土地市場(chǎng)丨上海五批次土拍攬金125.72億，溢價(jià)率最高29.63%，綠城連下兩子

△2026年上海第五批土拍商品住宅用地成交明細(xì)

總結(jié)：上海第五次土拍中5宗地塊均成交，成功攬金125.72億元。本次土拍呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：1，本次土拍出讓多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊；2，土拍熱度依舊較高，多宗地塊溢價(jià)；3，平均溢價(jià)率13.72%，核心區(qū)域外圍分化明顯；4，核心區(qū)熱度上行，板塊與房企雙向分化。

01

本次土拍出讓多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊

第五批次土拍延續(xù)“雙高雙競(jìng)” 規(guī)則，5宗地塊地理位置優(yōu)越，裝標(biāo)高配。其中，靜安大寧地塊設(shè)定4000 元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修覆蓋占比 100%；松江，嘉定及浦東新區(qū)地塊裝修標(biāo)為2500 元 /㎡且裝修占比100%，閔行旗忠地塊設(shè)定1000 元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修覆蓋占比50%。

02

土拍熱度依舊較高，多宗地塊溢價(jià)

第五批次住宅用地出讓市場(chǎng)熱度依舊，相比上一批次稍有降溫，但整體房企參拍積極性依舊較高，本批次土拍共計(jì)吸引12 家競(jìng)買主體入場(chǎng)角逐，市場(chǎng)活力明顯。地塊熱度呈現(xiàn)明顯分化態(tài)勢(shì)，其中靜安大寧地塊為本批次最熱門宗地，共吸引5家實(shí)力企業(yè)參拍，歷經(jīng)168 輪競(jìng)價(jià)，最終由建發(fā)房產(chǎn)以72.9億元總價(jià)競(jìng)得。浦東地塊作為體量最小的地塊，吸引6家企業(yè)參拍，經(jīng)歷89輪競(jìng)價(jià)，綠城以9.92 億元斬獲；嘉定新城兩塊高低配地塊，綠城以 20.66 億元拿下。其余兩宗地塊均僅有一家企業(yè)競(jìng)拍。

03

平均溢價(jià)率13.72% ，核心區(qū)域外圍分化明顯

本次土拍12家參拍企業(yè)均為央國(guó)企，5 宗商品住宅用地整體平均溢價(jià)率達(dá) 13.72%，但沒有地塊觸發(fā)雙高雙競(jìng)。靜安大寧地塊溢價(jià)率高達(dá) 29.63%，成交樓板價(jià)為 81665 元/平米，是近幾年靜安區(qū)最大的住宅地塊。浦東周浦地塊溢價(jià)率達(dá)到 19.9%，樓板價(jià) 33657.32 元/平米，該地塊距周浦東站直線距離僅350米。嘉定新城組合地塊成交樓板價(jià) 29226.99 元/平米，溢價(jià)率達(dá) 19.08%，該地塊位于嘉定新城核心，周邊配套成熟；閔行旗忠地塊則被閔房集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得，閔房集團(tuán)作為本地國(guó)企，在該地塊附近的尚園項(xiàng)目熱銷，在本區(qū)域深耕意圖明顯。松江洞涇地塊被保利以底價(jià)斬獲，樓面價(jià) 19993.04 元/平米，該地塊容積率僅1.5，為低密產(chǎn)品，保利深耕松江多年，符合拿地邏輯。

04

核心區(qū)熱度上行，板塊與房企雙向分化

市場(chǎng)呈現(xiàn)板塊價(jià)值分化與房企策略分化的雙重特征。核心城區(qū)稀缺宅地?zé)岫蕊@著抬升，靜安大寧等中環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)白熱化，溢價(jià)表現(xiàn)突出，頭部房企紛紛重倉(cāng)布局核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。外圍板塊則以穩(wěn)健補(bǔ)倉(cāng)為主，閔行旗忠、松江洞涇等近郊低密改善地塊均以底價(jià)成交，具備區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)的房企借此穩(wěn)妥擴(kuò)充土儲(chǔ)。房企端分化同樣清晰，綠城、建發(fā)等頭部房企聚焦核心城區(qū)稀缺地塊，優(yōu)先搶占高價(jià)值資產(chǎn)；閔房、保利發(fā)展等區(qū)域深耕型房企則依托本土市場(chǎng)認(rèn)知，在熟悉板塊精準(zhǔn)落子。整體來(lái)看，本次土拍形成 “中心城區(qū)熱度上行、外圍板塊平穩(wěn)收官” 的格局，房企拿地邏輯更趨務(wù)實(shí)理性 —— 核心資產(chǎn)的稀缺價(jià)值持續(xù)凸顯，區(qū)域深耕型房企則以平穩(wěn)節(jié)奏完成土儲(chǔ)補(bǔ)充。

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