美學者開藥方：德國加高樓高兩倍，應對繁雜建筑規定

輝瑞舊總部即將迎來數千名租戶。位于曼哈頓的這處前企業總部，正在改造成1600套住房。自7月起，德國政府也將開始支持這類改造項目。美國建筑企業則早已看到了其中的優勢。在紐約曼哈頓，靠近著名的克萊斯勒大廈，一處街角還未見工地，先能聽到風鎬聲。空氣中彌漫著灰塵。

就在綠色圍擋后面，一家跨國巨頭的舊址正悄然“消失”：制藥巨頭輝瑞的前總部，正在進行美國歷史上規模最大的辦公樓改住宅項目。這里將建成約1600套公寓，其中400套為面向中低收入群體的可負擔住房。這里發生的變化，未來也可能成為德國城市的一種方向。

德國許多大城市面臨的問題，與美國并無二致：企業樓宇多年空置，而住房卻嚴重短缺。如今，辦公樓改住宅雖然無法單獨解決住房危機，但可以緩解市場壓力，這已成為較為普遍的判斷。

因此，德國聯邦政府將從7月起首次資助閑置商業地產改建住宅。今年，新項目“商業轉住宅”將提供3億歐元資金，每套住房最高補貼30000歐元。這只是一個開始。德國正謹慎嘗試紐約早已大規模推進的做法。

在曼哈頓，通往這一最新大型項目工地的入口，是一扇銀色大門。開工近兩年后，未來的大堂已經初具雛形，一名工人正在粉刷墻面。而在地下室，工人仍在從地面鑿出水泥。如今堆放管道的地方，未來將成為健身區，里面還會設有拳擊臺。旁邊，3名工人正在施工未來的籃球場。滿是灰塵的走廊、半開的墻體缺口、隨處可見的電纜，構成了一座即將變成“家”的迷宮。

彼得·王環顧四周。這位建筑師供職于根斯勒建筑設計事務所——全球最大的建筑設計公司之一，負責該公司在紐約辦公樓改住宅業務。5月的一天，他和同事一同查看這處工地。在這類改造項目中，原則上會盡可能保留原有建筑結構。這能節省大量二氧化碳排放。對于一個高排放行業來說，這一點尤為重要。根據聯合國數據，建筑施工和建筑運營合計約占全球二氧化碳排放的37%。

不過，這一項目也并非完全不需要新增結構。在地下室，新安裝鋼柱的柱腳從混凝土中伸出，支撐著上方新增的部分。建筑師在原有建筑上又加建了19層。這并不是王所在事務所改造的第一棟樓，更不是這座城市里的第一例。

目前，紐約正通過這種方式新增超過17000套住房，數量居全美城市之首。紐約對此并不陌生：早在1995年至2006年間，金融區就已有近13000套住房由辦公樓改造而來。如今，計劃中的項目更多了，原因之一是紐約調整了相關規定，允許更多建筑進行改造。

如果開發商至少將四分之一住房作為可負擔住房提供，就可獲得最高90%的房產稅減免。市政府還設有專門辦公室，協助開發商完成審批流程。如今在曼哈頓，由舊辦公樓改造而來的住房數量，已幾乎與新建住宅相當。

最大的問題幾乎總是采光。與辦公空間不同，住宅必須有可開啟的窗戶，法律也是這樣規定的。因此，建筑師通常保留原有外立面，只把固定玻璃更換成可開啟的窗戶。

更棘手的是平面布局。辦公樓樓層往往進深很大，中部根本照不到自然光。對于開放式辦公室，這不算問題；但對臥室來說，就不行了。王說：“我們沒有在任何兩個項目中重復過同一種解決方案。所有人都必須靈活，不只是我這個建筑師，投資方也一樣。”

回到工地本身。這里，王和同事從建筑中切出一部分空間，并新增了樓層。10層將設置聯合辦公空間，但現在墻里的保溫材料還裸露在外。王此前說過，功能轉換的一大核心優勢，就是完工速度快。

