13套別墅3.74億元流拍 佳兆業(yè)廣州資產(chǎn)處置走入暗巷

觀點(diǎn)網(wǎng) 資產(chǎn)走上法拍，是產(chǎn)權(quán)人最不愿的選擇，但亦是無法選擇下的宿命。

近日，佳兆業(yè)位于廣州白云區(qū)的13套別墅被擺上了阿里資產(chǎn)網(wǎng)的法拍貨架，總面積4861平方米，起拍總價(jià)約3.74億元，但吸引來的只是一群熱鬧的看客，超千次圍觀，卻無一人出價(jià)，最終導(dǎo)致資產(chǎn)集體流拍。

當(dāng)然，看客中不排除想要“撿漏”的買家，不出手要么價(jià)格不夠漏，要么接受不了資產(chǎn)的瑕疵。

這13套流拍別墅為何會(huì)流拍？背后又藏著佳兆業(yè)怎么樣的過往？

項(xiàng)目往事

沒有轉(zhuǎn)手不出的資產(chǎn)，只有不夠純粹的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

此次流拍的13套別墅屬于佳兆業(yè)天墅項(xiàng)目的云山墅組團(tuán)。2013年5月，佳兆業(yè)歷經(jīng)近200輪競(jìng)價(jià)，最終觸達(dá)限價(jià)以18.68億元拿下廣州同寶路8號(hào)、10號(hào)地塊，扣除配建后樓面價(jià)達(dá)2.56萬元/平方米，成功刷新當(dāng)年白云區(qū)住宅單價(jià)。

2014年，項(xiàng)目規(guī)劃方案正式獲批，總計(jì)容約14.44萬平方米，容積率2.2，共規(guī)劃了三類產(chǎn)品，包括138套的97-98平方米小戶型復(fù)式、157套的240-260平方米空中頂復(fù)，以及38套聯(lián)排/獨(dú)棟別墅。

盡管項(xiàng)目早在2014年就獲批，但歷時(shí)四年才正式對(duì)外入市，而云山墅組團(tuán)取證更晚，2019年取得預(yù)售證，2021年集中正式網(wǎng)簽、整體交付。

據(jù)阿里資產(chǎn)網(wǎng)顯示，上架的13套云山墅房源中，一套是精裝房源，單獨(dú)拍賣，面積445平方米，起拍價(jià)3894萬元；剩余12套為毛坯房源，需連同多個(gè)車位一起打包出售，單套起拍總價(jià)在2203萬元-3252萬元之間。

連同車位面積一起折算，毛坯房源起拍單價(jià)在6.80萬元-8.60萬元/平方米之間，精裝房源的起拍單價(jià)為8.76萬元/平方米，放眼當(dāng)前項(xiàng)目所在的南湖板塊，價(jià)格并不低。

廣州安居客顯示，目前南湖板塊的最新成交均價(jià)為4.22萬元/平方米，較上個(gè)月環(huán)比提升了5.24%，但板塊內(nèi)不同梯隊(duì)競(jìng)品價(jià)格分化明顯，如品質(zhì)改善型的新天半山墅、南湖半山豪廷均價(jià)在7萬元/平方米以上，而主流剛需改善型別墅如一品湖山、頤和山莊掛牌單價(jià)集中在4-5.8萬元/平方米。

佳兆業(yè)天墅項(xiàng)目屬于次新改善純墅梯隊(duì)，2018年入市，市場(chǎng)將其與新天半山墅、南湖半山豪廷等歸為一檔，2023年該項(xiàng)目的成交均價(jià)在9萬元/平方米左右，如今若資產(chǎn)純粹無瑕，掛牌價(jià)落在7萬元/平方米以上也算為合理。

然而，法拍疊加資產(chǎn)瑕疵，項(xiàng)目的定價(jià)也只能另當(dāng)別論。

其中，車庫(kù)的正常使用就是最大的問題之一。調(diào)查表中特別提醒：因該12套別墅區(qū)域?qū)?yīng)的地下車庫(kù)部分已圍合，無法作為標(biāo)準(zhǔn)車位獨(dú)立、正常使用，故房產(chǎn)與對(duì)應(yīng)的地下車位作整體拍賣，如何上下進(jìn)出，請(qǐng)競(jìng)買人自行咨詢相關(guān)部門。

當(dāng)前，廣州白云區(qū)單價(jià)6.8萬—8.6萬元/平方米的新房選擇十分充足，例如白云新城白云山旁的保利云瑞，建面147平方米的中高樓層單位均價(jià)僅6.8–7.5萬元/平方米，購(gòu)房者又何須斥資上千萬，徒增置業(yè)負(fù)擔(dān)？

陷入僵局

13套別墅集體流拍，更像是佳兆業(yè)集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)困境、資產(chǎn)處置承壓的縮影。

這批別墅之所以出現(xiàn)批量捆綁處置、定價(jià)偏高、處置僵化的問題，核心源于2019年佳兆業(yè)的分層抵押融資操作，也是本次大規(guī)模流拍的隱性核心誘因。

2019年，項(xiàng)目整體資產(chǎn)先后抵押至民生銀行廣州分行、深圳分行，其中廣州分行登記債權(quán)20億元，深圳分行登記債權(quán)3.48億元，合計(jì)總債權(quán)規(guī)模23.48億元，前者為天墅項(xiàng)目專屬建設(shè)資金，后者屬于集團(tuán)統(tǒng)籌流動(dòng)資金貸。

但很快，2021年底佳兆業(yè)便陷入了流動(dòng)性危機(jī)，沒有足夠的現(xiàn)金償還后，民生銀行唯有走法律程序，廣州市中級(jí)人民法院立案執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的約6.24億，也就有了如今上架后流拍的局面。

目前，佳兆業(yè)全國(guó)多地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也均陷入“掛牌難成交、降價(jià)無人接”的僵局。除本次廣州白云別墅流拍外，2026年廣州海珠區(qū)佳兆業(yè)中心大型綜合體資產(chǎn)歷經(jīng)兩輪降價(jià)拍賣，從27.2億元降至21.8億元，依舊全線流拍，目前已進(jìn)入變賣程序。

位于深圳龍崗區(qū)的佳兆業(yè)金沙灣大酒店同樣如此，2024年12月首次掛牌，起拍價(jià)16.71億元；2025年又前后上架兩次，價(jià)格降至5.53億元；2026年5月，項(xiàng)目再次拍賣，亦是陷入無人出價(jià)的局面。

在接連不斷的資產(chǎn)流拍頹勢(shì)下，2026年4月深圳福田佳園百億級(jí)資產(chǎn)抵債的成功落地，或許已是佳兆業(yè)為數(shù)不多的好消息。

盡管2025年佳兆業(yè)境外債務(wù)重組方案全面生效，成功削減約86億美元境外債務(wù)，凈資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，但想要活下去，造血能力的修復(fù)極為關(guān)鍵。

從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來看，2025年佳兆業(yè)集團(tuán)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司合約銷售僅55.44億元，同比下滑17.9%，銷售面積同比大幅下降36.6%，剔除債務(wù)重組收益收益后，企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)仍處于虧損狀態(tài)。

回歸到資產(chǎn)抵押變現(xiàn)，歸根結(jié)底，地段配套、資產(chǎn)流通性才是項(xiàng)目的底層王牌，這也是為什么佳兆業(yè)能以福田佳園項(xiàng)目置換投資人的債權(quán)。

而此次13套別墅集體流拍也預(yù)示著，后續(xù)銀行大概率將啟動(dòng)降價(jià)二拍、變賣程序，這批白云核心別墅資產(chǎn)仍有市場(chǎng)博弈空間。

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