供給擴容場景煥新，上海商業載體涵養城市精神消費

悠揚樂聲、林間景致、史前恐龍裝置相映成趣，該項目打造樂園化空間體驗。浦東這座體量最大的綜合體今夏正式開業。不少帶娃前來的家長和孩子都說，這里兼具科技館科普、野生動物園自然觀感、博物館文化展、迪士尼式休閑氛圍與劇院式沉浸體驗，多元互動持續帶來新鮮游玩感受。

這座綜合體無需預約、全年常態對外開放，開業未滿一月，已有不少市民與游客多次前來體驗。家住靜安的江女士專程跨區打卡這座綜合體，她表示商場業態豐富、體驗場景充足，一站式覆蓋親子出游、好友休閑等多元需求。近郊家庭更青睞該項目全品類配套，不用跨城即可完成周末短途消費，也折射出當下不同客群對商業空間、業態的分層需求特征。記者實地走訪多個新建綜合體可見，區別于早年單一購物商場，各類載體普遍加大公共休憩、親子互動、文化展陳等免費公共空間配比，通過空間增值沉淀長期客流，這也是本輪存量煥新、新建項目統一的設計導向。

零售商業空間絕非簡單的商鋪集合，坪效提升也不能僅依靠鋪滿品牌商戶實現。空間運營邏輯從短時流量引流，升級為持續滋養大眾精神需求；為留住持續客群，商場引入自然科普、古生物展陳等特色內容。

綜合戴德梁行、第一太平戴維斯等機構7月發布的2026年二季度零售物業監測報告，各家均復盤近年上海市場走勢，由此可見市場呈現理性平價、悅己雙主線并行、客群分層明晰的發展格局，高性價比品類與情緒體驗型消費場景持續聚攏穩定客群，進而形成三大市場運行特征。其一，國際快消品牌布局升級，普遍采用“關小店、開大店”旗艦化發展路徑：ZARA落地2000平方米特色旗艦店，推出適配東方身形的限定剪裁系列，搭配專屬穿搭顧問，打造全國首個一對一私享穿搭空間、智能試衣鏡展區與階梯藝術陳列區，貼合本土生活消費需求；H&M落地3000平方米全新升級旗艦店，融合服飾、家居、咖啡、花藝、藝術等多元業態，打造一體化復合體驗空間。其二，本土特色消費賽道快速崛起，汽車文創、國風品牌雙線走強：“拓意”推出的冬儲白菜運輸車、復古老車、紅旗轎車系列模型、城市公交等系列，充分凸顯本土汽車文創的獨特吸引力，該系列本土特色鮮明，無需跨界聯名，便可作為代表性上海城市伴手禮；國風箱包品牌“山下有松”各主題門店打造東方質感特色街區，年復購率約42%，調價后復購率再提升12個百分點，經營表現趕超部分國際輕奢品牌；休閑鞋品牌PANE在海外社交平臺收獲關注，獨棟門店半年營收突破1400萬元，境外客流占比過半；香氛品牌“觀夏”打造沉浸式線下聞香庭院，配套四季專屬聞香體驗儀式，融合東西方香氛美學，復購率穩定60%，大幅領先快時尚行業平均水平。第三，線上線下融合家電體驗業態持續擴張，以京東MALL為代表加速落地實體體驗空間。線上品牌線下拓、本土國風出海同樣成為行業趨勢，依托“首發上海4.0”產業生態，實景體驗型商業載體持續落地，本土品牌國際影響力穩步提升。

城市各類商業載體提質擴容，是拉動消費持續升溫的基礎，其中TOD綜合體是重要核心零售物業，持續豐富全市商業供給。市級出臺軌道交通場站綜合開發配套支持政策，各區統一執行城市更新管控標準，可在更新單元適度放寬開發強度等彈性管控要求。上海依托城市更新與軌交TOD綜合開發政策盤活存量商業，通過容積獎勵、跨地塊統籌等舉措釋放發展空間。依托“三師聯創”機制統籌規劃、建筑、評估等多專業設計方案，為城市更新土地復合利用、跨地塊開發提供全流程技術支撐，同步推進軌交站點與商業空間協同落地，從源頭補齊商圈配套短板，均衡完善全市零售網點體系。

依據市級頂層規劃《上海市商業空間布局專項規劃（2022-2035年）》，上海重點培育南京西路、南京東路、淮海中路、徐家匯、陸家嘴、北外灘、虹橋國際中央商務區等七大國際級消費集聚區，承載全市首發、高端零售、夜間經濟核心功能；同步布局29個市級商業中心。

目前，全市存量370多座中高端零售物業。回顧今年二季度，上海零售物業市場迎來城市更新項目與TOD綜合體的集中入市。核心商圈憑借成熟的商業氛圍和高端品牌集聚效應，依然保持較強的市場韌性。非核心商圈零售物業通過挖掘在地文化、引入特色業態、優化空間設計，打造差異化競爭力。

首發上海4.0，即實現從引進單一首店到構建全鏈條首發產業生態的躍遷。2026年上半年落地該政策，依托全鏈條服務升級首發扶持體系，從通關、資金、活動三大維度同步賦能海內外品牌落地。在制度通關層面，升級專屬企業通關服務包，為進口化妝品單獨開通快速放行通道，擴容“保稅展示+現場銷售”一體化，顯著壓縮入境周期；在財政層面，補貼范圍延伸至次級商圈、廠房改造商業、TOD社區MALL。同步推出三類百萬扶持專項，單項目最高可獲100萬元支持，針對本土原創、亞洲首店、全國首店劃分梯度補貼標準；在活動層面，上海首發扶持政策升級為國家級消費示范載體，聯動全國精品首發季，引導商圈、商業街打造首店集群，文創園區、存量老廠房承接大型首展首秀活動。

