澳洲房產(chǎn)信心歷史新低！阿德萊德房產(chǎn)，超過(guò)墨爾本！澳洲豪宅！14年升值近千萬(wàn) ！

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地產(chǎn)行業(yè)信心跌至五年新低融資門檻提高導(dǎo)致供應(yīng)收縮

隨著市場(chǎng)預(yù)期疲弱經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與建筑活動(dòng)下滑，澳洲房地產(chǎn)行業(yè)信心已經(jīng)跌至五年最低。

Procore與房地產(chǎn)委員會(huì)（Property Council）聯(lián)合發(fā)布的調(diào)查顯示，行業(yè)信心指數(shù)自疫情高峰后首次轉(zhuǎn)負(fù)，自聯(lián)邦預(yù)算公布后該指數(shù)已經(jīng)大降12點(diǎn)，跌至92點(diǎn)。

同時(shí)，房地產(chǎn)委員會(huì)聯(lián)合城市土地開(kāi)發(fā)研究所（UDIA）、澳洲住房工業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）也警告聯(lián)邦政府，資本利得稅、負(fù)扣稅及自管養(yǎng)老金（SMSF）投資規(guī)則，將減少住房供應(yīng)、推高租金，拖慢澳洲住房交付進(jìn)度。

UDIA全國(guó)主席斯坦利表示，全行業(yè)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為該政策將抬高新住房融資門檻，最終直接導(dǎo)致供應(yīng)收縮。

HIA行業(yè)與政策執(zhí)行官克羅夫特表示，相關(guān)調(diào)整至少要保留自管養(yǎng)老金支持新住房供應(yīng)的能力，這和擴(kuò)供給的核心目標(biāo)一致，政府已承認(rèn)本次住房稅改會(huì)壓縮供應(yīng)，未做公開(kāi)影響評(píng)估就限制私人資本，是當(dāng)前最值得擔(dān)憂的問(wèn)題。

這份覆蓋606名從業(yè)者的調(diào)查顯示，全澳各地行業(yè)樂(lè)觀情緒普遍消退，開(kāi)發(fā)商與投資者正為聯(lián)邦政府稅改后的市場(chǎng)放緩做準(zhǔn)備。

房地產(chǎn)委員會(huì)姓曾總裁佐爾巴斯表示，調(diào)查顯示在住房供給關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，行業(yè)投資意愿出現(xiàn)危險(xiǎn)下滑，這不是好消息，當(dāng)下正是為城市補(bǔ)充地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵階段，行業(yè)動(dòng)力卻在明顯減弱。

目前全澳對(duì)未來(lái)12個(gè)月全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期普遍悲觀，僅昆州和南澳對(duì)本地經(jīng)濟(jì)持正向判斷，新稅改讓建筑商本就承壓的處境進(jìn)一步惡化，需要同時(shí)應(yīng)對(duì)高材料成本、熟練工短缺、信貸難等多重問(wèn)題。

這種成長(zhǎng)勢(shì)頭減弱不僅限于住宅市場(chǎng)，大多數(shù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資本成長(zhǎng)預(yù)期都在走弱，住宅供應(yīng)缺口持續(xù)擴(kuò)大，零售業(yè)資本增長(zhǎng)預(yù)期回落，工業(yè)、辦公樓領(lǐng)域整體承壓，僅西澳和首都領(lǐng)地工業(yè)資本增長(zhǎng)預(yù)期小幅上升，昆州對(duì)辦公樓市場(chǎng)仍樂(lè)觀，昆州與西澳的酒店文旅行業(yè)也保留正向增長(zhǎng)預(yù)期。

佐爾巴斯說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)靠新投資落地項(xiàng)目，投資全面收縮會(huì)直接讓大量項(xiàng)目失去可行性，行業(yè)同時(shí)提醒，疊加高建造成本、高借貸成本與技工短缺，本次針對(duì)住宅投資者的稅改，將進(jìn)一步抬高居民住房負(fù)擔(dān)門檻。

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空置率低至1%！澳此地租金反超墨爾本，專家急吁凍結(jié)租金

南澳住房權(quán)益倡導(dǎo)者呼吁州政府暫時(shí)凍結(jié)租金，理由是該州目前有超過(guò)7000人露宿街頭。

如今在墨爾本租房反而比在阿德萊德更便宜，倡導(dǎo)者指出，該州租金的同比漲幅十分驚人。

數(shù)據(jù)顯示，阿德萊德租客平均每周房租已達(dá)625澳元，相當(dāng)于每年32000澳元，自2025年以來(lái)上漲了4.2%。

綠黨參議員Robert Simms稱這一數(shù)據(jù)“令人完全無(wú)法接受”，敦促政府凍結(jié)租金。

他表示，疫情期間澳洲曾實(shí)施這一措施并取得成效。

“我們以前就這樣做過(guò)……我們正處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中，很明顯必須采取不同的做法，”他對(duì)10 News表示。

