樓市快報||2026年上半年佛山房地產市場分析

來源：市場資訊

（來源：國策評估）

一、佛山市房地產市場主要政策

2026年1月28日，佛山市住房和城鄉建設局發布《佛山市關于進一步優化房地產市場調控措施的通知》，全面取消限購政策，不再審核購房資格，不限購、不限售，成為大灣區首個全面取消限購的核心城市，釋放強烈穩市場信號。

2026年3月10日，佛山市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，雙職工家庭最高貸款額度由80萬元上調至120萬元，單職工由50萬元上調至70萬元；允許提取公積金支付首付款，支持“商轉公”業務，降低購房成本。

2026年4月5日，佛山市自然資源局發布《佛山市2026年度建設用地供應計劃》，大幅增加住宅用地供應，全年計劃供應住宅用地600公項，同比增長35%；重點向南海區三山新城、順德區北漁新城、禪城區奇槎片區等熱點板塊傾斜。

2026年6月20日，佛山市住建局聯合財政局發布《佛山市進一步促進房地產市場高質量發展若干措施》，推出“以舊換新”購房補貼，2026年6月20日至12月31日期間，出售自有住房并購買新建商品住房的購房人，可獲每套購房補貼，鼓勵改善置換需求釋放。

二、佛山市房地產市場狀況分析

（一）土地市場

1、經營性用地（住宅+商辦）供需數據

2、涉宅用地數據分析

（1）供應端

供應7宗，供應建面55.64萬㎡，同比-60.5%；全市主動大幅縮減宅地出讓節奏，控供給穩地價、消化存量商品房。

（2）成交端

成交7宗，無流拍，成交建面56.66萬㎡，同比+0.9%（面積微增）；成交總金額26.61億元，同比-38.6%；涉宅成交樓面均價4696元/㎡，2025同期7712元/㎡，地價大幅回落；全部底價成交，無溢價地塊，市場無房企主動搶地熱度。

3、商辦用地數據分析

（1）供應端

上半年僅供應9宗商辦，成交7宗；因2月出臺嚴控商辦供地政策，出讓規模斷崖式下滑。

（2）成交端

商辦成交金額僅3.54億元，占經營性土地總成交11.7%；成交多數為小型配套商業、社區底商地塊，無大型綜合體、寫字樓地塊出讓，全力消化存量商業庫存。

（3）產業用地數據分析

全市上半年產業用地（工業/科研/產業園）總供應：386.27公頃（5794 畝），總量遠超經營性用地。

供應5794畝，成交4506畝，去化率77.8%，產業用地整體無大面積流拍；

對比商住用地：商住供應僅75.56萬㎡，產業用地供應計容建面超420萬㎡，土地資源大幅向制造業傾斜；商住土地主動縮量62.9%，產業用地保持高強度常態化出讓，落實 “制造業立市”。

（二）一手住宅市場

1、新增供應情況

2026年上半年，佛山市住宅新增供應28653套，同比減少3821套，下降11.77%，新增面積328.56萬㎡，同比減少45.23萬㎡，下降12.10%。供應降幅較2025年同期明顯收窄，開發商推盤節奏有所加快，市場信心逐步恢復。

從月度供應來看，2026年上半年新增供應呈現“前低后高”走勢，1-2月受春節假期影響供應較低，3月份迎來“小陽春”推盤高峰，單月新增供應達6823套；二季度供應持續放量，4月、5月、6月分別新增5126套、5892套和5431套，整體推盤節奏較2025年同期更為積極。

從各區域供應來看，南海區新增供應8326套排名第一，占全市的29.05%；順德區新增7689套排名第二，占比26.85%；禪城區新增5245套排名第三，占比18.30%。三水區和高明區供應相對較少，分別為4231套和3162套。從板塊來看，南海三山新城、順德北漁新城、禪城奇槎片區為供應熱點板塊，受益于政策利好及規劃預期，開發商推盤意愿較強。

2、成交情況

2026年上半年佛山市住宅成交36892套，同比增長8.53%，成交面積412.35萬㎡，同比增長10.27%。這是自2021年以來上半年成交首次實現同比正增長，市場筑底回暖信號明確。

