高層住宅，正在變成中國城市的下一個大麻煩

臺風(fēng)季一到，朋友圈就熱鬧。住高層的朋友，半夜發(fā)來消息，說樓在晃，窗戶咣咣響，水停了電也停了。

這種時候，誰還顧得上欣賞什么城市夜景。花幾百萬買來的高樓，一場大風(fēng)就把老底掀了個遍。

我們不禁要問一句，這些密密麻麻的塔樓，會不會成為中國城市下一個甩不掉的包袱。

先看眼前。風(fēng)一刮，高層的短板全冒頭。外墻保溫脫落，飄窗玻璃裂紋，空調(diào)外機(jī)在半空亂晃。樓道停電，水泵罷工。住三十幾層的人，那一夜跟坐過山車差不多。風(fēng)過去了，日子接著過。可這些細(xì)節(jié)，像一根根針，扎在心里。

高層住宅這種東西，本來就不是奔著住得舒服去的。它是被土地價格頂出來的產(chǎn)物。開發(fā)商要利潤，地方要地價，購房者要上車。

三方各打各的算盤。真論居住體驗(yàn)，業(yè)內(nèi)公認(rèn)最舒服的還是六到八層的多層洋房。我們掰開算筆賬。

一塊一萬平米的地，容積率1.5，只能蓋一萬五千平米的房子，一百來套頂天。容積率一放到5.0，同樣這塊地能塞五萬平米，套數(shù)直接翻三四倍。

土地成本幾乎沒動，能賣的房子多了一大截。擱誰當(dāng)老板，都會往高了蓋。這套邏輯玩了二十多年。

住建部近幾年出臺了新規(guī)，要求縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比不低于70%，縣城新建住宅最高不超過18層。

一二線城市對100米以上建筑嚴(yán)格執(zhí)行超限高層抗震設(shè)防審批，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

案例最扎眼的是武漢。業(yè)內(nèi)統(tǒng)計口徑下，武漢的超高層住宅小區(qū)數(shù)量在1500個上下，全國僅次于重慶，差不多是北京同類小區(qū)的十倍。你從長江邊朝北望，密密麻麻全是三十幾層的塔樓，一根挨一根。

晚上燈亮起來確實(shí)壯觀。白天住進(jìn)去，滋味就不一樣了。身邊有朋友住38層。去年夏天遇上一次大風(fēng)，他說整棟樓都在輕輕晃，杯子里的水一圈圈蕩。設(shè)計師叫這個＂應(yīng)力擺動＂，屬于安全范圍內(nèi)的正常反應(yīng)。

可你半夜躺床上感受一下，那種漂在半空的失重感，膽子小的人真睡不著。早晚高峰等電梯要小半小時。

25層以上水壓常年不穩(wěn)，沖個涼都得錯峰。更讓人心里發(fā)涼的，是時間這把刀。國家規(guī)范給住宅的設(shè)計使用年限一般是50年。

可真到二十年前后，很多配件就集中報廢。人會老，樓也會老。等樓里的年輕人一批批搬走，剩下的老人扛不動養(yǎng)護(hù)開銷時，麻煩才剛開個頭。

這話可不是嚇唬人。隔壁法國已經(jīng)把這條路完完整整走過一遍。上世紀(jì)五六十年代的法國，跟今天的我們有幾分像。

戰(zhàn)后城市要迅速安置大量工人和北非移民。政府在巴黎周邊郊區(qū)批量興建高層公租房。造價低，速度快，樣子還挺現(xiàn)代。當(dāng)年能分到一套算體面。可到了八九十年代，劇本開始翻轉(zhuǎn)。

這里得糾一個常見誤解。巴黎的富人從來沒搬去郊區(qū)。他們一直守在市中心那幾個老富人區(qū)。反倒是窮人和新移民，被一層層擠到外圈的高層小區(qū)。

北郊塞納-圣但尼省，也就是93省，就是這樣一步步滑成治安黑區(qū)的。拉庫爾訥夫那片叫＂4000戶＂的巨型高層區(qū)，是這個過程里最經(jīng)典的樣本。

劇本走的是這套路子。稍微有點(diǎn)能力的家庭先搬走。物業(yè)費(fèi)收不齊，公共區(qū)域一年比一年差。

治安隨之下滑，愿意留下的人越來越少。最后整個片區(qū)被貼上＂外人不敢進(jìn)＂的標(biāo)簽。2005年那場席卷法國的城郊騷亂，震中就在這一帶。

學(xué)者管這個過程叫＂階層過濾＂。翻成大白話——能走的都走了。法國人后來怎么辦？修不動了，干脆炸。

回到我們自己。未來二三十年，中國的高層住宅大概率要連撞四道坎。頭一道就是電梯老化。行業(yè)調(diào)研顯示，一線城市高層住宅電梯年均故障超過五次的情況相當(dāng)普遍。

房齡過十五年的樓棟，靠單梯苦撐的案例已經(jīng)不新鮮。換一部新電梯，三十萬起步。一棟超高層至少四部電梯。

這錢誰掏？讓業(yè)主AA？住一樓的大爺一年到頭都不坐電梯，憑什么跟32樓的年輕夫婦平攤？

光這一條，業(yè)主群里就能吵上小半年。想讓物業(yè)墊？物業(yè)費(fèi)一漲就有一半人跳腳。

想動公維金？這就撞上第二道坎。買房時交的維修基金，聽著不少。其實(shí)全樓幾百戶共用一個資金池。樓齡越大失血越快。等到基金見底，就得業(yè)主重新集資。

可總有那么幾戶，房子空置、正在掛牌，或者常年出租。人家一句＂我不同意＂，幾百萬的大修方案立馬卡殼。這在全國許多老小區(qū)，眼下就正在上演。

第三道坎是拆遷。以前老破小遇上拆遷像中彩票。

這個邏輯到了高層就不靈了。前面算過賬，容積率拉到3.0、5.0的三十幾層塔樓，開發(fā)商想拆了重建，至少得蓋到六七十層才有得賺。

城市限高擺在那里。就算能蓋，兩百米高的居住空間，誰敢讓家人天天住？沒有開發(fā)商愿意接這個盤。

第四道坎是貶值。這一坎已經(jīng)開始顯現(xiàn)。有位地產(chǎn)觀察者用了一句挺貼切的話，叫＂住在云端，困在深谷＂。

一批高位入手超高層的業(yè)主，如今房子掛了大半年，看房的都寥寥。房齡過十五年之后，高密度高層的成交價開始明顯跑輸?shù)兔芏榷鄬有^(qū)。

同一片區(qū)均價能差出15%到20%。而且很多都是有價無市。四道坎疊在一起，中國城市下一個大麻煩的輪廓就清晰了。

話也不能講絕。位置好、學(xué)區(qū)扎實(shí)、密度合理、物業(yè)靠譜的次新高層，扛風(fēng)險的本事還在。

真正讓人揪心的，是那些遠(yuǎn)郊、超高密度、物業(yè)稀爛的項(xiàng)目。眼下已經(jīng)在往負(fù)資產(chǎn)方向滑，臺風(fēng)終會散去。

可高層這道題，擺在中國城市面前的時間還很長。