圳樓市格局變天！新房越賣越少、越賣越貴

01

新房住宅成交占比連續(xù)四年下滑

2026年上半年深圳一二手住宅合計成交47400套。

其中一手住宅成交占比38.9%，目前已經(jīng)連續(xù)四年下滑。

同時也是自2021年以來首次跌破4成，新房供應(yīng)逐步收緊下，二手市場進(jìn)一步主導(dǎo)深圳房地產(chǎn)市場。

成交結(jié)構(gòu)向二手傾斜的背后，并非短期需求偏移，是新房供給端持續(xù)收縮的長期趨勢。

2026年上半年新房住宅供應(yīng)量進(jìn)一步走低，控供給成常態(tài)。

上半年新房住宅供應(yīng)面積137.4萬平，同比下降5.0%；供應(yīng)套數(shù)12267套，同比下降14.5%，供應(yīng)量為2021年以來同期新低。

在嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量背景下，好房子供給量進(jìn)一步上升，未來新房供應(yīng)預(yù)計仍將維持低位。

新增供給持續(xù)走低的同時，疊加持續(xù)去庫，2026年上半年新房住宅存量為近十年新低。

截至六月底，新房住宅存量降至250萬平以下，較去年底下滑25.8%。

但受制于市場信心不足，去化時間仍位于警戒線以上。

近十年中，深圳新房去化時間最低點在2021年，僅6.9月。

02

均價創(chuàng)新高，但本質(zhì)是結(jié)構(gòu)性上漲

2026年上半年深圳新房住宅成交均價77316元/平，同比上升44.3%。

但數(shù)據(jù)拆解后會發(fā)現(xiàn)，這一輪價格上漲并非普漲，而是豪宅項目集中入市帶來的結(jié)構(gòu)性沖高，以價換量仍是市場主流。

上半年成交TOP10樓盤合計成交4814套，占全市新房成交量的約26.1%。

也就是說，超過四分之一的新房成交來自這10個項目。

鴻榮源珈譽府以1099套位居榜首，單盤占全市新房成交約6%，寶安沙井繼續(xù)成為剛需、剛改客戶的首選區(qū)域之一。

中建壹品鵬宸云筑（640套）、潤臻園（639套）、鴻榮源觀城（532套）緊隨其后，龍華、光明項目占據(jù)TOP10中的多個席位。

從TOP10結(jié)構(gòu)看，剛需、剛改項目仍是成交主力，但豪宅項目（深圳灣澐璽）的入圍，說明市場兩端的"啞鈴型"結(jié)構(gòu)正在形成：一邊是低價剛需盤走量，另一邊是頂豪盤撐價。

03

現(xiàn)售占比上升，市場進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房時代

2025年下半年起，深圳新房現(xiàn)售占比持續(xù)處于高位。

2025年1月，現(xiàn)售占比僅22.0%；到2025年7月，這一比例已升至45.9%，接近新房成交量的一半。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2026年上半年深圳新房現(xiàn)售成交7541套，占比升至40.9%，占比較2025年提升5.6%，較2024年提升19.5%。

如今現(xiàn)房銷售正成為市場新趨勢。

現(xiàn)售占比上升，反映兩個現(xiàn)實：一是開發(fā)商手上庫存壓力加大，更多房源以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房形式推向市場；二是購房者對期房信心不足，"看得見、交得快"的現(xiàn)售產(chǎn)品更受青睞。

深圳新房市場正在從"預(yù)售主導(dǎo)"轉(zhuǎn)向"預(yù)售+現(xiàn)售并行"，這對開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)和去化節(jié)奏都提出了更高要求。

04

市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在繼續(xù)

2026上半年的深圳新房市場，不是簡單的"好"或"差"，而是一場結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

全市住宅總成交體量保持穩(wěn)定，只是購房需求發(fā)生明顯分流，客戶更青睞配套現(xiàn)成、交易靈活的二手住宅。

成交均價創(chuàng)新高，則是豪宅供應(yīng)集中、核心地段價值凸顯的結(jié)果。現(xiàn)售占比上升、外圍區(qū)普遍下滑、頭部項目高度集中，都是市場調(diào)整期的典型特征。

如此來看，下半年正是一個關(guān)節(jié)變盤點。

一方面看豪宅盤的表現(xiàn)是否能支撐住深圳的高均價；另一方面是龍華、寶安、光明等供應(yīng)大區(qū)能否通過價格調(diào)整或產(chǎn)品升級提升去化。