雁南商圈從“0”到“1”，西安城南兩年聚變

2024年，西安薈聚正式開業(yè)，質(zhì)疑聲不絕于耳：西部大道與子午大道交匯處，憑什么?

彼時(shí)城南腹地，商業(yè)版圖碎片化，小寨商圈一騎絕塵，高新錦業(yè)路商務(wù)氛圍濃郁但缺乏品質(zhì)商業(yè)配套，長(zhǎng)安大學(xué)城百萬師生消費(fèi)力無處安放。這片被三大成熟板塊環(huán)抱的土地，過去一直被視為“燈下黑”的角色。

兩年后的今天，雁南商圈從紙面概念躍升為城市級(jí)商業(yè)坐標(biāo)。這一改變，很大程度上依托于西安薈聚這座32萬㎡的超級(jí)容器，實(shí)現(xiàn)對(duì)城南商業(yè)格局的重構(gòu)。這不僅僅是一個(gè)購(gòu)物中心的成長(zhǎng)敘事，更是一部關(guān)于城市商業(yè)“從0到1”的造城樣本。

開業(yè)至今整整兩年，即帶來4000萬+訪客，70億+銷售額，近百萬會(huì)員...這是一組令西安商業(yè)市場(chǎng)側(cè)目的數(shù)字。

兩年沉淀，改變西安商圈格局

多年以來，西安商業(yè)分布帶有鮮明的“中心化”趨勢(shì)。鐘樓商圈承載城市記憶，小寨商圈以流量稱王，高新商圈錨定商務(wù)精英——消費(fèi)力向少數(shù)極點(diǎn)集中，這是城市商業(yè)版圖的顯性特征。

城南腹地，尤其是雁塔、高新、長(zhǎng)安三區(qū)交匯處，并非沒有商業(yè)供給，卻長(zhǎng)期缺少一個(gè)足以承接家庭型、目的地型、全業(yè)態(tài)消費(fèi)的城市級(jí)商業(yè)中心。百萬級(jí)人口的消費(fèi)力被分流至小寨、高新乃至曲江，人們希望用腳投票，卻始終等不來一個(gè)“家門口的答案”。

以2021年開放的雁南公園為例，這個(gè)距離錦業(yè)路CBD最近的城市中央公園，深刻改變了城南生活版圖，從物理空間上銜接高新、電子城、長(zhǎng)安三大片區(qū)，也從公眾心理上，提前鋪墊區(qū)域認(rèn)同，而恰恰最急需的商業(yè)，讓市民又觀望了3年。

消費(fèi)需求在積累，但供給端明顯缺位。再者城南范圍太廣，無論是過去的陽光天地、長(zhǎng)安萬科廣場(chǎng)，還是如今的環(huán)貿(mào)ICC，都局限在為一小部分消費(fèi)者提供服務(wù)，而理論上說，隨著城市的資金和公共配套由傳統(tǒng)主城向有潛力的新板塊傾斜，本就具備人口優(yōu)勢(shì)的城南更容易被“看見”。

西安薈聚的到來，并非簡(jiǎn)單“補(bǔ)位”，他通過大體量、多業(yè)態(tài)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，將原本分散至四面八方的消費(fèi)需求重新組織、聚攏、激活，突破了以往區(qū)域商業(yè)的限制。在傳統(tǒng)的【鐘樓-小寨】、【高新-曲江】十字型骨架之外，如此全能的商業(yè)綜合體亦首次出現(xiàn)。

復(fù)盤西安2025購(gòu)物中心業(yè)績(jī)，西安薈聚甚至擠進(jìn)TOP4，與小寨賽格、SKP等老牌商業(yè)正面交鋒，能在短短兩年取得如此成績(jī)，有三個(gè)維度值得拆解：

· 體量?jī)?yōu)勢(shì)：裝得下更多品牌，也裝得下更多業(yè)態(tài)

32萬㎡總建筑面積，450余國(guó)內(nèi)外品牌，22家西北首店、20家西安首店、超60%旗艦及概念店占比，能同時(shí)裝下IKEA家居與數(shù)百個(gè)商戶同場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心，同城獨(dú)此一家;在西安商業(yè)項(xiàng)目中率先引入智慧找車系統(tǒng)，地庫充電樁配置在同類項(xiàng)目中保持領(lǐng)先，無不在“大而全”的表象下，展現(xiàn)空間尺度的硬實(shí)力。

