香港住宅土地出讓創15年新高

隨著上半年香港賣地計劃已接近年度土地供應總量，香港特區政府“會繼續審時度勢，因應政策需要及市場情況靈活安排推地，不會刻意放慢節奏”

文｜《財經》記者 焦建 發自中國香港

編輯| 蘇琦

7月13日下午2時左右，隨著位于當地新界屯門第16區站第二期一個被稱為“巨無霸”級的地產項目截收發展意向并獲得較好市場反饋，中國香港樓市氣氛提振推動的土地出讓熱潮受到業界關注。

作為中國香港近15年來最大的住宅項目，估值最高將超過百億港元的該項目可提供約5500伙（套）住宅，商住總樓面積將超過300萬平方呎。其中住宅上限269.1萬平方呎。為增強吸引力，中標的開發商可選擇自行開發商場部分或交回港鐵。

開發該地塊的港鐵方面當日下午公布的信息顯示，該項目開始招標后共接獲至少28份意向書，將于7月15日正式招標，預計9月初最終截止。按照市場目前對該項目的估值約81.7億至136.1億港元計算，每方呎樓面地價估值約2700港元至4500港元。

該項目之所以受到普遍關注，一方面源于其位于當地重點開發的北部都會區（北都）的核心地段，包括新地、恒地、信置及華懋等當地開發商提交意向書被反映了對后期樓市前景的看好。作為已有約50萬居民的較為成熟的社區，該項目未來將連接北都即將建設的新車站。

另一方面，中國香港自2025年下半年至今的房地產回暖氣氛，也被認為已逐漸向上傳導到土地市場，特區政府開始趁勢加快推出土地。

按照7月10日中國香港特區發展局公布的本財政年度二季度（即7月至9月）的賣地計劃，除前述屯門項目，包括近日截標的洪水橋片區內三幅住宅地，以及將于7月27日截標的市建局土瓜灣庇利街/ 浙江街項目，香港特區政府還將推出一幅位于何文田佛光街的中小型住宅官地。

據香港特區發展局局長寧漢豪在相關新聞發布會上透露，洪水橋片區的三幅住宅地將提供3120伙、屯門第16區站第2期涉及約5510伙，土瓜灣庇利街/ 浙江街項目提供1220伙。本年度賣地表內的九塊土地目前已推出五塊，余下四塊土地將“再作打算”。

“土地供應量顯著增長，主要反映了特區政府在發展北部都會區及推展鐵路相關物業時嚴格把握發展時機，配合整體土地及基建策略。與此同時，隨著近期私人住宅市場交投轉趨活躍，開發商投地及推展項目的態度亦見積極。”寧漢豪也解釋稱。

綜合計算下來，二季度香港的賣地總量將涉及的建房總數已達10190伙，這一數字也將成為特區政府主動賣地以來近15年的最高單季記錄。整體而言，今年上半年香港的賣地計劃已涉及約12430伙的供應，已接近本年度的約12600伙的供應總量。

當地地產服務公司高力香港方面向《財經》提供的信息顯示，回顧上一季度，香港賣地市場呈現良好的回暖勢頭，發展商投地氣氛轉趨積極，地價收入表現理想。整體而言，今年起的五年內私人住宅單位每年平均落成量約1.7萬個，與2025年一手住宅成交量（20500宗）比較，屬于市場可健康消化的水平。特區政府因應實際情況繼續停售商業用地，并積極探討將部分商業地改作高校學生宿舍，“充分反映特區政府能準確把握市場脈搏，按市場吸納能力及需求作出適時調整”。

團結香港基金的一位相關研究人士則指出，雖當地樓市近月已見回暖，但外圍政治經濟變數及利率走勢仍存在不確定性。特區政府近日推出土地及項目涵蓋大、中、小型住宅項目，能滿足不同市場層級的土地需求，相關安排有助于“延續市場近期積累的正面氣氛”。

所謂正面氣氛，部分可從上半年一手新盤市場的情況得到體現，其中超過1.15萬宗的成交量已創下自2013年一手住宅銷售新規實施以來的次高水平。進入下半年至今，當地開發商也借此積極部署新一輪出貨計劃。

香港特區政府地政總署的資料顯示，截至5月底，當地市場共有28個住宅樓盤待批預售樓花，涉及9786伙。其中九龍區的比重超過五成（涉及5299伙），而牛池灣、啟德、油塘及長沙灣等地區均為未來的新盤供應焦點。

樓價的穩步上漲，也帶動了當地銀行對部分大型住宅小區的估值上升。以中原估價指數（主要銀行）為例，其最新報81.82，已連續22周高企80點以上。受房地產估值上升影響，當地房地產負資產總數也逐漸下降。香港金管局近日公布數據顯示，今年一季度末當地負資產住宅按揭貸款為11424宗，較2025年四季度末21304宗大減9880宗（46.4%）。

負資產數字減少釋放出的樓價上升訊號，被業界認為將有助進一步加強市場信心且利于業主售樓套現或換樓，帶動整體樓市交投，進而帶動地產商買地的積極性。

相關的數字對比顯示，隨著上半年香港的樓價升幅達到一成左右，入市拿地的地產商類型開始變得多元。部分受此影響，今年5月以16.3億港元批出的香港東涌第106A區地皮，其每平方呎樓面地價已達3052港元。與2025年2月批出的鄰近地皮（每平方呎1501元）相比，地價上升1倍。

展望下半年走勢，除前述開始推動出讓的土地，香港特區政府亦在對啟德集體運輸系統進行招標，其中包含作為補助性質的相關土地。按照市場預期，這塊地可提供約1300個單位。如成功在年底批出，本財年香港土地供應會達到1.37萬個單位，超出預期9%。

寧漢豪也在前述新聞發布會上公布稱，雖香港本財年有極大的可能超標出讓土地，但特區政府仍會繼續審時度勢，因應政策需要及市況靈活安排推地，“不會刻意放慢”。此外，繼洪水橋片區后，在北部都會區余下兩個片區中，因粉嶺北片區已完成收地且正進行若干規劃程序，相信會成為先行進行土地出讓的地區。新田科技城片區則因為要進行收地工作，將稍后再考慮出讓土地。

高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵則指出，只要特區政府在賣地條款上繼續保持靈活，增加項目的發展彈性，“相信余下地皮能順利批出，為庫房帶來穩定的賣地收益”。

責編 | 李煜

題圖來源 | 攝/焦建