陜西
作者：周軍律師.
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房產代持是實踐中常見的財產處置方式，但若代持人對外負債，名下代持房產被法院查封執行，實際出資人往往主張房產歸自己所有，請求排除強制執行。
那么，讓他人代持的房產，能否排除代持人債務導致的強制執行？
最高院入庫案例《某帝公司訴某省高速公司、吳某案外人執行異議之訴案》中明確：
除法律另有規定外，不動產物權的變動應履行變更登記程序才能發生相應的法律效力。《物權法》第9條所指的“法律另有規定”，指非基于法律行為導致物權變動、法律規定不以登記為生效要件或者登記錯誤等情形，并不包括當事人故意將不動產登記在他人名下的情形。被執行人與案外人簽訂的房產代持協議只能在二者之間產生債權債務法律關系，不能直接導致物權變動，案外人不能基于代持協議所享有的債權排除強制執行。
【裁判觀點簡析】
不動產物權以登記為準，房產代持協議僅為內部債權約定，不產生物權變動效力；代持房產登記在代持人名下，法院可依法強制執行，實際出資人的債權不能對抗申請執行人的合法權益。
1. 物權公示原則的剛性約束。我國不動產物權實行登記生效主義，房產登記具有公示公信力，登記在誰名下，法律就推定誰為所有權人。代持協議是內部約定，不能對抗外部善意第三人及申請執行人。
2. 代持協議僅具債權效力。代持協議本質是委托合同，實際出資人僅能依據協議向代持人主張債權（如返還房產、賠償損失），但不能直接取得房產所有權，無法以此排除法院強制執行。
特殊情形
若實際出資人能證明，自身在查封前已合法占有房產、支付全部購房款、非因自身原因未辦理過戶登記，且對房產享有合法物權期待權，可依據相關司法解釋，嘗試申請排除強制執行，但實踐中認定標準極為嚴格。
讓他人代持的房產，僅依據代持協議無法排除代持人債務導致的強制執行；不動產物權以登記為準，代持協議僅具債權效力。確需代持的，需留存證據、及時過戶，規避法律風險，若房產被執行，可向代持人主張賠償。
周軍律師提醒，盡量避免房產代持，確需代持的，需簽訂書面代持協議，明確雙方權利義務及違約責任；留存好出資憑證、購房合同、占有使用證明等證據；及時辦理房產過戶登記，無法過戶的，可辦理抵押登記，降低代持人負債導致房產被執行的風險。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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