過(guò)去一年，全州新建14000套住房，州政府表示，這一數(shù)字必須持續(xù)增長(zhǎng)才能跟上人口增速。

然而，即便如此，今年冬天仍有數(shù)千人被迫露宿街頭。

阿德萊德的租房困境并非個(gè)例，而是更廣泛全國(guó)趨勢(shì)的縮影。

盡管季度增速略有放緩，全澳各地的租金仍在持續(xù)攀升。

Cotality最新數(shù)據(jù)顯示，全澳周租金中位數(shù)在去年上漲近6%后，至705澳元，比5年前高出超40%。

供應(yīng)緊張、空置率持續(xù)走低繼續(xù)給租客帶來(lái)壓力。

其中，阿德萊德的空置率僅為1%，是全澳租賃市場(chǎng)最緊張的城市。

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，租金上漲速度已遠(yuǎn)超家庭收入增速，可負(fù)擔(dān)性面臨的壓力越來(lái)越大。

“我們看到整個(gè)市場(chǎng)的可負(fù)擔(dān)性正在發(fā)生深刻變化，今年3月，典型家庭大約要將總收入的三分之一用于支付房租，而5年前這一比例僅約27%。”

Burg補(bǔ)充說(shuō)，盡管季度租金增速有所放緩，但根本性的供應(yīng)短缺意味著租戶的處境依然十分艱難。

他指出，市場(chǎng)正逼近一個(gè)臨界點(diǎn)：租房可負(fù)擔(dān)性正日益成為限制租金進(jìn)一步上漲的因素，尤其是在偏遠(yuǎn)地區(qū)，當(dāng)?shù)刂形皇杖胼^低，家庭要拿出超過(guò)35%的收入用于支付房租。

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億萬(wàn)富豪千金約$1300萬(wàn)出售澳洲豪宅！14年升值近千萬(wàn)

據(jù)當(dāng)?shù)叵⑷耸客嘎叮幻嗄昵霸诟改纲Y助下購(gòu)入 Chippendale 房產(chǎn)的女繼承人，如今以1300萬(wàn)澳元的價(jià)格將其出售給一名移居海外的澳洲人。

Beau Neilson 是兩位億萬(wàn)富翁的女兒，母親為藝術(shù)贊助人兼慈善家 Judith Neilson，父親則是投資經(jīng)理 Kerr Neilson。

2012年，Beau Neilson 以310萬(wàn)澳元購(gòu)入這棟破舊建筑，并獲得父母提供的一筆抵押貸款。當(dāng)時(shí)，這對(duì)前夫婦還在產(chǎn)權(quán)上設(shè)置了禁售令。

該房產(chǎn)于2025年8月首次掛牌，要價(jià)1900萬(wàn)澳元。2026年5月重新掛牌時(shí)，價(jià)格已下調(diào)至1300萬(wàn)澳元。

MCK Architects 對(duì)這棟建筑進(jìn)行了全面改造，將其打造為一棟三層現(xiàn)代住宅，內(nèi)設(shè)五間臥室和四間浴室。

房產(chǎn)內(nèi)設(shè)有宛如藝術(shù)品的銅飾電梯、隱藏在書(shū)墻后的暗門、藝術(shù)陳列區(qū)、室內(nèi)泳池以及露臺(tái)。

7月2日，房源廣告頁(yè)面出現(xiàn)“已售”標(biāo)簽，表明該房產(chǎn)已通過(guò)私下協(xié)議售出，但成交價(jià)格仍未公開(kāi)。最終成交價(jià)和買家身份有待交割時(shí)揭曉。

Beau Neilson 已離開(kāi) Chippendale，搬往 Double Bay。她去年花費(fèi)2000萬(wàn)澳元購(gòu)入一套五室四衛(wèi)的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)上未顯示任何抵押貸款，表明這是一筆現(xiàn)金交易。

這位女繼承人擁有 Newtown 區(qū)音樂(lè)娛樂(lè)場(chǎng)所 The Vanguard，同時(shí)擔(dān)任 Powerhouse 博物館受托人及 MusicNSW 董事會(huì)成員。

MusicNSW 在其網(wǎng)站上自稱是新州當(dāng)代音樂(lè)的頂尖機(jī)構(gòu)。她的父母均登上《澳洲金融評(píng)論》2026年富豪榜，其中母親的身家約12.1億澳元，父親約20.4億澳元。

