年薪均在100萬以下，但這些人既是核心高管，又是公司股東，相當一部分持有公司股份在1%以上，如何將這些高管和股東擰成一股繩，提升管理效能，直接關系到能否扭轉營收、利潤持續下滑的頹勢。
03
時隔5年重返上海
“戰略作品”到底能不能打？
艷姐一直覺得，一家房企的成功，首先是好的設計和產品。
寶業也曾是上海樓市的常客，曾打造過奉賢寶業?青春里，青浦寶業活力天境、寶業愛多邦等7個項目，不過寶業上一次在上海拿地，還要追溯到2020年底。
作為重返上海后的首個戰略項目，與綠城等頭部房企同臺打擂，寶業到底能不能打？
艷姐注意到，在寶業·虹橋國展里，寶業并沒有復制已有產品系，而是拿出了一個全新的解決方案：
結合地塊特質，為板塊定制了一個全新產品。
寶業·虹橋國展里效果圖過程稿
艷姐也大致看了下，他們以多個首創式設計，刷新了區域新房產品力的上限。
比如區域內首個全域抬板設計，將整個社區向上抬升大約5.4米，配合大面積架空，將公區的景觀視野放大到極致，并打造了陽光地庫等多維功能場景；
寶業·虹橋國展里效果圖過程稿
在外立面的塑造上，他們以星芒為靈感，運用高精度幾何切割工藝，并以玻璃+石材+鋁板的材質搭配，呈現出獨特的建筑美學；
寶業·虹橋國展里效果圖過程稿
在景觀的打磨上，他們借鑒馬爾代夫斯如芬富士島的度假美學，通過下沉式山水庭院，最大化的將地面綠化轉化為可遠觀、可私享的垂直山、溪、林的豐盈空間；
寶業·虹橋國展里效果圖過程稿
在戶型的設計上，他們以科技百年宅的理念，全系標配無連廊、一梯一戶、多陽臺、應飄盡飄，將附贈空間拉滿，部分戶型甚至還有獨立采光電梯前廳。
寶業·虹橋國展里建面約130㎡戶型樣板間實景
對待這個重返上海的戰略作品，寶業在產品設計時還是相當走心的，抬板、垂直景觀、無連廊純一梯一戶……這樣的設計，產品力還是相當在線的，未來也將會大虹橋地標的有力競爭者。
不過，就像艷姐在前面提到的那樣，寶業在上海依然面臨交付品質和售后口碑的大考。雖然在裝配式建筑領域深耕多年，但其前幾年在上海打造的寶業活力天境等項目，曾因外墻開裂、室內滲水等問題收到不少業主投訴。
結語
行業深度調整，一批房企在出清。
但艷姐始終覺得，當房地產告別野蠻生長，回歸理性時，唯有堅守專業深耕的企業，才能真正穿越市場周期，并獲得市場的正向反饋。
對于寶業這家地產行業的“后起之秀”，其以7.4%的凈利潤率“吊打”大部分同行，但資本市場依然殘酷：
2025年底每股凈資產25.2元，最新股價約3.34港元，市盈率5.42；
5月更是有持股約1.02%的股東提議每股派息5.5港元，小股東以這種“自殺式”派息表達不滿。
未來，寶業能否憑借聚焦上海扭轉當前的困境并再次實現爆發，一切都還充滿變數。
主編：張艷
責編：eric
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