寫字樓成交創(chuàng)六年新高，深圳商寫市場溫和修復(fù)

21世紀經(jīng)濟報道記者 吳抒穎

深圳寫字樓市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情。

深圳市住建局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳全市一、二手寫字樓成交6567套，同比大幅增長103%，創(chuàng)近六年同期新高。在商業(yè)用房買賣交易大漲的同時，今年二季度，深圳甲級寫字樓租賃市場也延續(xù)回暖態(tài)勢。

根據(jù)近期多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年第二季度末，深圳甲級寫字樓平均空置率環(huán)比、同比均有所下降，同時租金跌幅也開始收窄。

第一太平戴維斯發(fā)布的最新報告顯示，截至今年上半年末，深圳甲級寫字樓空置率連續(xù)三個季度下降。截至第二季度末，深圳甲級寫字樓平均空置率環(huán)比下降0.8個百分點、同比下降2.2個百分點至29.3%，是近兩年來首次降至30%以下的水平。

此外，截至第二季度末，深圳甲級寫字樓平均租金錄得130.6元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分別收窄0.7個及3.8個百分點。

深圳此番寫字樓市場回暖，主要是因為人工智能、芯片制造、半導(dǎo)體、軟件服務(wù)類企業(yè)的需求表現(xiàn)尤為活躍，這也是市場需求增長的重要新興驅(qū)動力。隨著新增供應(yīng)放緩以及需求回升，深圳寫字樓市場有望企穩(wěn)。

交投回暖

今年上半年，深圳寫字樓交易熱度攀升，核心驅(qū)動力是產(chǎn)業(yè)需求的持續(xù)釋放，同時市場價格回歸理性也帶來了資產(chǎn)配置價值。

深圳市住建局官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳全市一、二手寫字樓合計成交6567套，同比大幅上漲103%，成交規(guī)模刷新近六年同期紀錄。

結(jié)合21世紀經(jīng)濟報道記者對多位從業(yè)者的調(diào)研，伴隨行業(yè)回歸理性，當(dāng)前寫字樓資產(chǎn)已顯現(xiàn)突出配置性價比。

深圳中原地產(chǎn)工商鋪部總經(jīng)理田慧在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也表示，本輪成交量大幅走高，是政策、價格、產(chǎn)業(yè)需求多重因素共振的結(jié)果。

田慧分析稱：“商辦信貸政策優(yōu)化，商業(yè)物業(yè)首付下調(diào)至30%，大幅降低企業(yè)購置門檻，釋放長期被壓制的自用置業(yè)需求。此外，市場經(jīng)過調(diào)整后寫字樓價格處于相對低位，大量優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)也出現(xiàn)價格洼地。不少穩(wěn)健經(jīng)營的科創(chuàng)企業(yè)選擇抄底購置辦公物業(yè)，鎖定長期經(jīng)營成本，替代持續(xù)上漲的租金。”

根據(jù)田慧的統(tǒng)計和觀察，目前市場買家當(dāng)中，企業(yè)自用客戶占比接近九成；此外，置換需求也集中釋放。很多企業(yè)抓住窗口期，從老舊樓宇搬遷至硬件、配套更完善的優(yōu)質(zhì)寫字樓，這也帶動二手流通活躍度提升。

一線從業(yè)人員的體感也與之類似。

一位南山區(qū)從事商寫交易的中介人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，今年寫字樓成交主要的變化體現(xiàn)在法拍市場上，“一二手市場價格足夠低時，也會有投資需求進場，不過主要是法拍出現(xiàn)了比較多價格合適的標(biāo)的，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是成交量大幅上升。”

需求上升

與成交量上行同步的是，深圳寫字樓市場的空置率有所下降，租金水平有所回升。

第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，盡管部分科技企業(yè)陸續(xù)將其辦公地點搬遷至自有物業(yè)，使得個別片區(qū)凈吸納量產(chǎn)生波動，但深圳市場整體凈吸納量仍基本與去年同期相當(dāng)。在此背景下，加之新增供應(yīng)相對有限，以及部分項目改作酒店等用途，深圳甲級寫字樓空置率連續(xù)三個季度下降。