據(jù)本報(bào)此前報(bào)道，Judith Neilson 的前私人秘書(shū) Annalouise “Lou” Spence 被指控挪用雇主170萬(wàn)澳元。最高法院于5月批準(zhǔn) Spence 保釋，此案將再次開(kāi)庭審理。

BresicWhitney East 的 Shannan Whitney 負(fù)責(zé)出售這處 Chippendale 房產(chǎn)，但拒絕對(duì)售價(jià)或賣家身份置評(píng)。

不過(guò)，他提到，該物業(yè)在營(yíng)銷期間的一大亮點(diǎn)，是其住宅倉(cāng)庫(kù)式設(shè)計(jì)。

04

全國(guó)拍賣清盤(pán)率三周連跌稅改利率沖擊市場(chǎng)信心低迷

受高利率、房?jī)r(jià)下跌及工黨政府稅收政策變化的持續(xù)沖擊，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在劇烈震蕩。全國(guó)拍賣清盤(pán)率已連續(xù)第三周低于50%，單周待拍房產(chǎn)數(shù)量更是大幅下降17.2%。

房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Cotality表示，這一趨勢(shì)主要由墨爾本市場(chǎng)引領(lǐng)，本周墨爾本推向市場(chǎng)的住宅數(shù)量環(huán)比減少27.9%，比去年下降24%；悉尼參與拍賣的住宅數(shù)量環(huán)比減少10.8%，同比下降18%。受利率攀升，以及聯(lián)邦政府修改負(fù)扣稅（negative gearing）和資本利得稅（CGT）規(guī)則的影響，拍賣清空率持續(xù)下滑，而6月全國(guó)房?jī)r(jià)還創(chuàng)下自2022年以來(lái)的最大單月跌幅。

Cotality公布的初步拍賣清盤(pán)率為49.8%，較前一周微升0.6%，預(yù)計(jì)下周拍賣數(shù)量還將進(jìn)一步下降。

Realestate.com.au的經(jīng)濟(jì)學(xué)家雷德曼表示，拍賣清空率平均值是近期房?jī)r(jià)走勢(shì)的強(qiáng)有力指標(biāo)，當(dāng)前該指標(biāo)下行趨勢(shì)明顯，他將低迷清空率歸咎于加息、生活成本壓力以及住房稅收政策的變化。

澳洲聯(lián)儲(chǔ)（RBA）利率設(shè)定委員會(huì)最近表示，住房市場(chǎng)緩和程度超出預(yù)期，現(xiàn)有住房市場(chǎng)狀況已經(jīng)軟化，預(yù)計(jì)未來(lái)住房信貸增長(zhǎng)將會(huì)放緩。

Cotality亞太區(qū)執(zhí)行研究主管勞利斯表示，過(guò)去三周清盤(pán)率均低于50%，持續(xù)的低清空率表明買賣雙方預(yù)期存在錯(cuò)位，是市場(chǎng)進(jìn)入負(fù)面調(diào)整階段的信號(hào)。住房負(fù)擔(dān)能力、貸款審批限制、加息、部分投資者撤出等多重因素疊加，共同造成了市場(chǎng)疲軟，不斷上升的掛牌量增加了市場(chǎng)供應(yīng)，買家議價(jià)能力顯著提升，當(dāng)前市場(chǎng)正處于下行周期，暫無(wú)扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)的因素，預(yù)計(jì)清盤(pán)率將維持在低位。

根據(jù)Aussie Home Loan數(shù)據(jù)，稅收政策變化后，首次置業(yè)者和投資者的抵押貸款申請(qǐng)量分別暴跌20%和25%，部分「首次置業(yè)擔(dān)保計(jì)劃」高支持區(qū)域已出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，可能導(dǎo)致一些近期首次購(gòu)屋者面臨負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

Property Buyers公司的總監(jiān)多南表示，隨著負(fù)扣稅和資本利得稅的變化，投資者已經(jīng)從市場(chǎng)中蒸發(fā)，市場(chǎng)情緒非常非常低迷，不過(guò)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，尤其是位置優(yōu)越、裝修精良的房產(chǎn)，仍然很受歡迎，但價(jià)格確實(shí)已經(jīng)調(diào)整，數(shù)量可能不多，但成交量仍然存在，在100萬(wàn)至200萬(wàn)美元的價(jià)格區(qū)間，市場(chǎng)仍然活躍，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。

住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（HIA）產(chǎn)業(yè)與政策執(zhí)行長(zhǎng)克羅夫特表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷為潛在購(gòu)屋者提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。一旦市場(chǎng)擔(dān)憂得到緩解，房?jī)r(jià)成長(zhǎng)將會(huì)加速。

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