招商蛇口九棵樹(shù)新盤(pán)，地下車(chē)位比不足1:1

北京進(jìn)深 徐迪 拿地20天后，招商蛇口九棵樹(shù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示。

項(xiàng)目總用地面積約2.11公頃，總建筑規(guī)模約5.42萬(wàn)㎡，容積率1.6。

地上計(jì)容建面3.38萬(wàn)㎡，規(guī)劃8棟11F住宅樓，共346戶。

全洋房社區(qū)+超級(jí)界面

6016地塊形狀還算規(guī)整，只朝向不太正。

8棟住宅樓正南正北朝向，緊貼紅線邊緣，做圍合式排布。

全11層洋房，沒(méi)有高低配，部分有北向退臺(tái)。

兩個(gè)架空層，分別位于小區(qū)東側(cè)的6#樓和西側(cè)的3#樓。

其中6#樓正對(duì)著小區(qū)大門(mén)，東邊墻體與大門(mén)距離也就1米多。

從大門(mén)進(jìn)入，穿過(guò)6#樓的架空層，向北經(jīng)由風(fēng)雨連廊，可到鄰里空間和下沉庭院，再到中央園林，形成一道流暢的景觀軸。

而景軸的起點(diǎn)就是東側(cè)這座占地約600㎡的超級(jí)景觀大門(mén)，沿街面寬近50米。

東側(cè)退線壓低容積率

小區(qū)東側(cè)要求紅線20米內(nèi)不得建設(shè)永久性建筑。

招商蛇口沒(méi)有浪費(fèi)這個(gè)空間，在此打造出一片口袋公園，大門(mén)為主要視角，周邊是綠植景觀。

既營(yíng)造了歸家儀式感，又將九棵樹(shù)的公路噪音隔在小區(qū)之外。

當(dāng)然這么做也降低了小區(qū)的實(shí)際容積率。

與此同時(shí)，為了保證純洋房的產(chǎn)品形態(tài)，住宅樓沒(méi)有做滿45米限高，而是主動(dòng)壓低到33.7米。

這也讓樓棟間距整體顯得較為密集。

特別是最北邊的1#樓，它與南邊兩棟樓的距離分別是15.3米和19.3米，低層房源的日照時(shí)長(zhǎng)或受一定影響。

地下車(chē)位比不足1:1

小區(qū)規(guī)劃了455個(gè)機(jī)動(dòng)停車(chē)位，按照366戶計(jì)算，車(chē)位比高于1:1.2。

但有122個(gè)車(chē)位在地面，占比約27%。

這些車(chē)位集中于小區(qū)正中央的空地，原本是園林綠地的區(qū)域，是小區(qū)居民散步、老人晨練、兒童玩耍的核心公共空間。

建成硬質(zhì)鋪裝的地面停車(chē)場(chǎng)，不僅破壞了整體景觀，還會(huì)產(chǎn)生人車(chē)混行的安全隱患。

但是如果去掉地面車(chē)位，地下車(chē)位只有333個(gè)，按照346戶來(lái)算，平均每戶連1個(gè)車(chē)位都分不到，產(chǎn)生了13個(gè)車(chē)位缺口。

車(chē)位比低于1:1，北京近幾年的新建小區(qū)里從沒(méi)出現(xiàn)過(guò)這種情況。

如果地下車(chē)位沒(méi)有騰挪空間，未來(lái)只能是保留南側(cè)地庫(kù)入口處的14個(gè)地面車(chē)位，讓車(chē)位比達(dá)到1:1。

同時(shí)也能保證小區(qū)人車(chē)分流和中央園林不被破壞。

升級(jí)攬閱系，主打高贈(zèng)送

預(yù)計(jì)主力面積段為93-129㎡剛改三居、四居，戶型占比近九成。

另有50套左右兩居產(chǎn)品，留給首置客群上車(chē)。

住宅樓的平面圖基本是一張白板，沒(méi)有任何贈(zèng)送空間標(biāo)線。

但是參考招商朝棠攬閱和隔壁的玖樹(shù)滿和，6016項(xiàng)目的贈(zèng)送也不會(huì)小。

產(chǎn)品上據(jù)悉是升級(jí)攬閱系，延續(xù)高贈(zèng)送特點(diǎn)，綜合得房率約92%。

拿地回溯

九棵樹(shù)6016地塊成交于6月23日，由招商蛇口以10.217億元總價(jià)拿下，折合樓面價(jià)約3.03萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率21%。

地塊位于通州老城區(qū)，鄰近地鐵八通線九棵樹(shù)站。

周邊是成熟住區(qū)，學(xué)鐵商等配套都很完善，有北京通州領(lǐng)展廣場(chǎng)、北京中醫(yī)藥大學(xué)東直門(mén)醫(yī)院、通州云景公園等生活配套設(shè)施。

離朝陽(yáng)區(qū)很近，加上副中心和運(yùn)河商務(wù)區(qū)的概念，對(duì)于東三環(huán)CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

地塊北邊是瑞都國(guó)際和K2玉蘭灣，南邊就是中海玖樹(shù)滿和，今年北京小陽(yáng)春的主力熱銷盤(pán)之一。

玖樹(shù)滿和今年3月份取證開(kāi)盤(pán)，總計(jì)578戶，目前網(wǎng)簽約540套，已進(jìn)入到尾盤(pán)出清階段。

玖樹(shù)滿和的拿地價(jià)是2.29萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽均價(jià)5.1萬(wàn)元/㎡。

三個(gè)月清盤(pán)，并且價(jià)格也扛住了，稱得上是一個(gè)“叫好又叫座”的標(biāo)桿項(xiàng)目。

僅隔半年，6016地塊就掛牌出讓，這個(gè)土拍節(jié)奏控制得恰到好處，正好能接上玖樹(shù)滿和的尾盤(pán)銷售期。

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