機構(gòu)：京滬深租金連續(xù)四月上漲，強化行業(yè)結(jié)構(gòu)性改善持續(xù)性預(yù)期

2026年7月14日，東方證券發(fā)布了一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，報告指出，京滬深租金連續(xù)四月上漲，強化行業(yè)結(jié)構(gòu)性改善持續(xù)性預(yù)期。

根據(jù)此前報告中我們提出的研究框架，租金是房價的領(lǐng)先指標。租金相較房價更直接反映真實居住需求，其商品屬性更強，因而能夠更高頻、更敏感地體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的基本面變化；從資產(chǎn)定價角度看，房地產(chǎn)價格本質(zhì)上是對未來租金的折現(xiàn)，如果將房產(chǎn)和股票作類比，房價可類比為股價，租金可類比為EPS，那么租售比可類比為PE，而租金回報率是租售比的倒數(shù)。因此租金的變化通常是房價波動的先行指標，在復(fù)蘇期租金通常早于房價企穩(wěn)。從歷史經(jīng)驗看，無論是美國次貸危機后，還是中國香港本輪調(diào)整，均呈現(xiàn)出“租金先于房價企穩(wěn)”的特征。美國次貸危機后租金見底時間為2009年4季度，而房價見底時間則為2012年1季度，租金見底早于房價見底9個季度；香港租金于2023年1月見底，房價則于2025年3月見底，租金見底早于房價見底同樣約9個季度。今年上半年，重點城市租金逐步從普跌走向分化修復(fù)，50城住宅平均租金累計下跌0.56%，跌幅較去年同期收窄0.83個百分點。一線城市率先企穩(wěn)，其中上海、深圳、北京租金已連續(xù)4個月環(huán)比上漲。需要指出的是，租金有一定季節(jié)性效應(yīng)，每年1-2月受春節(jié)假期影響租金承壓，3-4月在返工潮推動下租金環(huán)比上漲，5月無需求集中釋放邏輯租金往往回落，6-7月受畢業(yè)季需求拉動租金再次環(huán)比轉(zhuǎn)漲，而8月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配兩波需求高峰期將房子出租的房東往往會選擇在這個階段降價出租避免空置。從季節(jié)性規(guī)律看，今年4-5月重點城市租金環(huán)比跌幅為近三年同期最低水平，其中上海、深圳、北京三地在5月逆勢上漲彰顯韌性，6月上海、深圳、北京租金月環(huán)比漲幅分別為0.9%、0.3%、0.2%，漲幅較5月分別擴大0.4、0.2、0.1個百分點，漲幅為近三年同期最高水平。與房價表現(xiàn)趨勢一致，上海的租金表現(xiàn)同樣持續(xù)明顯領(lǐng)跑全國，進一步強化市場對于上海作為首個房價企穩(wěn)城市的預(yù)期。參考季節(jié)性規(guī)律，7月我們預(yù)計京滬深租金仍將繼續(xù)環(huán)比上漲，而8-9月是重要的壓力測試窗口，若租金仍能逆勢上漲，市場可以進一步上修核心城市租金修復(fù)持續(xù)性和房價企穩(wěn)節(jié)奏的預(yù)期。

周度跟蹤：

1.二手房：

掛牌價方面，上海彰顯韌性，北京、廣州、深圳持續(xù)回落。上海掛牌價周環(huán)比基本持平（+0.0%），近七周整體呈上行趨勢；北京掛牌價周環(huán)比-0.10%，降幅收窄0.03pct，連續(xù)十七周下行；廣州掛牌價周環(huán)比-0.24%，跌幅大幅走闊0.23pct，已連續(xù)五周回落；深圳掛牌價周環(huán)比-0.08%，降幅與上周基本持平，已連續(xù)三周回落；年初至今，北京、上海、廣州、深圳掛牌價分別-2.29%、+1.66%、-2.57%、-0.87%。

掛牌量方面，上海近十七周下行，深圳四連降。北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負（-0.22%），年初至今累計下降9.64%；上海周環(huán)比-0.54%，降幅走闊0.12pct，近十七周呈下行趨勢，年初至今累計下降12.32%；廣州周環(huán)比+0.01%，漲幅回落0.07pct，連續(xù)十五周下降后三連升，年初至今累計下降4.63%；深圳掛牌量周環(huán)比-1.42%，跌幅收窄0.80pct，年初至今累計下降4.17%。

實時成交方面，北京、廣州、深圳兩連漲后有所回落。實時成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個月至一個月），截至7月11日，北京周環(huán)比轉(zhuǎn)負（-8.0%），連續(xù)兩周上行后有所回落；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)負（-9.7%），連續(xù)兩周上行后有所回落；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)負（-25.6%），連續(xù)兩周上行后大幅回落。網(wǎng)簽方面，截至7月11日，北京周環(huán)比-23.1%，降幅走闊17.6pct；上海周環(huán)比-2.7%，降幅走闊2.6pct；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.8%）。

2.新房：

新房成交方面，深圳環(huán)比轉(zhuǎn)正，北京、廣州環(huán)比轉(zhuǎn)負，上海兩連降。北京新房成交周環(huán)比轉(zhuǎn)負（-48%），連續(xù)兩周上行后有所回落；上海周環(huán)比-12%，降幅基本持平，已連續(xù)兩周下行；廣州周環(huán)比轉(zhuǎn)負（-42%），連續(xù)兩周上行后有所回落；深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+12%）。北上廣深年初至今累計成交同比-2%、+33%、+8%、-19%。

年初以來我們一直旗幟鮮明地給到前瞻判斷，上海有望在2027年率先企穩(wěn)改善并引領(lǐng)高能級城市修復(fù)，上海房價今年大概率已經(jīng)見底，只是2026是磨底形態(tài)，2027才是漲價形態(tài)，因此今年樓市和股市仍會有所反復(fù)，整體呈現(xiàn)震蕩向上行情，持續(xù)性較強的β行情起點或在今年Q4或者明年Q1，而今年內(nèi)的下一個擇時窗口或在三季度末，理由是我們認為7-8月預(yù)計量價雙弱，加之中報季市場可能會追逐業(yè)績能見度更高的行業(yè)，而金九銀十數(shù)據(jù)預(yù)計又會明顯改善，疊加930或有的政策預(yù)期，因此下一個擇時窗口可能在三季度末。

標的方面我們推薦關(guān)注：

（1）拿地力度高、京滬土儲占比高的龍頭房企；

（2）樓市K型分化背景下，具備估值優(yōu)勢和預(yù)期差的下沉市場央企開發(fā)商；

（3）也可適度關(guān)注深耕京滬的地方國企的交易性機會。

風(fēng)險提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改善不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險加劇