· 長(zhǎng)期主義運(yùn)營(yíng)理念：構(gòu)建全時(shí)段、全客群消費(fèi)場(chǎng)景

英格卡集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)表明，參與建設(shè)新商圈需要更務(wù)實(shí)。龐大的品牌組合不會(huì)因市場(chǎng)下行而降低標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商戶的篩選，西安薈聚不傾向于暫時(shí)的流量而是側(cè)重行業(yè)認(rèn)可度，強(qiáng)調(diào)對(duì)城南地緣客群需求的精準(zhǔn)把控，通過各類趣味活動(dòng)、社區(qū)聯(lián)動(dòng)進(jìn)行可持續(xù)傳播，陪伴他們成長(zhǎng)。

· 選址的前瞻性：把“燈下黑”轉(zhuǎn)化為“蓄水池”

項(xiàng)目5km半徑輻射常住人口超108萬，除了三橫三縱路網(wǎng)，附近已有地鐵6號(hào)線與15號(hào)線經(jīng)過，不久之后縱貫主城的地鐵7號(hào)線也會(huì)設(shè)站于此，與在建中的西北首家山姆會(huì)員店一路之隔，這種跟北京西紅門商圈類似的業(yè)態(tài)構(gòu)型，也充分論證西安薈聚對(duì)未來消費(fèi)增量的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)判。

對(duì)西安薈聚來說，近百萬會(huì)員，不是一錘子買賣的流量變現(xiàn)，而是高頻復(fù)購(gòu)的用戶資產(chǎn)，也是項(xiàng)目最深的護(hù)城河，對(duì)從“0”到“1”的雁南商圈來說，供需失衡的現(xiàn)象，得到了極大程度緩解。

好的作品，經(jīng)得起時(shí)間打磨，也能從容應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，因?yàn)檎嬲猩Φ纳虡I(yè)，不只是創(chuàng)造客流與銷售，更希望與城市、社區(qū)、消費(fèi)者、合作伙伴共同生長(zhǎng)，薈聚在西安，做了一件難而正確的事。

從不被看好，到萬眾矚目

很多時(shí)候，人們?nèi)菀讕е逃兴季S去判斷周圍事物的變化，就像2年前，西安市場(chǎng)對(duì)雁南公園這片土地，曾普遍抱有“不會(huì)成為重要商圈”的認(rèn)知慣性。加上商業(yè)開發(fā)缺位，讓市民對(duì)“城南腹地”的想象，始終停留在居住層面。

但真正的長(zhǎng)期主義，往往始于對(duì)城市潛力的預(yù)判。西安薈聚的選址、建設(shè)周期、建筑標(biāo)準(zhǔn)、考古保護(hù)、施工管理...所有環(huán)節(jié)服務(wù)同一個(gè)主題：它不追逐成熟商圈紅利，而是深度參與一個(gè)新興商圈的培育。

就拿3年考古工期來說，在悅君眼中，這些并沒有成為阻力，而是西安薈聚與土地的深度對(duì)話。

在西安，每一寸土地都可能是歷史現(xiàn)場(chǎng)，尊重文脈、尊重土地，本就是英格卡集團(tuán)全球開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，當(dāng)大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目追求“拿地即開工”，西安薈聚選擇先和文化歷史“交朋友”，這不僅符合規(guī)定，更體現(xiàn)對(duì)城市文明的負(fù)責(zé)任態(tài)度。

從動(dòng)工伊始，西安薈聚就按照國(guó)際環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)建造。

作為西安為數(shù)不多采用大型光伏與地?zé)崮茉聪到y(tǒng)的城市商業(yè)體，項(xiàng)目利用地源熱泵技術(shù)從地下深孔收集熱能，來保證建筑物的供暖和制冷，達(dá)到100%可再生能源供應(yīng)。

依托海綿城市、智能能耗管理系統(tǒng)，西安薈聚積極響應(yīng)“雙碳”政策，在建造過程中，即獲得國(guó)際綠建LEED金級(jí)認(rèn)證與中國(guó)綠建二星雙認(rèn)證，為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)打下深厚基礎(chǔ)，西安薈聚也順勢(shì)成為英格卡集團(tuán)在中國(guó)的首個(gè)綠色建筑樣板。

數(shù)據(jù)顯示，依托屋頂大面積自然光設(shè)計(jì)與全場(chǎng)使用節(jié)能LED燈具，每年可省電約54萬度;100%可再生電能、屋頂近2600塊光伏板，每年可實(shí)現(xiàn)碳減排約1000噸，在西安所有商業(yè)體中尚屬首例!

