9.66億元起拍！青島張村河新地塊掛牌出讓

青島下半年的土拍大幕剛拉開，張村河就先遞上來一張不便宜的牌。

7月8日，嶗山區遼陽東路北、蜀山路西一宗商住地掛牌，總建面5.13萬㎡，容積率1.3，起拍樓面價18812元/㎡，起拍總價9.66億元。

自張村河片區啟動大規模更新以來，越秀青鐵和樾府項目地塊曾以18300元/平方米的起拍價入市，最終成交樓面價達到21045元/平方米，是板塊內公認的地價標桿。而本次掛牌的地塊，直接將起拍線抬到18812元/㎡，還沒拍就已超過上一輪地王的起拍門檻。

但“起拍價創新高”與“地王預定”之間，仍存在距離，其最終的成交結果，也將成為校準張村河板塊價值的重要標尺。

置地有聲第1411期

18812元/㎡起拍

定價錨在哪里？

先把地塊本身拆開來看。

該宗地商住比例為1:9，配套商業建筑面積僅3000平方米，且出讓文件明確該部分“本次拍賣不溢價”，樓面地價定為11809.8元/平方米，對應總價3543萬元。對于9.66億元的總起拍額而言，商業部分更像是滿足規劃條件的配建，幾乎不構成核心開發變量。真正決定房企投資測算與盈利空間的，是1.3的容積率與18812元/平方米的住宅起拍單價。

從板塊歷史供地數據來看，張村河南岸此前最具參照價值的宗地，當屬2023年成交的越秀青鐵和樾府地塊。該宗地容積率2.5，最終成交樓面價21045元/平方米，項目規劃為高層加洋房的高低配產品，目前網簽均價處于3.8萬至4.1萬元/平方米區間。

再往前追溯，海信君璽、海信璟悅、海信臻悅等項目地塊，容積率分別為2.5、3.0、3.0，拿地時的起拍價普遍在17000至19000元/平方米之間。本次地塊將起拍價直接抬至18812元/平方米，意味著從掛牌之初，其就已站上板塊起拍地價的高位，留給房企的競價空間相對有限。

更為關鍵的是，1.3的容積率雖然賦予了打造洋房或疊拼產品的可能性，但低密形態并不直接等同于市場溢價。按照房地產開發通用成本模型測算，疊加建安成本、各類稅費、營銷管理費用、財務成本及行業合理利潤，項目若要實現盈利，未來入市售價需站上較高區間。

而一旦售價沖擊4萬元/平方米以上的市場高位，該項目將直面石老人、麥島等傳統豪宅板塊的次新房分流，同時還要與板塊內部現有高端項目爭奪存量客群。

因此，這18812元/平方米的起拍價，究竟是板塊價值升級后的真實體現，還是對未來預期的提前透支，尚需市場檢驗。

價值兌現需市場驗證

張村河這一輪城市更新，自2023年12個城中村啟動改造起全面鋪開，短短數年間完成了從城中村連片區域到主城改善熱土的轉變。

截至目前，南岸已形成海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境、盛世悅府等項目組成的供應矩陣，北岸大宇地塊尚未啟動，整體開發節奏穩步推進。

2025年以來，隨著多個項目陸續入市、均價站穩3萬+，加上近7000戶回遷安置落地、嶗山區人民醫院開工、品牌房企持續進場，板塊配套與居住氛圍正逐步成型。

但從市場供需端來看，板塊改善產品的競爭已趨于充分。據有關平臺統計，張村河南岸當前新房月均去化30至40套，住宅庫存約900套。

充足的供給體量與平穩的去化節奏，意味著新增項目想要突圍，必須具備明確的差異化優勢。

從配套支撐能力來看，地塊周邊的基礎居住配套已形成基本體系。

交通層面，遼陽東路、松嶺路、合肥路等城市主干道環繞，可快速連通金家嶺金融區、嶗山政務區及主城其他片區；教育資源方面，周邊分布有張村河小學、青島科技大學等院校；生態與醫療配套上，地塊北向臨近張村河生態公園，西側有嶗山區社區衛生服務中心作為基礎醫療支撐。

但客觀而言，這些配套更多是為了滿足常規改善居住的日常需求，板塊內仍缺乏高端商業綜合體、三級甲等醫院等城市資源。與浮山前、麥島等發展多年的傳統高端居住板塊相比，張村河在高端配套能級上仍有明顯差距，這也構成了板塊高端項目價值上行的現實邊界。