調查 | 共享大堂？企業私產？欣苑大廈業主遭遇通行、產權雙重爭議

記者

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近日，天津廣播新聞熱線23601111接到家住南開區水上公園街欣苑大廈的居民來電，他們反映大廈首層大堂直通電梯間，從2006年入住至今，住在樓里的居民都由此門通行。可是最近，他們卻意外獲悉，首層大堂已經單獨登記為企業專有產權，首層出入口大門也納入企業產權范圍，居民再要進出樓棟，都得走后門。

公開資料顯示，欣苑大廈于2000年竣工，建筑面積17500平方米，設有約200個機動車停車位、2部電梯，由天津市房地產開發（集團）股份有限公司第二分公司投資建設。

首層大堂何時完成空間分割、辦理產權轉讓登記？居民們毫不知情。

這段時間，他們多方奔走，希望得到一個答案……

▲南開區欣苑大廈

認知顛覆：通行二十年正門突然封閉

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市民江女士在2006年入住欣苑大廈，大廈主出入口臨街，設在欣苑路上。進了大門、穿過大堂、搭乘電梯上樓，20年來，她每天回家走的都是這條路線。

今年6月的一天，江女士回家時卻意外發現臨街正門被封閉，門上還貼了一張“溫馨提示”。提示寫明封門原因，是要啟動裝修，而封門的理由，則是“大廈前大廳屬于單位個人產權在房本面積內”。

▲被封閉的大門

▲貼在大門上的裝修通知

提示中的“房本”，就是不動產權證書，意味著產權企業對大堂享有占有、使用、收益、處分的專有物權，受法律嚴格保護并可依法自由交易。

“20年來，我們一直認為大堂是全體業主的共用區域，怎么現在成人家的房子了？”對此感到意外的，還有住在這里的王女士。

“買房的時候，開發商明確承諾，首層大堂是全體業主的配套公共區域。”

直到今天，王女士還保存著當年商品房銷售宣傳冊，一層戶型平面圖清晰標注首層功能區為“共享大堂”。二十年的使用習慣、開發商的前期宣傳，都讓業主認為大堂是他們的共有部分。

▲江女士保存的宣傳冊

封閉大堂，也引發了居民王先生對于消防安全的擔憂。

“欣苑大廈13層到頂，3樓以上都是住戶，一樓原本有五個出入口，如果首層大堂都是企業專有，我們能走的出入口就只剩一個，這符合消防安全疏散規范嗎？”

王先生出示了他從天津市城市建設檔案館調取的欣苑大廈“工程竣工圖”，圖紙上完整標注了五個對外出入口。王先生指著圖紙告訴記者，如果按照當前產權分割情況，以后居民可以正常使用的疏散通道，只有綠色箭頭標注的一條。

▲欣苑大廈工程竣工圖上顯示的五個出口

工程竣工圖是真實、準確反映項目建成現狀的技術圖樣，是項目竣工驗收后必須移交城建檔案館永久歸檔的檔案材料。

對照原始竣工圖，居民接連拋出三大核心疑問——

其一

圖紙標注的大堂區域，為何變更為企業專有產權；

其二

產權分割、不動產登記全過程是否合法合規，哪些部門具備權屬定性、核驗職能；

其三

封閉原有主通行大堂、僅留存單一出入口，是否形成消防安全隱患。

6月25日，多名業主攜帶圖紙、宣傳冊、建筑檔案等材料，前往南開區水上公園街道辦事處，申請通過黨建引領“街鄉吹哨、部門報到”基層聯動處置機制，組織原開發企業、首層產權方、各相關職能部門召開多方聯席協調會，現場答疑解惑。

三方齊聚：產權證、竣工圖出現分歧

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6月30日，南開區水上公園街道辦事處召集欣苑大廈首層現產權企業、首層場地承租方，天津市規劃和自然資源局南開分局、南開區住房和建設委員會、南開區消防救援支隊工作人員，與業主面對面，開了三個小時的溝通會。

▲街道辦組織召開吹哨報到會

當天會上，欣苑大廈首層產權企業代表向居民們出示了不動產權證書原件。

證書登記信息顯示，欣苑大廈101房屋為公司單獨所有，權利性質為出讓/商品房，用途為城鎮住宅用地/非居住，建筑面積1173.04㎡，使用期限從2025年10月17日——2095年10月16日。

公司同步提供的分層分戶平面圖也顯示，欣苑大廈原竣工圖紙上標注的首層大堂，在分戶測繪環節全部劃入101專有房屋范圍。

換言之，欣苑大廈首層在2025年以商品房屬性完成產權交易，原本的公共大堂被確權為企業專有房屋。

從大廈居民入住、大堂投入使用，到首層完成商品房過戶登記，中間發生了哪些權屬變更？大堂又是從何時起被劃入專有產權范圍？

這是很多居民心中的疑問。

不動產權登記簿、不動產權證書是界定房屋權屬的法定核心依據；竣工圖紙、規劃審批檔案、商品房銷售宣傳資料則屬于規劃、建設環節存檔與交易承諾文件，不能直接否定不動產登記結果。