截至今年第二季度末，深圳甲級寫字樓平均空置率環(huán)比下降0.8個百分點、同比下降2.2個百分點至29.3%，是近兩年來首次降至30%以下的水平。

空置率下滑的同時，租金跌幅也在收窄。截至第二季度末，深圳甲級寫字樓平均租金錄得130.6元/平方米/月，租金指數(shù)環(huán)比下降0.4%、同比下降5.0%，降幅分別收窄0.7個及3.8個百分點。

深圳寫字樓空置率下降的核心原因，是供應(yīng)量減少與人工智能企業(yè)需求的上升。

第一太平戴維斯表示，人工智能、芯片制造、半導(dǎo)體、軟件服務(wù)類企業(yè)需求表現(xiàn)尤為活躍，是市場需求增長的重要新興驅(qū)動力。此外，今年上半年，深圳市場僅有一個新項目于第二季度入市，提供3.8萬平方米的可租賃面積。同期，有數(shù)個項目將部分寫字樓層改作酒店用途，其可租賃辦公面積相應(yīng)減少。

第一太平戴維斯認為，產(chǎn)業(yè)迭代將持續(xù)集聚科技企業(yè)、創(chuàng)新型企業(yè)與企業(yè)總部，這將有效拉動甲級寫字樓、產(chǎn)業(yè)辦公載體的租賃及自用需求。

溫和修復(fù)

盡管深圳寫字樓市場需求回暖，但這種態(tài)勢能否持續(xù)，仍然有待觀察。

田慧分析認為，深圳寫字樓市場短期的回暖是政策與價格窗口期帶動的集中成交，中長期有產(chǎn)業(yè)升級帶來持續(xù)需求支撐，但很難走出全面普漲行情，屬于結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

深圳寫字樓市場能否筑底成功，供需格局仍是核心決定因素。

一家深圳中型房企的人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，商辦租賃市場的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)在轉(zhuǎn)變。“以往大型租賃客戶，如金融、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，陸續(xù)自建辦公樓并遷出后，很難找到同等體量的新客戶填補空缺。目前我們旗下寫字樓空置率超過了20%，而且承租的客戶多為中小企業(yè)，租賃規(guī)模與存續(xù)穩(wěn)定性遠不及過去，需求端支撐力度有所變化。”

“有些大客戶搬走以后，一下空了10多層樓，一年半載后都還剩下一兩層租不出去。”上述中型房企人士表示。

這是當(dāng)下深圳寫字樓市場最現(xiàn)實的一面。大廠搬遷后，市場短期的招租壓力如何化解，仍待解題。積極的一面是，剔除大客戶搬遷的因素，深圳寫字樓的吸納量還在增長。

世邦魏理仕統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳全市甲乙級寫字樓凈吸納量僅錄得5.9萬平方米。

“雖然受頭部企業(yè)密集節(jié)點式回遷總部影響，市場空置面積點狀式驟增，上半年全市甲乙級寫字樓共錄得5.9萬平方米的凈吸納量；但剔除該因素影響后，全市凈吸納量高達37.5萬平方米，同比小幅增長，為近五年來的高值。”世邦魏理仕表示。

成交放量以及需求回暖后，深圳寫字樓市場也將走入新的分化期。

田慧認為，目前科創(chuàng)、跨境產(chǎn)業(yè)擴容是長期趨勢，企業(yè)總部、研發(fā)辦公需求具備持續(xù)性，支撐寫字樓底層需求。同時，市場也存在多重不可忽視的壓制因素。

“中長期新增寫字樓供應(yīng)總量依舊偏大，海量存量持續(xù)競爭，供需格局很難根本性反轉(zhuǎn)；當(dāng)前中小企業(yè)經(jīng)營預(yù)期依然偏謹慎，純財務(wù)投資買家入場意愿偏弱，成交高度依賴自用客戶；市場分化持續(xù)加劇，非核心地段、硬件老舊的樓宇去化難度大，很難跟隨優(yōu)質(zhì)物業(yè)同步復(fù)蘇。”田慧強調(diào)。

供需結(jié)構(gòu)生變，深圳寫字樓市場溫和復(fù)蘇、理性修復(fù)。