悉尼公寓，有重大缺陷！澳洲房產，還會貶值多少？拍賣清盤率暴跌！

01

最新研究：到2050年悉尼大量公寓恐熱到無法住！

悉尼市民對極端高溫絕不陌生。早在2020年1月，西悉尼Penrith的氣溫就曾飆升至48.9°C，創下大悉尼地區有記錄以來的最高溫。

然而，2050年的夏天可能會更加難熬：熱浪持續時間更長，極端高溫更頻繁。而在最炎熱的日子里，電網還可能因不堪重負而徹底癱瘓。

近日發表在《Energy and Buildings》期刊上的一項最新研究顯示，按照現行建筑規范建造的悉尼公寓，到2050年可能會頻繁出現極度悶熱的情況。屆時，按當今標準建造的住宅，室內溫度可能會連續數天維持在30°C以上。

目前，悉尼正在快速調整分區規劃以應對住房需求，其公寓居住比例在澳洲全國遙遙領先。然而，盡管這些今天獲批的住宅到2050年依然屹立不倒，我們卻面臨著一個尷尬的現狀：我們雖然是在為未來建房，采用的卻是基于過去氣候的設計標準。

該研究結合了悉尼最新的氣候預測，對分別位于內城區Redfern和西悉尼Penrith、按現行標準建造的公寓進行了測試。

預測顯示，在最嚴重的高溫室氣體排放情景（即SSP3-7.0情景）下，到2050年代，悉尼炎熱內陸地區的室外中位溫度可能比現在飆升多達5°C，酷暑天氣也將變得更漫長、更頻繁。

研究發現，在沒有空調的情況下，Redfern的公寓每年將有約四周的時間因過熱而令人難以忍受，而這一時間在Penrith則會長達七周以上。這種程度的室內高溫，極易給居民帶來嚴重甚至是致命的熱壓力（Heat Stress）風險。

在抵御高溫方面，戶型設計至關重要。朝西的住宅會承受猛烈的午后西曬，而頂層公寓則會不斷吸收來自屋頂的輻射熱。雖然在室外涼爽時開窗通風可有所緩解，但現實中許多公寓缺乏對流通風，有些戶型的窗戶甚至過小，導致室內積留的熱量根本無法排出。

在極端高溫面前，老年人、貧困社區以及慢性病患者承受的風險最大。預測表明，西悉尼Penrith居民家中的過熱程度可能是內城區Redfern居民的近兩倍。

然而，空調并非人人都能負擔得起的救命稻草。對于租房者、老年居民和低收入家庭而言，這一高昂的生活成本尤為沉重，而他們恰恰構成了西悉尼公寓人口的很大一部分。

一些租戶甚至無法獲得房東允許來安裝空調，即便公寓配有空調，高昂的電費也讓許多人望而卻步。

一項全國性縱向研究指出，約有7%的澳洲家庭（即每14個家庭中就有一個）已經需要將超過10%的收入用于支付能源賬單。另一項針對1000多名澳洲居民的調查也證實，有49.7%的家庭在炎熱天氣里會為了省電費而強忍著不開空調。

與此同時，熱浪期間集中使用空調會對電網造成沉重負擔。在炎熱的夏季，新州的峰值電力需求可能飆升至13,000兆瓦以上，遠超約7,700兆瓦的日常平均需求。這種高負荷運載極大增加了大面積停電的風險。

一旦遭遇停電，即便是裝有空調的家庭也將失去制冷能力。此外，空調排出的室外熱量還會產生“熱島效應”，使原本就炎熱的社區雪上加霜。

因此，面對熱浪，許多居民既無法完全依賴空調，也難以在短時間內搬離。這意味著，住宅本身的御寒和防暑設計必須達到能保障基本人身安全的前提。

破局之道：建筑標準亟待進行兩項重大變革

要解決這一難題，必須從修改建筑標準入手。目前澳洲現行的建筑規范主要依賴歷史天氣數據來預測能耗，并未充分考慮到未來變暖的氣候。

未來，建筑行業應該測試住宅在不依賴空調的情況下，能夠在高溫中維持安全溫度多長時間，也就是提升建筑的“被動生存能力”。

澳洲正面臨房源緊缺，需要建設更多公寓，但這批新住宅必須具備能抵御幾十年后極端氣候的能力。這就要求我們盡快升級建筑規范，確保未來的公寓在更炎熱的未來保持安全、宜居和韌性。

雖然本項研究主要聚焦于悉尼，但其基本結論同樣適用于澳洲其他大都市區。未來城市規劃不僅需要提升單體建筑的適應力，更需從城市綠化、淺色涼爽屋頂、涼爽路面及親水設計等多維度，全面推行城市熱島緩解措施，從而有效抵消氣候變熱帶來的長期負面影響。

