北京
在商品房買賣中，“一房二賣”指出賣人就同一房屋與多個買受人訂立買賣合同。此舉嚴重沖擊交易安全，有違《中華人民共和國民法典》第七條確立的誠信原則。鑒于此種惡意行為，北京市中恒信律師事務所太原分所任婷莉律師立足現行法律及裁判規則，特梳理“一房二賣中買受人救濟路徑與法律要點”，以資參考。
買受人享有法定解除權
出賣人簽訂多份買賣合同，本身已違反《民法典》第五百七十七條，買受人有權主張違約責任。若出賣人進一步向第三人完成不動產轉移登記或現實交付，導致原買受人確定無法取得房屋，即構成“不能實現合同目的”的根本違約。依據《民法典》第五百六十三條第一款第四項，守約方有權解除合同。解除權須在法定期限內行使，《民法典》第五百六十五條規定，解除權人應通知對方，并自知道解除事由之日起一年內行使，否則該權利消滅。為對抗“一房二賣”風險，買受人可借助預告登記。根據《民法典》第二百二十一條，預告登記后，出賣人未經預告登記權利人同意處分不動產，不發生物權效力，從而有效鎖定物權取得預期。若房屋尚未發生物權轉移，買受人可訴請繼續履行并請求強制過戶；一旦第三人已善意取得所有權，則履行不能，買受人只能行使解除權并轉向賠償請求，這也是防止權利落空的關鍵。
可得利益損失應予支持
合同解除后，當事人可依據《民法典》第五百六十六條第一款主張恢復原狀及賠償損失。賠償范圍依第五百八十四條，應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。房價上漲期間，買受人因一房二賣無法取得房屋，其主要的可得利益損失體現為同類房屋的重置差價。該項損失須通過評估報告等證據精確量化，法院在計算時多以違約行為發生或合同解除時點作為價值評估基準日。若合同約定了違約金，根據《民法典》第五百八十八條，違約金低于實際損失的，買受人可請求人民法院或仲裁機構予以增加，以達到損失填平效果。但應注意《民法典》第五百九十一條確立的減損規則，買受人在知悉權利受損后必須采取合理措施防止損失擴大，否則不得就擴大部分請求賠償。此外，買受人已付購房款的利息損失及締約、維權等合理費用，亦可一并主張。
任婷莉律師從實務角度指出：一房二賣糾紛的妥善解決，高度依賴于買受人權利主張的及時性與策略性。事前應全面調查不動產登記簿記載與網簽狀態，并盡早設立預告登記，構建物權保護屏障；事中一旦察覺轉移風險，立即申請財產保全，查封涉案房屋，斷絕過戶可能；事后精準組織損失證據，尤其是房屋差價評估，是為爭取足額賠償的核心。律師特別強調，司法實踐對買受人是否積極履行《民法典》第五百九十一條減損義務愈發重視，任何延誤都可能影響賠償數額。解除合同并主張可得利益損失賠償是現行法律為買受人提供的周全救濟方案，但唯有果斷、專業地付諸行動，方能將法定權利轉化為真切的經濟補償。任婷莉律師提示，法律不保護權利上的睡眠者，及時維權至關重要。
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