這些長(zhǎng)期投入，也為西安薈聚贏得更多國(guó)際專業(yè)認(rèn)可。進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，項(xiàng)目繼續(xù)獲得LEED運(yùn)營(yíng)與維護(hù)：既有建筑相關(guān)高等級(jí)認(rèn)證，并摘得國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)全球設(shè)計(jì)與開發(fā)獎(jiǎng)銀獎(jiǎng)及可持續(xù)發(fā)展特別表彰。

當(dāng)同類購(gòu)物中心強(qiáng)調(diào)追逐坪效，西安薈聚已在探索“未來商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)”，專業(yè)的國(guó)際獎(jiǎng)項(xiàng)，無疑是這一愿景的有力支撐。

當(dāng)然，與超級(jí)公園為鄰的地緣屬性，讓西安薈聚本身就是一道風(fēng)景。

約1700畝雁南公園，擔(dān)當(dāng)了西安主城“綠肺”，投用至今一直是人們休閑踏青的重要目的地，這道天然屏障對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)是挑戰(zhàn)，但對(duì)有遠(yuǎn)見的操盤手而言，就是稀缺的城市生態(tài)資源。

好的商業(yè)作品，從來不會(huì)盲從最熱鬧的地方，而是匹配城市的潛力股，并以長(zhǎng)期投入?yún)⑴c其中。

西安薈聚的成功經(jīng)驗(yàn)證明：越是“空白”，越適合“創(chuàng)造”。它用一座“公園里的購(gòu)物中心”，重新定義了商業(yè)、社區(qū)與自然的關(guān)系。比如這里缺什么，就把他填滿并做到更好;城南未來需要什么，就提前做好招商規(guī)劃，讓品牌方通過西安薈聚觸達(dá)更深的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。

以在營(yíng)商戶為例，盒馬、MUJI、迪卡儂、優(yōu)衣庫、UR、奈爾寶、袁家村等超10家1000㎡以上主力店，基本滿足現(xiàn)代城市家庭日常消費(fèi);像是鴿子侯、巴奴、四道菜、費(fèi)大廚、俄士廚房、失重餐廳、濱壽司等流量餐廳，都將其西安二店、重點(diǎn)門店落在薈聚，共享一站式客流紅利。

憑借自有流量對(duì)商戶的賦能，西安薈聚鼓勵(lì)同城品牌，提供更全面的商品儲(chǔ)備，讓大品牌能蓄客、小商戶能賺錢，業(yè)界口碑持續(xù)積累，雁南商圈得以快速夯實(shí)。

在城市開發(fā)節(jié)奏方面，項(xiàng)目周邊存量社區(qū)交易活躍、新增社區(qū)產(chǎn)品迭代，二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)健，進(jìn)一步激活了資本對(duì)周邊土地的招拍掛興趣。中海、龍湖、陜建、泰發(fā)祥等頭部開發(fā)商，已先后布局西安薈聚四周，所有可觸達(dá)的出行半徑內(nèi)，都成為西安薈聚覆蓋的生活組團(tuán)。

在2025年雁塔區(qū)政府工作報(bào)告中，明確提出實(shí)施雁南商圈擴(kuò)容，計(jì)劃新增限額以上商貿(mào)企業(yè)130家，積極推動(dòng)西安薈聚二期、山姆會(huì)員店、瑞吉酒店等項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性建設(shè)。

先有西安薈聚，后有雁南商圈的可研報(bào)告，被官方認(rèn)定。

山姆西安雁塔店地塊示意 制圖悅西安

而經(jīng)子午大道南北敷設(shè)、在雁南公園周邊設(shè)站的7號(hào)線，將進(jìn)一步完善片區(qū)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，為商圈導(dǎo)入更多跨區(qū)域客流。

一個(gè)資本看好、政府引導(dǎo)、交通升級(jí)，由西安薈聚而衍生的“微型城市生命體”正在加速生長(zhǎng)。

重塑生活片場(chǎng)，營(yíng)造多元體驗(yàn)

要知道，商業(yè)的本質(zhì)是連接人。

西安薈聚對(duì)城南生活方式的塑造，不止于品牌組合，更在于持續(xù)的場(chǎng)景運(yùn)營(yíng)與內(nèi)容生產(chǎn)，緊扣吃、游、購(gòu)、娛等基礎(chǔ)需求，薈聚每年創(chuàng)作上百個(gè)活動(dòng)，就是為了營(yíng)造上百個(gè)不同的聚會(huì)體驗(yàn)瞬間，讓顧客感知線下商業(yè)的美好氛圍。

當(dāng)商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為生活片場(chǎng)，消費(fèi)者在這里不僅完成購(gòu)物，也完成陪伴、社交、學(xué)習(xí)、體驗(yàn)和情感連接，而這些體驗(yàn)，正是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物無法與之相比的。

以節(jié)慶歡聚為媒，創(chuàng)造獨(dú)具特色的城市記憶坐標(biāo)。

在國(guó)慶長(zhǎng)假，西安薈聚以滿千返千等系列活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)單周超67萬人次客流;在每年都進(jìn)行精彩點(diǎn)燈儀式的圣誕節(jié)，引入長(zhǎng)襪子皮皮等北歐經(jīng)典IP，以貫穿營(yíng)銷活動(dòng)的北歐元素，營(yíng)造極具國(guó)際化視聽的歡聚體驗(yàn)。