但當二者存在矛盾，利害關系人可申請主管部門核查登記全流程合規性。

▲產權方提供的不動產權證書、首層分戶平面圖

溝通會上，產權企業代表拒絕接受媒體采訪，但也透露首層場地已經對外出租，承租方計劃開展經營性活動。

當天，承租企業也派代表前來參會，但是同樣拒絕記者采訪。會后記者正式發函，書面詢問租賃期限、經營業態等信息，至今沒有收到任何回復。

針對業主集中質疑的大堂權屬變更、消防通道合規兩大核心問題，南開區各職能部門現場做出政策解讀：

1、原始圖紙明確標注的大堂，為何登記為企業專有產權？

天津市規劃和自然資源局南開分局答復：項目規劃管理分為兩大階段，第一階段為項目立項規劃審批階段，重點監管建筑密度、容積率、綠地率、建筑層數、建筑高度等整體規劃指標，這一階段不劃分房屋專有、共有產權邊界；第二階段從核發建設工程規劃許可證到項目竣工交付前，重點監管建筑外觀、主體結構、層高等是否與規劃方案一致，若建筑實體與規劃方案存在明顯改動，無法通過規劃核實驗收。

工作人員同時說明，在不新增建筑總面積等核心指標的前提下，建筑內部空間使用功能調整，不屬于規劃驗收監管范疇。

南開區住房和建設委員會答復：欣苑大廈項目建設審批由市級主管部門統籌管理。住建部門主要監管施工階段工程質量、安全生產、文明施工；項目完工后牽頭組織建設、施工、設計、監理、勘察五方責任主體開展竣工驗收，完成竣工驗收備案手續。

項目建設期間，施工圖用于現場施工指導，竣工圖紙反映建筑最終完工形態，住建部門主要核查現場施工情況是否與經審批的施工、竣工圖紙一致，至于圖紙上標注“大堂”或是其他文字，不能單獨作為產權歸屬判定依據。

2、大堂劃歸企業專有，是否存在消防安全隱患？

南開區消防救援支隊現場核查后答復：依據相關規范，欣苑大廈首層需配置2處獨立疏散通道，當前現場留存通道數量滿足最低規范標準。但當業主提出“其中一條疏散通道必須穿過首層企業專有產權”時，消防工作人員明確：消防監管職責聚焦疏散通道數量、寬度、暢通度是否達標，產權界定不屬于消防監管范疇，但同時強調，即使疏散通道穿越企業專有產權范圍，產權方也有義務全程保持通道開放暢通，不得封堵、隔斷。

疑點聚焦：大堂權屬變更流程，消防安全隱患亟待全面核查

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開了一下午的溝通會，居民安女士心中的疑問并未消解，反而生出更多困惑。

溝通會前，她特意從天津市城市建設檔案館調取了欣苑大廈全套原始存檔資料，“檔案里沒有欣苑大廈的建筑工程施工圖，但是我找到了消防平面圖和電路管線平面圖，上面都標注首層為大堂，跟竣工圖紙標注是一致的。”

安女士質疑：這些圖紙都是城建檔案館歸檔、留存的工程核驗參考資料，統一認定首層的大堂功能，為何到了分戶測繪環節，可以直接劃入企業專有產權？測繪、產權登記整套流程是否存在不合規環節？

“難道圖紙上想寫什么就寫什么？完全脫離實際也沒關系？”

因城建檔案館缺失項目施工圖紙，安女士已正式向天津市規劃和自然資源局提交申請，希望調取欣苑大廈全套建筑工程施工圖存檔資料。

▲安女士找到的兩張圖紙，首層都標注“大堂”字樣

對于居民們質疑的欣苑大廈首層不動產權登記證書辦理合法性，現產權企業工作人員回應：企業通過正規不動產轉讓流程取得首層產權，對于項目早年規劃審批、測繪分割事宜并不掌握。

本次溝通會，欣苑大廈原始開發企業—天津市房地產開發（集團）股份有限公司并未派代表參會，沒能現場回應業主關于大堂規劃配套的相關疑問。

大廈建設期間的多張存檔圖紙都在首層標注出大堂區域，而企業持有的不動產權證書卻將整片大堂登記為其單獨所有的專有部分。建設圖紙、竣工檔案與分戶測繪、不動產登記結果存在明顯沖突。

首層大堂為何從公共配套變更為獨立商品房？完整變更流程、權屬劃分法定依據，仍待各職能部門全面核查厘清。

此外，居民心中的消防安全顧慮依舊突出，

“消防部門說當前疏散通道數量達標，但疏散通道穿行企業專有區域，后續企業裝修、日常經營會不會改變通行條件？對疏散通道有沒有影響？誰來把這個關？”說到這里，居民王先生的情緒有些激動，“現狀達標不等于現實安全！”

居民提出的隱患顧慮確實存在現實依據，依據《中華人民共和國消防法》相關規定，無論建筑產權如何劃分，疏散出口、疏散通道必須全程保持暢通，任何單位、個人不得鎖閉、封堵疏散通道，如果產權方出現封堵、占用疏散通道行為，屬于明確火災隱患。

截至記者發稿，欣苑大廈的業主們仍期盼著多部門開展聯合核查，針對首層大堂權屬變更流程、消防安全長效管控問題給出更加權威的核查結論。

記者 | 張歆

視頻 | 于玥

編輯 | 馬媛