北京
文/深圳進深 李奕和
深圳南山的珠光和山悅花園，又又又刷了一波存在感。
前幾天，深圳住建局披露了2026年第三季度計劃入市商品房房源信息情況。
珠光和山悅花園，又一次榜上有名。
項目計劃入市住宅450套。另外，商業24套，辦公15套。
之所以讓外界關注，并不是因為珠光和山悅簡單出現在深圳三季度計劃入市名單。
而是這個項目曾歷次上榜，但始終沒個準，至今沒有入市。
01
早在深圳2025年第四季度計劃入市樓盤清單中，它就出現過。
當時計劃推出住宅448套，商務公寓24套，商業15套。
2026年1月發布的深圳一季度計劃入市樓盤清單，短暫沒了蹤影。
而在二季度清單中，珠光和山悅再次出現。
當時計劃推出432套住宅，商務公寓24套，商業15套。
前后幾次納入入市計劃，但項目始終沒有真正開盤。
而且計劃推出的住宅套數，也一變再變。很是糾結。
這一次又出現在第三季度入市名單，你說它會不會又一次放鴿子？
很難說。
據市場消息，珠光和山悅預計本月底前開放展示區，正式開盤時間則定于8月份。
與這些消息一起放出的，還有細化后的戶型。
項目主推建筑面積約113、120、140㎡的產品，涵蓋三房及四房產品。
1）113㎡戶型，四房二衛，豎廳格局。
這個戶型有兩點做得不那么好：
一個是入戶門進來沒有過渡玄關，進門就是餐廳。
另外，連接客廳陽臺的次臥，寬度很小，大概率只能用作多功能房。
2）120㎡戶型，四房二衛，豎廳格局。
同樣，連接客廳陽臺的次臥，寬度感覺不大夠。
3）138㎡戶型，四房三衛，豎廳格局。
兩個套衛，一個公衛，臥室的空間尺度感，比前面兩個要好一些。
02
其實，不僅項目的入市一鴿再鴿，珠光和山悅的歷程也堪稱漫長。
珠光和山悅開發企業為深圳市寶祥源投資發展有限公司，執行董事、總經理為喬宇。
股權上，寶祥源投資由深圳市恒和基房地產開發有限公司100%持股，背后實際控制方為花伴里集團。
花伴里集團創立于1998年，是國內較早從事城市更新行業的企業之一。已形成以地產開發為主，涵蓋建筑工程、商業運營、物業管理、創新投資等領域的業務版圖，資產規模超過350億元。
項目原為珠光村舊改，早在2010年首次被納入城市更新計劃。
舊改分兩期實施，一期又分為A、B項目。其中A項目即珠光和山悅，B項目為京基地產地塊。
整個項目是一個包含超高層住宅、商務公寓、寫字樓、大型商業的綜合體，在西麗被稱為是航母級的項目。
不過因為歷史遺留、產權復雜、開發主體更替等原因，一直推進緩慢。
直到2021年12月，珠光村舊改才取得規劃批復。一期A項目珠光和山悅用地批復，則于2023年8月通過，同年9月正式動工。
至今已足足有16年之久。
珠光和山悅總建面46萬㎡，分兩個地塊，03-01地塊為住宅和商業、公寓，03-02地塊主要為保障房、回遷房和幼兒園。
優缺點方面，項目優勢主要是區位、交通跟環境。
1）位于西麗核心輻射區，靠近留仙洞總部基地、西麗湖科教城，產業、高校與研究機構聚集。
2）項目直線距離地鐵7號線珠光站400米左右，2站可到在建西麗高鐵站。
3）背靠塘朗山，自然生態、景觀是一大亮點。
不過珠光和山悅缺點也較為明顯。
1）項目三棟住宅均是43、44層超高層，舒適度上會有一定影響。
2）小區住宅跟公寓混住，后期入住人員繁雜，流動性人口多，對管理、安全問題都會有比較大的影響。
3）周邊方面，距離大型商業較遠，項目雖然有2棟2層的商業，但體量估計不大；
另外，舊改項目附近老舊小區較多，城市界面改善需要一定時間。
價格上，珠光和山悅傳出吹風價7-8.5萬/㎡。
周邊項目，最近的兩個在售新盤，鼎勝金域陽光家園參考均價7.4萬/㎡，總章翡翠公館7.7萬/㎡。
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