除此之外，薈聚同樣擁抱本土文化，2026新年力邀非遺藝人現(xiàn)場(chǎng)坐鎮(zhèn)，為“新年購(gòu)物”植入豐富的“文化體驗(yàn)”，近期發(fā)起的搓麻食大賽，更是撬動(dòng)老陜?nèi)说拿媸郴颉?/p>

英格卡“薈綠星球”，讓可持續(xù)觸手可及。

作為年度可持續(xù)生活I(lǐng)P，“薈綠星球”已迭代至3.0版本，通過綠色市集、邊角料堆堆樂大賽、“玩樂超能力”集章通關(guān)打卡、零廢棄手作工坊等多元形式，將環(huán)保從“理念”轉(zhuǎn)化為“可參與的行動(dòng)”。

這是英格卡Meeting Place主張?jiān)谖靼驳谋就粱磉_(dá)——從每一場(chǎng)有親和力、具有科普意義的營(yíng)銷活動(dòng)，延伸為一種生活方式的倡導(dǎo)、對(duì)可持續(xù)生活的認(rèn)同。

包括每年11月，國(guó)內(nèi)各大商業(yè)幾乎都在搞促銷，薈聚則堅(jiān)持講述愛物長(zhǎng)久，發(fā)動(dòng)大家將舊物品拿來改造和交換，讓它們可以在不同的地方煥發(fā)新生命，避免過度購(gòu)物。

不斷遞增的會(huì)員規(guī)模，無疑印證了這種情感傳播的有效性：周中的社區(qū)客群在這里完成日常消費(fèi)與親子陪伴，周末的跨區(qū)域家庭客群在這里展開一日微度假。

西安薈聚提供豐富的商品交易，更提供一處可停留、體驗(yàn)、社交、學(xué)習(xí)的情感容器。讓每一位到訪者都能找到屬于自己的角落，讓每次到訪都產(chǎn)生復(fù)訪意愿。

站在兩周年節(jié)點(diǎn)回望，西安薈聚已經(jīng)完成從“商業(yè)項(xiàng)目”到“城市坐標(biāo)”的身份變化，但并沒有告一段落，針對(duì)場(chǎng)內(nèi)的品牌招調(diào)仍持續(xù)進(jìn)行。

從一開始，西安薈聚的品牌遴選就強(qiáng)調(diào)“兼顧不同人群”，日常用戶在IKEA完成家居煥新，年輕人在潮玩首店打卡社交，親子家庭在兒童業(yè)態(tài)中完成陪伴，大家都能在這里找到歸屬感。

令人意外的是，作為競(jìng)爭(zhēng)更激烈的業(yè)態(tài)，全國(guó)影院都處在低潮期，但西安薈聚的寰映影城不僅貢獻(xiàn)了可觀的票房增量，還牢牢占據(jù)西安影院年度票房亞軍，成為延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間、帶動(dòng)關(guān)聯(lián)消費(fèi)的關(guān)鍵觸點(diǎn)，這就充分展現(xiàn)在成熟運(yùn)營(yíng)階段，物業(yè)與品牌的相互賦能，可以有更多可塑性。

用一句話概括，為城南居民重塑生活片場(chǎng)，既是目標(biāo)，也是現(xiàn)實(shí)。

對(duì)于主城區(qū)人口邁入千萬量級(jí)的超大城市而言，西安多中心、多組團(tuán)的空間結(jié)構(gòu)，需要更精準(zhǔn)的公共服務(wù)和商業(yè)配套來承載。秉持長(zhǎng)期主義姿態(tài)的西安薈聚，主動(dòng)參與并引領(lǐng)城市更新，激發(fā)商圈活力，也充分說明：好的商業(yè)并非等待城市成熟，而是陪伴它變得更好。

從主城邊緣到新興消費(fèi)目的地，西安薈聚用兩年時(shí)間，讓一個(gè)曾被低估的城南板塊被重新看見。它帶來的不只是客流、銷售額和品牌陣容，更是一種新的城市商業(yè)樣本：好的購(gòu)物中心，不一定只誕生在最成熟的中心，也可率先抵達(dá)城市潛力地帶，與社區(qū)、交通、公共空間和消費(fèi)者共同生長(zhǎng)。

從“憑什么是這里”，到“這里正在成為目的地”，雁南商圈的故事，才剛剛開始。這既是英格卡集團(tuán)在全球的使命，也是西安薈聚在這座城市最扎實(shí)的落地。