廣東
兵貴神速！拿地當天就備案！
昨天，廣東政務服務網曝出：廈門國貿昨天拿下的南浦宅地，成功通過番禺發改局備案。
這意味著，國貿南浦項目，成功拿到“身份證”。
｜圖源：廣東政務服務網
先簡單回顧下這塊地，昨天上午，國貿與保利、中海、綠城3家房企，經過74輪競價，最終以10.2億元總價、1.88萬/平樓面價拿下番禺南浦宅地。
55%的溢價率，讓這宗宅地成為年內番禺熱度最高的地塊。
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
從地塊最新的備案信息來看，亮點不少。
首先，地塊規劃6棟樓住宅，總建面82009平。
據官方披露，整個項目的總建筑面積為104509平。
其中高層住宅82009平，包括地上住宅6棟，約建筑面積57771平，地下室23438平、商業800平。
而從此前規自局曝出的效果圖看，地塊上除了塔樓，還有板樓。
｜圖源：廣州規自局
以項目2.5的容積率來看，預計可能會打造成偏改善型產品。
如果以每套100平面積計算的話，國貿南浦項目可能只有500-600套的貨量。
其次，項目總投資173566萬元，按57771平純可售住宅面積計算，成本會去到30043元/平。
也就是說，項目要想回本，未來的定價，起碼要賣到3字頭以上。
對比項目周邊的南浦花園、麗江花園、南浦海濱花園1.4-2.2萬/平的二手成交價，也算合理。
｜圖源：貝殼找房
最后，項目明確配建9年一貫制中小學校，預計2028年交付。
從備案信息看，國貿南浦地塊的配建并不少。
其中包括要在宅地北側的302地塊，配建一所22500平九年一貫制中小學。
同時，還要代建道路用地面積4591.61平、綠地2623.84平；河涌改道工程1678.05平。
｜廣州樓市發布 制圖
而根據最新消息，這所中小學引入品牌可能是仲元。
按照此前出讓的條件來看，這所學校將在地塊開工2年后完成建設，并交付教育局。
這和項目備案2028年12月1日的完工年限，基本相符。
也就是說，項目大概會在2028年交付學校和開始收樓。
｜圖源：廣州市公共資源交易中心
除了學校之外，國貿南浦項目還有好幾個明顯優勢。
比如板塊商業成熟，大家最為熟悉的南浦里就在地塊旁邊。
還有匯南廣場、肇源商務區等也在附近，匯聚了麥當勞、肯德基、星巴克等商家，吃喝玩樂基本能覆蓋。
｜廣州樓市發布 攝
地鐵方面，地塊不遠處即為2號線南浦站。
百度地圖實測，地塊距離南浦B口的直線距離只有150米左右，步行也就2、3分鐘。
通過2號線可以實現2站海珠3站南站，通達性很強。就
算是去往公園前等老城區腹地，也都是直達無需換乘。
當然，交通上的不足也有，地塊旁邊的出島的南浦大橋，目前是雙向二車道，堵車是常態。
要避開的話，需要走收費的海珠灣隧道。
｜廣州樓市發布 制
另外，南浦島上多年沒有新增供應，置換需求很龐大。
貝殼找房顯示，目前整個南浦島二手掛牌超1600套。
其中，南浦海濱花園、南浦花園、麗江花園、廣州碧桂園等，基本在20年以上。
如果產品做的好，加上學校和新規優勢，應該能吸引不少置換客。
最后，關于項目后續的報建和產品情況，我們也會密切關注。
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