從月度成交來看，2026年1月成交5213套，受春節因素影響2月回落至3865套，3月“小陽春”成交達7236套，為近三年單月最高；二季度成交穩步攀升，4月、5月、6月分別成交6428套、6987套和7163套，市場熱度持續回升，購房者信心明顯增強。

從區域成交來看，2026年上半年各區成交量均實現同比增長。南海區成交10856套排名第一，同比增長12.3%，占比29.43%；順德區成交9632套排名第二，同比增長9.8%，占比26.11%；禪城區成交7268套排名第三，同比增長7.5%，占比19.70%。從板塊來看，臨廣板塊（南海里水、大瀝）、臨深板塊（順德北漁、陳村）及禪城中心區為成交熱點區域，受益于全面取消限購及信貸政策寬松，外地購房需求明顯回流。

3、成交價格分析

2026年上半年佛山市一手住宅成交均價為16856元/㎡，同比下降1.23%，降幅較2025年同期收窄4.2個百分點，房價跌幅明顯收窄，部分核心區域已率先止跌回穩。其中，禪城區成交均價最高，達21568元/㎡，同比微漲0.8%；南海區均價18235元/㎡，同比持平；順德區均價15678元/㎡，同比下降0.5%；三水區均價8932元/㎡，同比下降2.1%；高明區均價7268元/㎡，同比下降3.2%。區域價格分化持續，核心城區率先恢穩，外圍區域仍有一定下行壓力。

4、庫存情況

截至2026年6月30日，全市一手住宅庫存合計52356套，面積為612.45萬㎡，同比下降18.5%，較2025年底減少8650套，去庫存成效顯著。去化周期為16.8個月，較2025年底縮短5.2個月，回歸至合理區間（12-18個月），市場供需關系明顯改善。

分區域看，禪城區去化周期最短，為11.2個月；南海區13.8個月；順德區15.6個月；三水區22.3個月；高明區26.5個月。核心區域去化速度明顯快于外圍區域，庫存結構持續優化。

（三）二手住宅市場

2026年上半年佛山市二手房市場呈現出“量升價穩”的積極態勢，政策利好逐步傳導至二手市場，置換需求持續釋放。

1、成交價格分析

2026年上半年二手住宅成交均價為12568元/㎡，同比下降0.85%，降幅較2025年同期收窄3.8個百分點，價格基本居穩。套均總價約為168萬元，較2025年同期的175萬元下降4.0%。從季度來看，2026年一季度二手住宅成交均價12432元/㎡，二季度回升至12685元/㎡，環比上漲2.0%，止跌回穩跡象明顯。自2022年以來的下跌趨勢已初步扭轉。

2、區域情況分析

禪城區二手住宅成交均價最高，達16892元/㎡，同比微漲0.5%，是五區中唯一實現同比上漲的區域；南海區均價14256元/㎡，同比持平；順德區均價11865元/㎡，同比下降0.8%；三水區均價6892元/㎡，同比下降1.5%；高明區均價5623元/㎡，同比下降2.1%。價格差異反映了佛山市內部區域發展的不平衡，同時也體現了核心區域二手房的保值能力。

從成交量來看，2026年上半年全市二手房成交21356套，同比增長15.6%，增速高于一手房，反映置換需求活躍，“以舊換新”政策效應逐步顯現。

（四）2026年上半年商辦類市場狀況分析

1、佛山市各區域商業新增

2026年上半年佛山商業新增856套，同比減少1200余套，下降58.3%；新增面積為15.68萬㎡，同比減少12.3萬㎡，下降44.0%。商業新增持續收縮，開發商以消化現有庫存為主，新增供應保持低位。

2026年上半年佛山各區域商業新增中，南海區新增298套排名第一，占比34.8%；順德區新增256套排名第二，占比29.9%；禪城區新增182套排名第三，占比21.3%；三水區新增78套，高明區新增42套。