02

澳洲拍賣清盤率暴跌！房產流拍會貶值多少？最新研究給出了答案

在新州和維州，約有三分之一的房屋通過拍賣方式出售。澳洲是全球少數熱衷于“公開喊價”拍賣的國家之一，在現場，競拍者會大聲喊出報價進行實時競爭。

雖說拍賣以高透明度著稱，被大部分賣家視為鎖定高價的利器，但其背后的潛在風險，尤其是“流拍”（拍賣失敗）的影響，卻往往被人們忽視。

當前，全澳拍賣清空率已驟降至疫情以來的最低水平，延續了自澳聯儲加息推高利率后的房市下行通道。甚至在今年聯邦預算案公布重大稅改之前，這一疲軟趨勢就已十分明顯。

對于買賣雙方來說，房產拍賣究竟有哪些利弊？流拍又對最終成交價意味著什么？

通過分析新州和維州長達13年的交易數據，我們的最新研究揭示了流拍可能帶來的折價空間。

如果一位澳洲人向美國朋友分享自己在拍賣會上搶到心儀房產的經歷，對方的第一反應可能大跌眼鏡：“你為什么要買一套法拍屋（止贖房）？”

這是因為在美國等國家，拍賣通常是銀行因業主斷供而收回房產后的“下下策”，并非主流交易方式。

那么，澳洲，尤其是作為拍賣市場終極主力的悉尼和墨爾本，又是如何徹底愛上這種交易模式的呢？

這在一定程度上是歷史淵源使然。在墨爾本早期，拍賣不僅用于土地交易，還廣泛應用于牲畜等各種商品的售賣，方便買賣雙方集中撮合。而這種模式能延續至今，表明它確實有其獨特的吸引力。

對買人而言，拍賣的一大核心吸引力在于競爭的“透明度”。比起情況不明的私下博弈，現場競拍讓買家能清晰看到競爭對手的存在，并掌握他們愿意開出的最新底線。

對于賣家來說，拍賣也一直被奉為實現收益最大化、賣出破紀錄天價的捷徑。

然而我們近年來的研究表明，拍賣相比傳統私下協議交易所能獲得的超額溢價，其實遠沒有媒體報道的那么夸張。

事實上，拍賣的最大受益者往往是終日忙碌的房產中介。這種銷售模式省去了中介在買賣雙方之間來回拉鋸談判的漫長過程——當然，這需要建立在一切順利的前提之下。

研究發現，在2007年至2019年間，新州和維州每月竟然有10%到40%的拍賣以失敗告終。這些流拍的房子后續如何了？

對賣家來說，這無疑是一個壞消息。數據顯示，流拍后最終轉為其他方式售出的房產，其最終售價與一開始就采取私下協議出售相比，平均會產生大約1.3%的折價。

而導致價格縮水的主因是“流拍污名”。一旦一棟房產拍賣失敗，潛在買家往往會下意識認為房產可能存在某種硬傷，從而失去購買興趣。研究顯示，這種流拍帶來的“污名效應”對房價的影響會持續約10個月，之后房價才會逐步重回正常水平。

另外，盡管外界普遍認為拍賣優于私下交易，但如果將流拍風險考慮在內，拍賣所能產生的平均溢價實際僅有0.3%。

不過，“流拍”也并非全然沒有裨益。由于流拍在現場公開了賣家心中的“底價”，這無疑給后續真正想接盤的買家提供了一個十分清晰的議價起點。

澳洲房產平臺 Domain 的最新數據顯示，隨著全澳房地產市場持續降溫，已有越來越多的屋主在臨拍前選擇主動撤銷房產拍賣。

另一方面，受不斷上升的房貸壓力影響，我們可能會看到一些賣家開始向現實妥協，合理下調心理底價。或者至少在拍賣流拍后，迅速與現場最高出價者開展私下談判，以順應當前的市場行情況。

但值得注意的是，拍賣清盤率的連連下滑，僅僅是全澳住房市場需求降溫的冰山一角。

03

30年住房超級周期宣告終結，悉尼墨爾本獨棟房屋價格恐暴跌10%

澳洲頂尖逆向投資者之一、施羅德（Schroders）澳洲股票主管 Martin Conlon，向來信奉巴菲特的經典選股理論——只買入那些即便市場關閉五年，你也能安心持有的股票。

然而，在當下這個瘋狂追逐短期盈利和下一個資產泡沫的市場中，Martin Conlon認為股票市場的定價效率已遠遜于十年前，鮮有投資者還能恪守這一原則。

“我敢說，如果市場現在關閉五年，大多數人會對自己的投資組合感到極度不安，”Martin Conlon 說道。而他的這番擔憂，直指普通的澳洲投資者。

目前，本地股市約 60% 的資金高度集中在銀行股和資源類股這兩大傳統板塊。如果這兩個板塊同時陷入困境，后果將不堪設想。

長期以來，Martin Conlon 對注入澳洲房產領域的巨額債務深感憂慮。正是這筆龐大的債務維持了經濟繁榮的活躍幻象，掩蓋了生產率停滯和生活水平下降的殘酷現實。