新增商業載體加速行業迭代，核心、非核心商圈走出差異化發展路徑。年內一批新建、更新項目集中落地，持續放大城市消費承載力。核心商圈方面，徐匯區核心的新六百YOUNG于4月29日完成全面改造，三軌地鐵直達并引入多間首店，以潮流零售、全感官休閑體驗與健身康養為載體，補足商圈年輕家庭消費空白，依托中庭大屏、空中連廊等搭建特色休閑空間，多品牌區域首店落地。普陀綠地繽紛城于6月27日完成升級，形成5.78萬平方米半開放式街區MALL，引入“真茹市集”核心業態及28家區域首店，圍繞民生生鮮、親子配套與正餐娛樂等覆蓋居民日常需求。非核心商圈方面，上海首家京東MALL，于6月12日落地七寶，由原匯寶購物中心改造升級而成，主打實景化數碼家電家居體驗、跨品類場景陳列，并設機器人互動體驗館、專業電競館與青少年學習館等特色場景。浦東PRISMA新嘉中心6月30日正式開業，項目總建面約43萬平方米，是地鐵6、12號線巨峰路站上蓋復合型TOD商住辦綜合體，整體商業空間規模位居浦東首位，輻射周邊200萬常住、50萬辦公人群，項目在物業分層、空中天臺、濱水空間完成一體化規劃，以高端美妝、戶外主題矩陣、流量餐飲與綜合體驗業態為核心，補齊浦東北部中高端商業供給短板。

上半年新六百YOUNG、普陀綠地繽紛城、上海京東MALL、浦東PRISMA新嘉中心、龍鳳PRSCO、西岸中環二期等全新及改造項目集中入市，優質商業新增供應迎來階段性放量；新項目集中入市小幅拉高市場空置率，行業進入供需平衡調整階段；截至2026年二季度末，上海中高端購物中心存量規模近2700萬平方米，市場環比小幅擴容。上海中高端零售物業市場競爭持續加劇，不少空置壓力偏高的項目下調租金報價、拉長免租周期以提升出租率，市場競爭之下，全市中高端購物中心首層租金水平小幅下行。

供需調整周期之下租賃需求依舊堅挺，時尚、美妝、運動、生活方式、餐飲、親子、電子智能家居等賽道品牌拓店意愿持續走高。分區域看，核心商圈與非核心商圈呈現明顯分化格局：核心商圈以存量更新、小體量分期開發項目為主，主打潮流零售、全感官休閑、健康康養業態；而非核心商圈多布局大體量綜合體，商業品牌需求足量的空間以提供全產品閉環吸引客群，以浦東PRISMA新嘉中心為代表的一站式微度假商業綜合體，是拉動二季度市場活力的核心載體，近郊居民周末一站式購物、休閑、親子需求在此集中釋放。從租賃梯度來看，南京西路、陸家嘴等老牌核心商圈客流基礎穩固、租金承壓更小，南京西路空置率更是跌至近十年新低，是市場調整期的核心穩定板塊；浦東金橋、閔行七寶等外環板塊二季度集中交付新項目，運營商普遍拉長免租期、下調租金吸引商戶；松江、嘉定同步布局多座在建、規劃大體量綜合體，區域租賃分化特征突出。

2026年三季度至2029年，上海成熟核心商圈預計新增68萬平方米零售物業，供給以存量煥新、高端旗艦改造為主：徐家匯國貿中心二期、K11 ELYSEA將于今年下半年開業，陸家嘴太古源、新六百HUB、恒隆廣場三期、梅龍鎮廣場2027年落地，嘉里金陵路2028年投用，東方商廈2029年完成煥新。非核心新興片區以全新大體量TOD、片區級綜合體為主，一批在建、規劃綜合體包含前灘太古里二期、華之門廣場、泗涇招商花園城、寶山萬象天地、云璟萬象天地、前灘四方城、融僑中心A.F.A，遠期新增商業體量合計約533萬平方米。

目前“五五購物節”熱度延續，全市接續鋪開暑期促消費系列活動，市商務委同步推出多項惠民配套舉措。上海市“AI消費新生活”人工智能消費品綜合體驗展聚焦科技消費融合，打造智慧生活體驗空間；作為貫穿暑期的核心消費主題，2026“上海之夏”國際消費季7月啟幕，配套“精彩夜上海”系列活動釋放三季度消費活力，面向全年齡段推出平價市集、親子互動、夜間惠民等多元專場活動。此外，市商務委還持續提升消費場景美學標準，對優化城市商業營商環境起到較強引領作用。戴德梁行華東區董事總經理黎慶文認為，隨著2026年下半年新增載體集中入市，上海零售物業租賃市場需求仍然強勁，海內外品牌拓店布局意愿持續走強。

放眼全國，各地持續優化全域消費環境，提升群眾消費體驗。近期國務院批復同意《擴大消費“十五五”規劃》，作為我國首部消費領域國家級專項規劃，文件系統明確未來五年擴大內需、提振消費的目標任務與實施路徑，各地立足資源稟賦培育各類新型消費場景。規劃提出壯大數字服務消費，借助人工智能、虛擬現實升級街區、商圈生活服務場景；打造首發集聚平臺，強化展會首發功能；支持重點商圈商街等消費載體打造互動式、沉浸式多元消費場景；優化入境消費環境，打造“購在中國”消費品牌等。

上海將對標國家規劃部署，持續豐富全齡友好型體驗式消費供給、優化全域商業空間和營商環境，實現本地零售市場供需更高水平動態平衡。