百歲老樓將重生：哈爾濱用原拆原建破解老城危房困局

目前哈爾濱原拆原建模式正由試點(diǎn)逐步鋪開。

中房報(bào)記者 王迎超 高中華 哈爾濱報(bào)道

老城區(qū)零散危房、非成套老舊住房改造一直是東北老城更新里的棘手難題。傳統(tǒng)大規(guī)模棚改模式，面對(duì)單棟小樓、碎片化院落，要么地塊體量太小房企不愿進(jìn)場(chǎng)，要么整體征收財(cái)政壓力過重，大量C級(jí)、D級(jí)危房長(zhǎng)期深陷安全隱患和改造無門的僵局。2026年年初，哈爾濱出臺(tái)危舊住宅自主更新原拆原建新政，依托“政府搭臺(tái)、居民自愿自籌、片區(qū)統(tǒng)籌提質(zhì)”模式，目前，南和街112號(hào)院等試點(diǎn)項(xiàng)目相繼落地，為東北老工業(yè)基地城市存量住宅更新提供可復(fù)制實(shí)踐樣本。

20平方米小屋擠下三代人

南和街112號(hào)院已接近“百歲高齡”。王迎超/攝

道外區(qū)南和街112號(hào)院，一棟始建于上世紀(jì)30年代的3層磚混小樓，是哈爾濱老城危舊住房的縮影。墻體風(fēng)化開裂、樓頂雜草叢生，院內(nèi)無集中供暖、燃?xì)狻ⅹ?dú)立廚衛(wèi)，全院共用旱廁；雨天屋內(nèi)滲水，冬季屋內(nèi)酷寒。2023年該建筑被鑒定為D級(jí)危房，整棟居民全部避險(xiǎn)遷出。

53歲的侯鳳君從小在這里長(zhǎng)大，不足20平方米的空間搭著吊鋪，用木板隔離，擠下了祖孫三代人，鄰居每次回家都要穿過她家廚房，整個(gè)房間常年不見陽(yáng)光，窘迫的居住環(huán)境延續(xù)數(shù)十年。

“小時(shí)候最深的記憶就是外面下大雨，屋里下小雨，雨水能從三樓一直滲漏到一樓。晚上到外面上廁所，每次都提心吊膽，得爸爸領(lǐng)著我去。”侯鳳君回憶，一直到20多歲出嫁，才搬離了這處“童年陰影”。

在原拆原建政策落地之后，該院15戶居民全部同意自籌資金原址重建，這里將要拆除老舊危房，建成4層帶電梯、配備獨(dú)立廚衛(wèi)、通燃?xì)夤┡呐R街住宅，困擾幾代人的安居難題迎來破局機(jī)會(huì)。

新政破解危房困局

侯鳳君曾在二樓居住。王迎超/攝

作為老牌工業(yè)城市，哈爾濱主城區(qū)留存大量上世紀(jì)建成的老舊住宅。很多危樓都是零散單體院落，地塊狹小局促，周邊街巷密集，受用地紅線、人防配套、規(guī)劃指標(biāo)束縛嚴(yán)重。

“小地塊引不來市場(chǎng)主體，大征收扛不起資金壓力，居民即便有強(qiáng)烈的改造意愿也找不到可行的操作路徑，危舊房改造已經(jīng)成為一道橫在老城更新中最難啃的‘硬骨頭’。”哈爾濱市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過去城市更新路徑中，只有大規(guī)模成片棚改征收一條路可走：成片舊改項(xiàng)目才會(huì)吸引房企參與，零星危樓地塊體量過小，市場(chǎng)資本望而卻步；如果實(shí)行異地搬遷征收，政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過重；老舊房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，重新辦理土地審批、產(chǎn)權(quán)注銷流程冗長(zhǎng)繁瑣。居民明知房屋安全堪憂，卻長(zhǎng)期陷入“房屋危險(xiǎn)卻無力改造，想改善居住又別無選擇”的困境。

基于現(xiàn)實(shí)困境，哈爾濱立足實(shí)際，借鑒先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)，多部門聯(lián)合調(diào)研論證，于2026年2月正式出臺(tái)《哈爾濱市城鎮(zhèn)危舊住宅房屋自主更新原拆原建工作指導(dǎo)意見（試行）》。

