李嘉誠曹德旺觀點：2026年買房與否，5年后見分曉

李嘉誠又在拼命賣房子，曹德旺早年間勸人別把身家全押在鋼筋水泥上的話被翻出來反復琢磨。一個瘋狂套現(xiàn)超3500億，一個盯著人口數(shù)據(jù)說人少了房子自然多余。更讓人后背發(fā)涼的是，2025年出生人口792萬創(chuàng)建國以來新低，人口連續(xù)四年凈減少，老齡化已經(jīng)占到23%。

可這年頭不是沒房子住，是房子多得快要砸手里了。今兒咱就聊聊為啥過去二十年閉著眼睛買房都賺的神話，現(xiàn)在發(fā)動機已經(jīng)熄火了，往后五年回頭看，誰會拍大腿慶幸誰會捶胸后悔。

曹德旺看問題習慣盯最硬的數(shù)字不玩虛的，他多年念叨的道理其實很樸素，房子終究給人住的人少了自然多余。擱前些年多少人當杞人憂天，可數(shù)字一擺出來誰后背都發(fā)涼。

2025年全年出生人口792萬比2024年減少162萬，人口自然增長率負2.41‰，全國人口比2024年底減少339萬已經(jīng)是連續(xù)第四年凈減少。

老齡化同步提速60歲以上占比已達23%。新出生娃越來越少老一輩手里的房子越攢越多，以后不少年輕人光是繼承長輩房產(chǎn)手里可能就有三四套。供和求一旦掉個兒，房價只漲不跌的老話也就沒了底氣。

李嘉誠嗅覺一向靈，近5年甩賣資產(chǎn)套現(xiàn)超3500億，手里的現(xiàn)金和可變現(xiàn)投資合共1513億港元。去年夏天把大灣區(qū)房源擺上貨架最低40萬港元就能上車，明眼人一看就懂在優(yōu)化核心業(yè)務把非核心資產(chǎn)慢慢剝離。

他兒子把邏輯講得直白，憑過往經(jīng)驗錢到手里不會閑置，會繼續(xù)專注投資尊重契約精神具備完善法律制度保障投資安全有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。說白了資產(chǎn)不能變現(xiàn)不能生錢握手里就是一堆磚頭。

過去二十年閉著眼睛買都賺的玩法發(fā)動機已經(jīng)熄火了，這臺機器靠的是人口往上漲和城里人越來越多。如今人口連續(xù)四年減少，城鎮(zhèn)化率67.89%離發(fā)達國家水平不遠，能進城的人大半都進來了。

2025年新建商品房銷售面積下降8.7%，銷售額下降12.6%，商品房待售面積76632萬平方米增長1.6%，七億多平方米壓在頭頂，光靠喊口號就想讓房價全面回暖基本沒戲。

不過也別太喪氣，2026年1到5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.2%，但1到4月銷售面積降幅收窄0.2個百分點，銷售額降幅收窄2.1個百分點，跌還在跌但腳步放緩。

政策端也在托底，首套首付降到15%房貸利率一路走低，擱十年前這樣的條件想都不敢想。可怪就怪在門檻降了一茬又一茬，大伙兒卻把錢包捂得更緊。這背后是心理預期的一百八十度大轉彎，不再相信買房穩(wěn)賺的老故事，這才是樓市最難啃的骨頭。

房子這詞往后真得掰成兩半讀，核心城市和普通縣城已經(jīng)是兩個世界。核心城市在優(yōu)質改善項目帶動下成交有所回升，但修復高度依賴產(chǎn)品力加區(qū)位稀缺性，市場分化格局進一步加深。

二手房積壓需求持續(xù)釋放疊加政策優(yōu)化，個別核心城市已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象。反觀廣大三四線產(chǎn)業(yè)空心年輕人外流庫存高企，每一刀都扎在房價動脈上，想跟著核心城市一起回暖短期內(nèi)難。

至于買房不如租房，如今也從酸葡萄變成不少年輕人真心話。寧愿把錢花在看世界學本事吃頓好的上頭，也不愿為一個水泥盒子把后半輩子拴死在房貸合同里。

持有多套房的隱性成本也在往上走，物業(yè)維修機會成本樣樣是錢，房子空著也在悄悄失血。李嘉誠拼命賣曹德旺勸人別貪多，看中的正是這一點。

往后能睡得踏實的從來不是賬面上那幾套房，而是清醒的頭腦和穩(wěn)穩(wěn)的日子。那些真有自住需求趁著低利率在核心地段解決了住的問題又沒把杠桿加到爆表的人，多半會覺得當初這步走得穩(wěn)當。

那些在人口凈流出的三四線城市囤了好幾套還盼著發(fā)財?shù)娜耍兆涌峙虏缓眠^。至于這會兒還惦記著借錢去偏遠地段抄底的，五年后大概率會發(fā)現(xiàn)抄到的不是底而是望不見底的坑。

你覺得現(xiàn)在買房是抄底還是接盤？評論區(qū)聊聊。