如今，在通脹攀升、高利率常態化以及聯邦預算案稅收調整的“組合拳”下，澳洲長達 30 年的房產超級周期已然走向終結。

受此影響，過度暴露于住房貸款業務的澳洲各大銀行，正面臨巨大壓力。他進一步警告稱，悉尼和墨爾本的房價可能面臨高達 10% 的跌幅，而其引發的連鎖反應將遠超絕大多數人的想象。

“我們不能一邊繼續吹大這個龐氏騙局，一邊假裝這是正常的經濟活動，” MartinConlon 坦言。讓經濟擺脫這一路徑將極其痛苦，因為無數人的生計和政府稅收，不僅綁定在建房活動上，更高度依賴于資產價格的持續攀升。

與此同時，由于基準指數 ASX 200 今年僅微漲 3.2%，若扣除 4% 的通脹率，澳洲股市實質上經歷了一個“失落之年”。

相比之下，處于杠鈴另一端的資源板塊表現搶眼，礦業巨頭必和必拓（BHP）和力拓（Rio Tinto）雙雙暴漲 62%。這背后主要是海外投資者的豪賭，他們看好兩家公司龐大的銅礦業務，并將其視為 AI 浪潮的直接受益者。

然而，Martin Conlon 認為這筆賬算得并不明智。目前全球數據中心對銅的需求僅占總需求的 1% 至 2%，投資者顯然在大舉涌入一個充滿泡沫的資源股。一旦 AI泡沫破裂，必和必拓、力拓等間接關聯企業將不可避免地遭受重創。

全球市場正逐漸清醒地認識到，AI 基礎設施狂熱帶給華爾街科技巨頭的盈利激增，本身就極具欺騙性。盡管芯片和內存制造商目前賺得盆滿缽滿，但科技巨頭已將大部分攀升的資本支出進行了資本化處理，導致真正的利潤沖擊尚未如實顯現。

面對市場的劇烈波動，逆向投資大師 Martin Conlon 正將目光投向那些被冷落的醫療健康股。他認為，像遭遇重創的 CSL 和 Cochlear 這樣的優質股，才真正符合巴菲特“持有五年”的投資標準。

如果 Martin Conlon 的預言成真，房市與 AI 的雙重泡沫在未來一年內同時破裂，澳洲投資者即將迎來一場驚心動魄的超級風暴。

04

小鎮3D打印建房留住工人 成本降三成工期縮短十周

西澳Gnowangerup小鎮正自主推進住房項目，確保更多住房供應，以破解用工困局，穩住本地人口與經濟增長勢頭。

這座位于柏斯東南350公里、僅1200人口的區域小鎮，近年工業企業蓬勃發展，卻長期受員工短缺掣肘無法擴張，核心癥結就是本地住房供給嚴重不足。

道路運輸設備公司Duraquip老板理查森表示，住房短缺正在制約公司未來的成功，目前企業80%的員工都是擔保技術移民，隨著業務增長，新入職的工人找不到住處，直接卡住了擴張的所有可能性，每次考慮擴招新員工，第一個要解決的問題就是他們住哪兒。

理查森說，他名下的Auspan工廠訂單量遠超當前能完成的產能，住房項目會對當地經濟產生實質性的積極影響，如果住房有保障，他們就能把技術工人招到這里，把控生產質量，讓整個小鎮實現增長。

員工馬卡帕斯是該公司的擔保移民之一，他說他喜歡澳洲，但在當地很難找到合適的住處，住房問題是他和不少外來工友定居的最大阻礙。

不過，本地非營利組織Harvest找到了針對性的破局方案，他們購置了專屬地塊，正和專業建筑公司Hous3D合作，采用3D打印技術建造住宅。

Harvest項目經理帕特森表示，這項新興技術能大幅壓縮建造成本，單棟房屋的建造周期能縮短至約10周，整體建房成本能降低20%到30%。

Harvest的項目推動者卡比克表示，這個項目將為整個地區帶來希望，如果能通過本地自主提供住房解決方案，支撐推動經濟發展的從業者，讓他們能租得起房，對小鎮而言意義重大。

不少西澳偏遠小鎮都因住房短缺持續萎縮，人口不斷外流，而Gnowangerup現在正靠這套本地創新方案逆勢而上，靠自主供給的低成本住房留住產業工人，打破區域小鎮的衰退循環，為西澳其他面臨同類困境的地區提供了可復制的參考樣本。

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