在商業新增各面積占比中，50-100㎡面積段新增最多，占比38%；其次是100-200㎡占比32%；200㎡以上占比20%；50㎡以下占比10%。小面積商鋪仍為市場主流，投資門檻相對較低，去化速度較快。

2、2026年上半年商業新增排名

2026年上半年佛山市各樓盤商業新增較少，新增主要集中在南海三山新城、順德北漁新城等熱點板塊。其中南海三山新城的萬科天空之城新增68套排名第一，順德北漁新城的美的云悅新增52套排名第二，禪城奇槎片區的保利和頌新增45套排名第三。

3、2026年上半年佛山市各區域商業成交

2026年上半年佛山市商業成交5236套，58.6萬㎡，同比去年套數上升8.5%，面積上升12.3%。開發商以價換量策略延續，商業公寓成交占比提升至45%，散售型商鋪成交活躍。2026年上半年佛山市各區域商業成交，南海區成交1568套排名第一，順德區成交1423套排名第二，禪城區成交1186套排名第三。

2026年上半年佛山市各板塊商業成交，禪南板塊成交2876套，占比54.9%；順德板塊成交1423套，占比27.2%；三水板塊成交556套，占比10.6%；高明板塊成交381套，占比7.3%。

4、2026年上半年佛山樓盤商業成交排名

在商業成交各項目排行榜中，南海區萬科天空之城成交186套排名第一，排名第二的為禪城區保利天悅成交168套，排名第三的為順德區美的云悅成交152套。在排名TOP10的榜單里，南海區項目占4席，禪城區占3席，順德區占3席。

（五）2026年上半年工業類市場狀況分析

1、整體承壓

工業總建筑面積達到2926萬㎡，順德區出租率較高，達到80%；整體首層租金平均在21.5元/㎡/月，去化周期要30個月。

2、結構性機會

高端制造和研發物業仍是熱點：新能源、半導體、生物醫藥、AI算力中心需求旺盛，高標準廠房（層高8m+、承重5t+、配電充足）成為主流。

物流倉儲承壓：珠三角工業園區整體空置率20%-40%，高標倉平均空置率達雙位數，租金跌幅超10%。

廣佛莞新增供應井噴，去化周期需30個月以上，部分園區空置率超30%。

公募REITs年化收益4%-5%，資本僅投向核心城市有穩定現金流的高標資產。

三、總結與展望

2026年上半年，佛山市出臺一系列力度空前的政策以提振房地產市場，政策“組合拳”效果逐步顯現，市場呈現出筑底穩回的積極信號。一手住宅成交量實現同比正增長，二手住宅價格環比回升，庫存去化周期回歸合理區間，市場信心得到一定程度修復。

但與此同時，市場分化格局依然顯著：核心區域（禪城中心區、南海臨廣板塊、順德北漁-陳村板塊）受益于政策利好及產業支撐，成交量價率率先止跌回升；而外圍區域（三水、高明）受產業基礎薄弱、人口導入不足等因素制約，去庫存壓力仍然較大，房價仍面臨一定下行壓力。

二手房市場“量升價穩”，置換需求持續釋放，“以舊換新”政策效應逐步顯現，存量房市場活躍度明顯提升，居民置業觀念正從“買新”向“買好”轉變，品質優良、配套完善的存量房源正成為更多市民的置業選擇。

商業房地產市場方面，整體仍處于調整期，新增供應持續收縮，成交以價換量為主。核心商圈的優質商業資產保持一定需求，但整體交易規模和活躍度低于住宅市場。未來商業市場發展將依賴于區域消費升級和商業配套完善。

工業地產“危中有機”方面整體供大于求、租金下行，但產業升級創造的結構性需求（高標廠房、研發辦公）和部分自用買家的布局窗口期值得關注。

展望2026年下半年，佛山樓市正在經歷“從增量擴張到存量提質”的歷史性切換——住宅市場底部已現但不宜樂觀，商業進入淘汰賽，工業地產分化加劇。整體來講就是短期看政策，中期看產業轉型，長期看人口與消費力。

（國策佛山分公司 林立洲）

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