這一點在上一層看得更清楚。一名工人打開一扇門，門后是一套已經完工的公寓：淺色木地板、整體廚房、洗衣機，連百葉窗都已裝好。冰箱上還貼著一張標簽：“德國制造”。

如果德國的住房建設也能像優質產品制造那樣穩定推進就好了。現實中，德國更多時候還停留在測算階段。根據分析與咨詢機構“布爾維恩格薩”為柏林抵押銀行所做的一項研究，僅德國7個最大城市的空置辦公樓，理論上就可改造出約150000套住房，其中約30000套在柏林，32000套在慕尼黑。

在距離輝瑞工地數公里之外的曼哈頓南部，這種改造后的未來已經可以實地看到。金融區有不少外觀普通的辦公樓，其中一棟樓頂亮著金色招牌“珍珠大廈”。大堂里燃著壁爐。根斯勒為這棟樓加建了5層，并從建筑內部切出一部分面積，形成中空空間。從項目啟動到住戶入住，整個過程不到3年。王說：“如果是新建項目，時間至少會長一倍。”

這里的公寓很受歡迎，一名住戶這樣說。康納自兩年前開業起就住在這里，最近剛續簽租約。采訪時，他正坐在地下室的放映室里——這只是樓內眾多公共設施之一。

他說，自己很喜歡辦公室步行幾分鐘就能到；前不久他喜歡的阿森納隊比賽時，他一到開球時間就直接走回了家。保齡球館、泳池，這些都很好，但這棟樓最吸引人的還是住戶本身。“都是年輕人，”他說，大家經常在公共空間碰面。曾經的辦公樓，如今成了一處讓人愿意長期住下去的地址。

在德國，這樣的圖景聽起來仍有些遙遠。即便是主張推動改造、長期研究其潛力的布爾維恩格薩也承認，這只能是應對住房危機的多種方案之一。最大障礙在于經濟可行性：按其測算案例，改造后的租金必須達到每平方米22.40歐元。問題在于，德國空置辦公樓往往位于邊緣地段。

即便是這項研究中的示范案例——法蘭克福尼德拉德一棟改造后的辦公塔樓——租金也只有每平方米12至18歐元。除此之外，德國還面臨約20000項建筑規定構成的復雜制度障礙。布魯金斯學會城市研究者特蕾西·哈登·洛對這種討論并不陌生。她認為，這一輪改造潮是2020年之后的自然結果。

但她也認為，項目成功并不需要達到曼哈頓那樣的租金水平。在市場明顯更便宜的費城，辦公樓加建和改住宅的做法已經持續了幾十年。在她看來，真正的政策解法就在這里：城市應允許業主在改造時，直接把建筑加高到原來的兩倍。

如果同一地塊上能容納更多住房，項目的賬就更容易算得過來。如果做不到，美國會通過定向補貼項目填補缺口——這也是德國如今開始采用的思路。另一個問題是建筑規范。“規范只會越來越多，不會越來越少。這是個問題。”洛說。有時，需求之迫切會倒逼改變。“偶爾必須真正進去看一看，然后說：我們回到最基本的問題上。現在就是這樣的時刻。”

在輝瑞工地，建筑師王這時帶著一行人上到屋頂。街道的噪音仿佛已經很遠，只剩施工電梯發出轟響。右側可以看到未來泳池的位置，正對面則是克萊斯勒大廈的尖頂。王相信，辦公樓改住宅不僅適用于紐約，也適用于所有住房緊缺、居住需求旺盛的城市。“尤其是像柏林這樣，人們愿意生活在那里的城市。”

按照計劃，到2027年底，首批租戶將搬入這棟輝瑞舊樓。而在德國，首批獲得資助的改造項目屆時可能才剛剛啟動。辦公樓改住宅能否成為更大范圍內的解法，仍取決于政策、成本與城市需求能否真正銜接。