“科技創新周期”與“寫字樓市場再平衡周期”雙周期共振，促市場回歸良性循環

本報記者 董紅艷 北京報道

AI、硬科技產業擴租需求持續落地，托舉北京甲級寫字樓市場二季度去化大幅回暖。據高力國際2026年二季度北京寫字樓市場報告，單季北京甲級寫字樓市場凈吸納量、空置率、租金三大核心指標同步改善，中關村、CBD科創板塊行情走強，市場呈分化局面。

但值得關注的是，今年下半年北京甲級寫字樓市場將再次面臨空置率抬升的壓力。高力國際數據顯示，北京甲級寫字樓市場將從下半年至2027年，迎來長達約18個月的高供應周期，期間新增供應量將接近150萬平米。

對此，高力國際方面向《華夏時報》記者分析表示，宏觀有效需求不足仍是制約市場復蘇的深層次系統性約束。短期內新增需求的總體量級較之即將入市的龐大供應量仍顯薄弱。長期來看，高力國際方面對市場仍充滿信心，認為假以時日市場將重新回歸供需平衡的軌道。

科技型需求落地

進入2026年二季度，宏觀經濟呈現出鮮明的結構性分化，“新強舊弱”與“外強內弱”并存。AI等新質生產力持續釋放增長動能，帶動信息傳輸、軟件及租賃商務服務業高速增長。高力國際方面向《華夏時報》記者指出，在此驅動下，科技類生產性服務業的辦公需求正從局部熱點向全域擴散，加速落地。

北京甲級寫字樓市場延續去化態勢。高力國際數據顯示，2026年第二季度，北京甲級寫字樓市場整體凈吸納量達14.6萬平方米，創近三年單季新高；上半年全市場累計凈吸納量約20.3萬平方米，延續了半年去化20萬平方米的趨勢。

持續去化也帶動空置率指標向好。高力國際數據顯示，疊加核心區域子市場無新增供應影響，需求側放量推動北京甲級寫字樓市場整體空置率于二季度末回落至17.5%，較去年末下降1.6個百分點。

與此同時，整體市場平均租金降幅持續收窄。高力國際數據顯示，北京甲級寫字樓市場二季度平均凈有效租金降至208.2元/月/平米，環比降幅為2.1%，為近三年來單季最小降幅。

據相關中介人員向《華夏時報》記者透露，2025年三季度末，位于中關村的甲級寫字樓鼎好大廈的掛牌價約為14元/平米/天。而據7月8日貝殼找房APP掛牌數據，鼎好大廈1093.07平米的寫字樓空間的掛牌單價為15元/平米/天，另一650平米的空間，掛牌單價為13元/平米/天，整體和去年三季度末的掛牌單價差距并不算很大。

子市場走向分化

然而，亮眼的市場總量數據之下，子市場表現嚴重分化。高力國際數據顯示，受益于科創企業的強勢擴張，本季度中關村甲級寫字樓市場再度錄得約4萬平方米的去化。

中關村甲級寫字樓市場的空置率也得到明顯的回落。高力國際數據顯示，在所監控的中關村26棟甲級寫字樓中，空置率高于10%的樓宇僅10棟，其中還有2棟是近兩年才入市的次新項目。截至二季度，中關村空置率進一步環比回落1.1個百分點至16.3%，較2024年末逾22%的高位已累計回落約6個百分點。

中關村平均租金價格已顯現明確觸底信號。高力國際數據顯示，二季度26棟甲級樓宇中僅5棟租金環比下跌，市場平均租金環比降幅收窄至0.9%。

在北京，同樣受惠于科技創新紅利的還有CBD區域。高力國際數據顯示，得益于頭部硬科技企業總部搬遷至CBD核心區，在連續三年凈吸納量為負之后，二季度CBD甲級寫字樓凈吸納量實現近4.4萬平方米的去化。

空置率面臨上升壓力

展望下半年，需求端仍將是北京甲級寫字樓市場去化的核心驅動力。高力國際方面表示，下半年，宏觀經濟正經歷的K型復蘇軌跡將持續深刻影響寫字樓市場的需求結構變化，更多具備高行業景氣度的子市場有望進一步受益于快速釋放的新增需求，需求側的結構性行情仍將貫穿下半年。

同時值得關注的是，集中入市的新增供應將對市場構成顯著空置壓力。高力國際數據顯示，從2025年開始至本季度，北京甲級寫字樓市場空置率回落的窗口期已基本結束，市場將從下半年至2027年，迎來長達約18個月的高供應周期，期間新增供應量將接近150萬平方米，其中今年下半年核心市場將迎來逾70萬平方米的新增供應，約60萬平方米集中在東部市場，空置率預計將會再次突破前期高點。屆時，新增供應集中放量的子市場去化壓力將顯著上升，優質客戶爭奪戰勢必升級，北京寫字樓市場在地理區位上的供需錯配問題亦將進一步加劇。

高力國際方面向《華夏時報》記者分析稱，宏觀有效需求不足仍是制約市場復蘇的深層系統性約束，整體市場結構性行情基調不改。盡管科創企業如期釋放更多新增辦公需求，但新增需求的總體量級較之即將入市的龐大供應量仍顯薄弱，尚不足以拉動整體市場實現短期內空置率快速回落。

當前市場仍以結構性行情與區域分化為主旋律，市場重新回歸供需再平衡的軌道仍需時日。長期來看，高力國際方面對市場仍充滿信心，認為本輪“科技創新周期”與“寫字樓市場再平衡周期”的雙周期共振，將驅動北京寫字樓市場邁入一場以質量變革與效率提升為核心的“新供給側改革”；市場正穩步回歸“產業升級—供需再平衡—資產價值重塑”的良性循環，迎來可持續的高質量增長新階段。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