森蘭20年迎高光時刻，越秀·天嶼以抬板新規產品跨時代而來

在上海，很少有板塊敢把“兌現”兩個字說得如此擲地有聲。

當多數板塊還在為一條地鐵、一所學校的落地反復博弈時，浦東中環的森蘭板塊，已經默默完成了從藍圖到實景的全鏈路閉環：約260公頃城市綠肺與70萬方湖域、雙公辦名校加國際學校、山姆、森蘭花園城、新嘉中心（剛剛開業的浦東最大商業體）……這些不是銷售說辭上的規劃，而是已經融入居民日常的實景。

01

“長期主義”的雙向奔赴

過去二十年，上海中環沿線經歷過數輪板塊輪動。有些板塊靠規劃紅利起勢，有些靠開發商扎堆炒熱，但森蘭走了一條截然不同的路——單一主體成片開發，外高橋集團作為一級運營商，對7.9平方公里土地擁有“整體規劃、整體建設、整體運營”的絕對權限。

這意味著什么？意味著它不是在“賣地”，而是在“經營一座城”。規劃的前瞻性不會被短期利益打斷，40%的綠化率、大規模的濱水空間、全齡教育資源的提前落位，都是這種“長期主義”模式的產物。

而越秀地產，同樣是業內出了名的“長期主義者”。自2021年入滬以來，不跟風、不浮躁，每一步都緊扣上海城市更新的核心主動脈。當越秀遇到森蘭，它是兩種“長期主義”價值觀的共振。

于是，越秀·天嶼誕生了。

這不是一個簡單的住宅項目，而是森蘭核心斷供多年后，誕生了一個能夠承接板塊20年積淀的新時代作品。

02

從“國際住區”底色到

“北濱江引擎”新機遇

森蘭的底色，不是某一張牌打得好，而是生態、商業、教育、交通、產業、人群全部融合在了一起。

板塊坐擁約260 公頃城市綠肺、70 萬方湖域，日常推窗見綠、出門親水；山姆、森蘭花園城、新嘉中心等商業配套齊聚，繁華生活一站式落地；六師附小、進才森蘭公辦名校搭配哈羅、正達國際學校，雙軌優質教育賦能。疊加6 號線和21 號線（在建）雙軌交，自駕中環直達，出行高效便捷，徹底夯實了森蘭無界國際社區的底色。

森蘭綠地示意圖（圖源森蘭Sunland）

優質的人居配套之上，是硬核產業的持續造血。外高橋自貿區集聚了130+家世界500強、70+家跨國公司地區總部，數萬家外貿、航運、跨國企業扎根于此。這種高能級的產業密度，為森蘭帶來了源源不斷的穩定購買力和高知圈層。

住在這里，高階生活場景得以無縫串聯，閑暇時分可漫步濱江綠道，日常能在家門口的國際學校接送孩子，下班后順道去山姆采購，周末遛個彎就到浦東最大商業——新嘉中心，解鎖多元休閑娛樂體驗。跨國界、跨行業的精英人士，在同一個7.9平方公里里，輕松實現工作、消費、育娃、休憩的全閉環高階生活。

新嘉中心示意圖（圖源金橋發布）

如今，成熟的森蘭板塊又迎來了新的發展機遇，2026 年 5 月《黃浦江濱江中北段專項規劃》獲批，森蘭西側約 350 公頃戰略留白地正式定調——"科創綠堡 + 大型公共活動中心"，對標悉尼達令港，承擔北濱江核心功能升級使命。

濱江中北段結構圖

（圖源上海市規劃和自然資源局）

這片留白將預留高端文化、國際會展、生態公建等頂級功能，未來將與森蘭國際社區無縫銜接，形成“高端人居+全球科創+世界級濱江公建”的重磅格局。

北部兩岸空間意象圖

（圖源上海市規劃和自然資源局）

這也意味著，森蘭不再是“外高橋的后花園”，而是“北上海濱江生活的主舞臺”。

當二十年積淀的國際住區底色，遇上北濱江的全新發展機遇，森蘭的價值坐標已被重新定義。而越秀·天嶼，恰好站在了這個坐標的原點。

03

全抬板+新規紅利：

森蘭人居的進階答案

板塊在進化，但產品卻在“斷代”。森蘭核心區多年零供應，存量二手房普遍存在房齡老、得房率低、設計落后等問題。越秀·天嶼的出現，正是為了終結這種尷尬。

全抬板社區，森蘭前所未見

項目整體地基抬高約5.3米，實現真正的純粹人車分流。地面無車流、無噪音，老人散步、孩子奔跑，安全無憂。同時，地下空間的采光、通風、防潮條件全面升級，不再是陰暗的儲藏室，而是業主的第二會客廳、社交休閑場。

新規紅利，實得率最高約95%

依托上海最新建筑設計新規，全系建面約105-141㎡純改善戶型，通過多陽臺、全飄窗、獨創花池設計，實現最高約95%的超高實得率。對比森蘭存量二手房70%-80%的得房率，同等面積下，天嶼的使用空間多出整整一個房間。

核心C位，資源濃度拉滿

項目落位于6號線洲海路站旁，周邊覆蓋山姆會員店、森蘭花園城、新嘉中心（PRISMA），以及六師附小、進才森蘭等雙軌優教資源。出門即綠肺、窗前即湖景、腳下即繁華，無需遠行，盡享森蘭二十年沉淀的全部精華。

高階會所，匹配高知圈層

約2860㎡的會所及泛會所，恒溫泳池、健身區、瑜伽室、攀巖墻等專業設施一應俱全，覆蓋全年齡段人群的社交、休閑、娛樂需求。這里不只是一處居所，更是一個承載森蘭下一個二十年高端人居的“微度假社區”。

04

一場對話，解碼森蘭的

下一個“二十年”

當北濱江的引擎轟鳴，當森蘭的成熟與未來的機遇交織在一起，越秀·天嶼的落子，更像是一次精準的“卡位”——它既是森蘭二十年積淀的集大成者，也是北濱江時代的開篇序章。

但這一切，還需要更深入的解讀。

7月3日15:00，越秀·天嶼攜手地產申度，聯合四位行業大咖，共同舉辦“廿載厚積 森蘭一「嶼」”城市發展沙龍。我們將從城市規劃、板塊演進、市場洞察、產品革新四個維度，層層拆解森蘭的價值密碼。

沙龍嘉賓陣容

張小勇（同濟大學城鄉規劃博士&高級工程師、上海復旦規劃建筑設計研究院副總規劃師）：從頂層規劃視角，解讀北濱江350公頃留白地的戰略意義；

顧炳祥（澎湃新聞《城勢》主編）：以三十年媒體觀察，復盤森蘭從灘涂到國際住區的完整蛻變；

魏培（地產申度創始人、資深媒體人）：從市場數據出發，剖析森蘭人居痛點與天嶼的破局之道；

石星海（越秀地產項目營銷總）：首次公開解讀天嶼的產品邏輯與擇址背后的國企視野。

當二十年積淀的國際住區底色，遇上北濱江的全新發展機遇，森蘭的價值坐標已被重新定義。而越秀·天嶼，注定成為這場價值躍升的封面之作。本次沙龍，我們將為您深度解析森蘭的價值基因，敬請關注。