新政明確：不增加住戶數(shù)量、不改變建筑原有用途，適度放寬建筑面積，跳出傳統(tǒng)拆遷思維，把改造主動(dòng)權(quán)交還居民，政府簡(jiǎn)化審批、配套政策紅利，居民自籌建安成本完成原址更新。對(duì)比傳統(tǒng)棚改，原拆原建最大特點(diǎn)就是居民不用遠(yuǎn)遷異地，守著熟悉的老街坊原地安家，契合居民故土情結(jié)。同時(shí)政府拿出一攬子減負(fù)政策，全方位降低居民改造成本：原有房屋和土地權(quán)屬不用注銷，新增建筑面積依舊劃撥用地，不用繳納土地出讓金；歷史原因未修建人防工程免于補(bǔ)繳易地建設(shè)費(fèi)、免征基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；居民回遷免征契稅；電梯井、配電房不計(jì)入容積率；居民可以提取直系親屬公積金、動(dòng)用維修資金，困難家庭可享受保障性周轉(zhuǎn)住房、專項(xiàng)幫扶或者房屋收購(gòu)置換，大幅降低居民資金壓力。規(guī)劃層面允許適度擴(kuò)容，用來增設(shè)廚衛(wèi)、電梯、給排水和燃?xì)夤芫€，從根源解決老式筒子樓配套缺失的歷史遺留問題。審批環(huán)節(jié)推行聯(lián)審聯(lián)辦，住建、自然資源、不動(dòng)產(chǎn)登記全程代辦，壓縮審批周期，免去居民來回跑腿。

在項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制上，全市建立“5+4”臺(tái)賬管理模式，將改造決定書下達(dá)、簽訂代建協(xié)議、舊房拆除、新房建設(shè)、居民回搬作為五大節(jié)點(diǎn)；意愿征集、方案設(shè)計(jì)、屬地復(fù)核、居民搬出作為前期四項(xiàng)基礎(chǔ)工作，倒排工期掛圖推進(jìn)。同時(shí)針對(duì)公產(chǎn)房，政策支持承租人改造前完成房改買斷，保障居民享有房屋增值收益；改造期間唯一住房家庭可以申領(lǐng)保障性周轉(zhuǎn)房源；建成之后房屋學(xué)區(qū)屬性保持不變，全方位維護(hù)居民切身利益。

通過群眾工作打通落地堵點(diǎn)

一樓的小平房居民依靠補(bǔ)胎打氣維生。王迎超/攝

再好的政策落地，居民思想共識(shí)是前提。

記者在采訪中了解到，很多人對(duì)于自籌資金重建，內(nèi)心還是有抵觸情緒的，“即使自掏腰包，我們也只愿意承擔(dān)超出原面積的費(fèi)用。”香坊區(qū)居民張偉忠的話表達(dá)了很多老舊危房居民的心聲。

南和街112號(hào)院項(xiàng)目推進(jìn)初期，住戶普遍對(duì)出資標(biāo)準(zhǔn)、資金安全、房屋產(chǎn)權(quán)心存顧慮，害怕投入資金之后工程縮水、產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)。“剛開始老百姓對(duì)個(gè)人出資打心眼里是不接受的。怎么別人動(dòng)遷能掙錢，我們還得自掏腰包？”哈爾濱南馬路街道辦事處主任閆偉告訴記者，為此，他們做了大量的思想工作，光是全體居民大會(huì)就召開了3次。

記者了解到，對(duì)于居民們的顧慮，哈爾濱市構(gòu)建市級(jí)統(tǒng)籌、區(qū)級(jí)牽頭、街道落實(shí)的三級(jí)工作體系，道外區(qū)成立由住建、自然資源、街道、產(chǎn)權(quán)單位組成的聯(lián)席會(huì)議專班，探索出 “三步九法” 群眾工作法，把政策宣講、民意摸排、資金監(jiān)管落到實(shí)處。

第一步算清明白賬打消觀望心態(tài)，工作人員逐戶上門，逐條解讀政策紅利，把房屋現(xiàn)狀、重建之后居住條件、每戶出資明細(xì)講透徹；同時(shí)設(shè)立街道、居民代表、銀行三方共管資金賬戶，建設(shè)資金全程公開監(jiān)管，打消群眾對(duì)于資金亂用的擔(dān)憂；第二步摸清家庭情況，區(qū)分普通家庭、高齡老人、低保家庭分類施策，梳理多元化資金幫扶渠道，尊重每戶戶型訴求，建立居民臺(tái)賬；第三步全程公開透明，改造方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、資金概算全部公示，代建協(xié)議逐條講解，充分保障居民知情權(quán)。

