陜西
關于立豐（西安）商業運營管理有限公司債權的招商信息，6月中旬的時候曾經引發大家關注。
這筆債權規模為5.7942億元，處置機構為信達資產，抵押物是立豐國際購物廣場360套房產，另外西安立豐企業發展投資（集團）有限公司以持有立豐商業公司60%股權質押擔保。
詳見《5.79億元不良債權壓頂，立豐國際迎來“生死抉擇”！》
如今，這筆債權的招商依然在進行中，但又傳來了最新信息：立豐國際購物廣場360套房產，已經被擺上了司法拍賣平臺，將于2026年8月10日拍賣，起始價格為5.171億元！
從目前來看，立豐國際購物廣場易主已成必然！
易主之后，這座存量商業的盤活，也將成為值得關注的。
01
約9.95萬㎡，5.17億元起
阿里資產交易平臺上此次發布的標的物名稱為“陜西省西安市碑林區金花南路6號1幢10177室等共計360套房產”，處置單位為西安市碑林區人民法院。
值得注意的是，與此前的債權招商中該標的物為抵押物不同的是，此次則是直接進行房產司法拍賣。
評估機構出具的評估報告顯示，這360套房產位于立豐國際購物廣場的地下1至3層以及地上1至10層，總面積為99491.95平方米，單套面積從12.95㎡至13242.56㎡不等，這些房屋已經重新分隔布局打破了原有邊界。
360套房產中，358套的規劃用途為商業，另外2套用途為其它（實際用途為車位），主體建成時間為2006年，內部裝修開始營業時間為2008年。
也就是說，此次將進行拍賣的房產已經使用了將近20年。
評估機構給出的該標的物評估值為51710.75萬元，此次一拍將按照評估價作為起始價進行拍賣，競買保證金為7000萬元，拍賣時間為2026年8月10日10時。
另外，評估報告中顯示，這360套房產有《租賃合同》（2023年8月1日），租賃截止時間為2038年7月31日，這意味著租賃期還有12年時間。
同時，根據拍賣公告，該標的物有優先購買權人。
總之，這座地處西安東二環邊開業了18年、承載太多西安人回憶的商業地標，如今要進行司法拍賣了。
這座商業走到今天的局面，主要還是由于企業所遇到的困境。
這種困境，這不僅僅是立豐遇到的困境，也是很多民營企業遇到的困境。特別是對于投資運營商業地產的民營企業來講，一方面是自持大型商業沉淀著幾億甚至幾十億的資金資產，另一方面則是為了企業運營與發展需要從金融機構借款，壓力可想而知。
在西安，這兩年被擺上司法拍賣平臺的大型商業不僅僅是立豐國際購物中心，西二環邊的豐禾萬達廣場、錦業路上的益田假日里等大型商業也曾經被擺上司法拍賣平臺。
至于立豐國際購物廣場一拍能否順利成交，正在進行的債權招商與抵押物拍賣如何來協調，這都是接下來需要關注的。
只不過，這種動輒數億元的超大宗資產，在目前的環境之下能夠出手去競買的企業本身就比較少，這進一步加大了處置難度。
對于投資者來講，即使斥資拿下了這種大型商業，后續面臨的已有租約、運營等，都是需要面對的。
總之，沒那么簡單。
02
存量商業盤活
實際上，拋開企業自身的困境，立豐國際購物廣場本身也面臨著一定的經營難題，2023年8月起其北區多個樓層或局部已經空置，這一點在評估報告中也有提到。
很多時候，大家將目光更多聚焦在新建商業方面，但實際上存量商業的盤活也非常重要，西安有大量的存量商業待盤活。
回顧過去多年西安商業發展，商業盤活的典范應該是曲江的大悅城。
這座占據曲江核心位置的大型商業，之前叫做秦漢唐國際文化商業廣場，15萬方的體量，2012年12月開業，但一直運營的不溫不火，隨后在2017年被大悅城收購，對其進行改造，2018年12月西安大悅城開業，目前年客流量在2000萬人次左右， 年銷售額在19億元左右，成為西安最火爆的商業之一！
另外，解放路上的民生百貨大樓，這是一座承載著西安人回憶的商業地標，過去幾年傳統百貨遇到困局之后，這座商業4層及以上調整成了辦公、公寓，1至3層商業保留進行改造，通過建筑內退，露臺設計，將傳統封閉的“水泥盒子”商業打造成類商業街區，讓老商場真正融入現代城市生活。
業態方面，成功引進京東奧萊西北首店、食楽hub美食街區、和子足浴等品牌，由此實現了煥新。
與民生百貨大樓緊鄰的原蘇寧廣場、悅薈廣場，新城區通過城市更新基金，17萬余平方米回購改造為復興商務中心、解放數創廣場。
目前，西安還有多座大型商業正在盤活。例如：東大街上的群光廣場停業多年之后如今在改造為華僑印象，北二環太華路立交東北角的大明宮購物中心擱置了十余年后如今正在復活迎來大明宮夢中心……
這些存量商業，有的是開業后經營遇到困境而關閉，有的是建成多年未能開業運營，有的是空置率高企但依然在苦苦掙扎……
而存量商業的盤活，有的是直接被新的投資人收購然后進行改造升級重新開業，有的是被地方政府的城市更新基因回購進行改造盤活，有的則是通過與商業運營公司的合作進行盤活。
除了這些大型商業之外，西安的安置房項目動輒配套有數萬平米的商業，實際上也需要專業的商業運營公司進行運營，只有真正運營起來才能確保村民的收益，這一點未央城建與龍湖在團結片區合作的龍湖未央天街是一個典范。
總之，西安不僅僅有各種高大上的新建商業，還有更多具有煙火氣息的存量商業掙扎盤活……
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