廣東
2026上半年，國內(nèi)住房租賃市場在政策紅利與剛性居住需求的雙重驅(qū)動下持續(xù)擴容，行業(yè)整體規(guī)模穩(wěn)步增長。
URI城市租住監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一批擁有成熟運營體系、多元拓展模式的優(yōu)質(zhì)民營公寓機構(gòu)，憑借差異化賽道布局實現(xiàn)逆勢突圍。2026年上半年，民企陣營在規(guī)模增長上展現(xiàn)出強勁動能，TOP10企業(yè)合計新增房源約48510套，新增簽約項目共計143個。
從經(jīng)營模式看，大致可分為四類：輕資產(chǎn)托管型（泊寓、瓴寓國際、自如寓等）、長短租融合型（城家、錦詩庭）、基金重資產(chǎn)型（樂璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住等）以及存量改造增值型（城家、錦詩庭、沃達集團、漫柏集團、爾家商業(yè)等），不同商業(yè)模型在規(guī)模競賽中各展所長。
輕資產(chǎn)模式憑借低資本占用、快速復制的優(yōu)勢，成為頭部民企逆勢增長的核心抓手。TOP10企業(yè)中，采用輕資產(chǎn)托管模式或以其為主的企業(yè)達到5家。泊寓以25.8萬間的總管理規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一；瓴寓國際新增6,593套、平均規(guī)模超過800間/個，展現(xiàn)出在大型項目獲取與運營方面的實力；自如寓新增3350套，作為自如旗下集中式公寓品牌，借助自如多年積累的C端流量與品牌認知，以品質(zhì)托管站穩(wěn)市場，在公寓賽道持續(xù)深耕；沃達集團新增5978套，以“包租+輕資產(chǎn)托管”雙模并行，激進擴張；漫柏集團將輕資產(chǎn)托管與改造分成結(jié)合，降低前期投入風險。
存量物業(yè)改造模式，依托商改租、老舊樓宇煥新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)翻新打造核心競爭力，走出差異化存量盤活路徑。頭部民營企業(yè)已沉淀標準化、成熟的存量物業(yè)改造全流程體系，覆蓋空間設(shè)計、工程施工、成本精細化管控全環(huán)節(jié)，能夠快速盤活閑置商業(yè)裙樓、老舊廠房、低效寫字樓等存量載體。代表企業(yè)有城家、錦詩庭、爾家商業(yè)、漫柏集團、沃達集團等。
還有基金重資產(chǎn)精準深耕核心城市，做細分產(chǎn)品模式，比如樂璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住兩家企業(yè)采用“基金重資產(chǎn)收購+改造模式+運營管理+資本退出”入選TOP10，體現(xiàn)出資本力量在租賃市場的深度參與。雖然擴張速度較慢、單項目投入高，但聚焦細分客群打造高溢價產(chǎn)品，避開國資普惠型保租房賽道。重資產(chǎn)模式雖拓店速度不及輕資產(chǎn)，但物業(yè)持有帶來長期資產(chǎn)增值，同時可對接保租房REITs實現(xiàn)資產(chǎn)退出。
展望下半年，行業(yè)競爭的核心邏輯已從“誰拿房更快”轉(zhuǎn)向“誰運營更高效”。運營效率、品牌溢價與資本通道三大能力，將決定誰在下半場持續(xù)領(lǐng)跑。
采寫：南都·灣財社記者王艷玲
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