侯鳳君告訴記者，這次原拆原建，每戶需自籌資金約10萬元。閆偉介紹，對(duì)于一次性出資困難的居民，可分期繳納；在一樓小平房里靠補(bǔ)胎打氣維生的居民，街道還協(xié)調(diào)了閑置商亭臨時(shí)過渡。歷經(jīng)兩個(gè)月常態(tài)化走訪溝通，15戶居民全部簽署委托代建協(xié)議，同意率達(dá)到100%。目前，該棟樓正在組織買斷工作，同時(shí)上報(bào)拆除手續(xù)，新樓預(yù)計(jì)今年年底交房進(jìn)戶。

“年底就能住進(jìn)帶獨(dú)立廚衛(wèi)、通集中供暖、還配備電梯的成套新房，這是以前不敢想的，很期待能在新家過年。”在此居住多年的李先生說。

危房更新帶動(dòng)片區(qū)提質(zhì)

哈爾濱并沒有把原拆原建局限在一棟樓翻新，而是堅(jiān)持“一地一策”，實(shí)現(xiàn)“危房解危+片區(qū)升級(jí)”雙向發(fā)力。

以南和街112號(hào)院為例，該地塊緊鄰中華巴洛克歷史文化街區(qū)，如果僅僅只改造一棟小樓，仍然缺少停車、休閑公共配套。道外區(qū)創(chuàng)新推行“一點(diǎn)帶四片”模式，整合周邊閑置羊毛衫總廠廠房、閑置空地、臨街商業(yè)空間，把零散危房改造和閑置地塊盤活、街巷更新統(tǒng)籌規(guī)劃，利用邊角地塊補(bǔ)齊停車位、休閑空間，破解單棟改造配套不足的短板，既消除了房屋安全隱患，又提升了歷史街區(qū)的整體風(fēng)貌。

記者了解到，目前哈爾濱原拆原建模式正由試點(diǎn)逐步鋪開，道里區(qū)城鄉(xiāng)路293號(hào)、道外區(qū)南和街112號(hào)、南崗區(qū)漢陽(yáng)街52號(hào)、香坊區(qū)菜藝街32號(hào)等16個(gè)城鎮(zhèn)危舊住房自主更新原拆原建試點(diǎn)項(xiàng)目均已完成方案設(shè)計(jì)，南崗區(qū)政府向大成街235號(hào)居民發(fā)出改造決定書，道里區(qū)城鄉(xiāng)路293號(hào)、建議街37號(hào)和道外區(qū)南坎街11號(hào)院、長(zhǎng)春街25號(hào)、長(zhǎng)春街86號(hào)、南和街112號(hào)以及南崗區(qū)大成街235號(hào)、漢陽(yáng)街52號(hào)8個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)居民簽訂委托代建協(xié)議工作，381戶居民簽訂代建協(xié)議。在推進(jìn)單棟危房自主更新的同時(shí)，全市同步統(tǒng)籌片區(qū)綜合提質(zhì)，將原拆原建改造與閑置廠房盤活、閑置地塊開發(fā)、街巷環(huán)境整治有機(jī)融合。

多數(shù)城市原拆原建更多集中在南方城市，北方寒冷地區(qū)受制于氣候條件、老舊公房存量大、財(cái)政壓力大等因素，可參考案例較少。哈爾濱新政摒棄大拆大建的粗放開發(fā)模式，也不再局限于簡(jiǎn)單粉刷修補(bǔ)的表面修繕，轉(zhuǎn)向精細(xì)化自主更新模式。從過去政府大包大攬征收拆遷，轉(zhuǎn)變?yōu)檎畠?yōu)化制度供給、做好審批服務(wù)，居民自主出資參與共建共享。土地、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)、公積金、稅費(fèi)一系列配套政策打包出臺(tái)，解決了產(chǎn)權(quán)變更難、審批繁瑣、配套收費(fèi)過高三大歷史瓶頸，完成由被動(dòng)危房搶修向主動(dòng)規(guī)劃更新的轉(zhuǎn)變。

哈爾濱市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，哈爾濱將持續(xù)擴(kuò)大政策宣傳范圍，優(yōu)化聯(lián)審代辦服務(wù)，因地制宜推進(jìn)原拆原建落地實(shí)施，成熟一批落地一批。把零散危房改造、閑置用地盤活、街區(qū)環(huán)境提升深度融合，讓更多老城居民實(shí)現(xiàn)原地安居。