海淀地王光速上架，西郊機場地塊85.55億起拍

文/北京進深 徐迪

海淀四季青地王跑步登場。

西郊機場地塊，7月7日清單亮相，當天進入用地預申請，7月9日正式掛牌，將于8月12日下午完成出讓。

起始價85.55億元，是今年以來北京總價最高的涉宅地塊。

綜合樓面價6萬元/㎡，其中，住宅部分起拍樓面價達到7.4萬元/㎡。

京西巨無霸

項目8.52公頃，規劃建筑面積約14.26萬㎡，包含3幅子地塊，其中：

0034和0049為住宅用地，建面合計11.08萬㎡，容積率1.6，限高25米。

兩塊住宅用地一南一北，形狀都比較規整，朝向也不錯。

出讓條件中特別提到，項目應符合商品住宅項目建設及高品質住宅的相關政策要求。依據最新相關政策要求，海淀區新建商品住宅項目可建設風雨連廊、架空層、通高躍層。

此外，兩地塊同步開展規劃建設時，允許實施統籌一體化開發。

在確保兩地塊整體容積率不變、總用地規模與總建面不突破管控指標的基礎上，可統一核算兩地塊容積率指標。

靈活優化建筑樓棟排布及社區整體空間布局，進一步強化地塊開發整體性，提高土地空間綜合利用效率。

在0034地塊內東側，要求新增一條寬度不小于11米的南北向街坊一路，在0049 地塊內東側，新增一條寬度不小于11米的南北向街坊二路。

兩條街坊路納入土地出讓范圍，核算容積率，由二級競得人負責與項目同期實施建設，建成后由二級競得人自行養護、管理、并對社會開放使用。

東側0040地塊為商服用地，規劃地上建面3.19萬㎡，容積率2.0，限高24米。

結合社區綜合服務功能和商業服務功能，整合打造1處社區服務綜合體。兼具養老、醫療、體育等基本保障型社區公共服務功能和超市、餐飲、零售等經營性服務設施，滿足周邊居民的日常生活需求。包含：

1處社區衛生健康監督所建筑面積約300㎡；

1處社區養老服務驛站約1000㎡；1處社區助殘服務中心約500㎡；

1處社區綜合文化室約2100㎡；1處室內體育設施約2000㎡；

1處末端配送場所約500㎡；1處末端營業網點約100㎡；

1處社區管理服務用房約500㎡；

2處郵政所約400㎡（每處200㎡）；1處郵政支局約1700㎡；

1處再生資源回收站約35㎡；1 處社區商業服務網點約1100㎡；

1座有線電視基站（四季青站）不小于400㎡（與建筑合建）。

城市設計方面，要求貫徹落實總體規劃、分區規劃及海淀街區指引的要求，結合西冉片區緊鄰西郊機場的區位條件，嚴格控制建筑高度，保證由東向西、從低向高的空間效果，打造平滑舒緩的城市天際線。

在建筑風格層面，以現代建筑風格為主，居住建筑風格溫馨含蓄，公共建筑風格簡約清新，建筑造型規整現代，著重營造穩重、和諧、明朗的人居環境。

三大競品近身肉搏

項目位于海淀區四季青鎮，四環至五環之間，鄰近地鐵12號線四季青橋站。

周邊有金四季購物中心、西冉城市生態公園等生活配套設施。

盡管西郊機場地塊是今年海淀的首發供地，但是地塊周邊其實有不少在售新盤，包括寶山雙子海宸元境和北京隅海岄，以及半壁店豪宅保利熙瑞。

1、中建壹品·海宸元境

海淀寶山0016地塊，中建壹品2025年6月5日拿地，總價27.78億元，住宅樓面價約5.68萬元/㎡。

項目占地約2.4公頃，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。規劃11棟7-11F洋房，總計414戶，主力面積段99-139㎡。

去年11月底取證開盤，目前網簽270套，去化近七成，成交均價8.35萬元/㎡。

成交金額總計26.16億元，地價覆蓋率94%。

2、北京隅·海岄

海淀寶山0017地塊，金隅地產以33.64億元總價摘得，住宅樓面價5.73萬元/㎡。

項目占地2.86公頃，地上建面約6萬㎡，容積率2.1。規劃13棟6-11F洋房，總計458戶，108/129/145㎡三種戶型。

同樣是2025年11月底取證開盤，預售均價9.3萬元/㎡。目前網簽213套，去化率47%，成交均價8.5萬/㎡。

成交金額總計23.04億元，地價覆蓋率68%。

3、保利熙瑞

位于海淀半壁店，去年5月底，保利發展和北京建工地產聯合體，以45.45億元總價摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡

項目占地4.06公頃，地上建面5.8萬㎡，容積率1.43。規劃14棟住宅樓，分為東西兩區，總計323套，面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復，建面約271/207㎡。

6月27日開盤，官宣成交109套，目前暫無網簽。