黃埔房票，留了后手！

上有政策，下有對策呀。

最近，黃埔官宣房票停止市場化轉名。

原來以為大批房票要砸在手里，但沒想到已經有好幾種解決方案：

1）6月30日前撤回房票申請，等回遷房交付

2）村民用房票買一手房，出證后再以二手房的方式賣給普通買家

3）發布新版征收方案，加入貨幣補償

下邊，展開聊聊。

首先是第一種，撤回房票。

洋田村發布通知，對已核發或未核發房票且已簽約的村民，可以在6月30日前申請撤回房票。

6月30日之后，就不再受理了。

房票撤回后，停發的臨遷費可按規定補回。

南崗村更早，6月12日已經發告通知，對于未網簽未使用未發放的房票，都可以撤回。

這相當于新舊政策過渡期，給出的一種緩沖期。

尤其是之前房票允許市場化轉名的階段，不少村民兌換房票出來，打算套現。

黃埔有一個特殊情況，新模式舊改，補償方式一般是回遷安置或房票安置，沒有貨幣補償。

| 黃埔洋城崗片城中村改造項目房屋征收補償安置方案

我也問過不少村民，實操層面確實沒有貨幣補償可以選擇的。

這跟廣州其他村的情況不太一樣，天河、海珠、白云、荔灣都可以選擇貨幣補償。

荔灣，高達3萬/平，海珠2.5萬/平，天河1.6萬/平，白云7590元/平。

當然，黃埔確實情況特殊，早前66條村舊改算是留下了歷史性難題。

有些央企接盤后，前期投入就是百億成本，現在都無法預測什么時候才能回本，再多的錢就真的掏不出來了。

在這種情況，房票也就成為黃埔一種很現實的解法。

所以，黃埔村民兌付房票的動力才會那么強，這是最直接快速套現的手段。

當然，這也增加了市場流動性，給周邊新房去庫存，同時也減少了臨遷費、安置房成本。

但是呢，出發點是好的，架不住市場亂象太多。

去年年末，大批房票中介下場收房票，最低6-7折，再以9折價格轉賣給普通買家，賺取其中利差空間。

這就是“房票金融化”。

可以肯定的是，這在高層眼里是一個敏感字眼，黃埔區乃至全市都在年初就暫停了房票跨村轉讓。

直到6月，正式宣告房票市場化轉名終止。

新政后，村民如果選擇撤回房票，現階段就要等回遷房安置了。

但對于村民來說，回遷房交付周期、品質、供應量同樣代表著不確定性。

或者，還可以等等黃埔區5月末出臺的新版征收方案。

這一版本，加入了選擇部分貨幣安置的選項，還有各街道的貨幣安置補償標準。

總之，比起無法棄產的設定，村民至少可以有新的選擇。

再有，就是近段時間傳得沸沸揚揚的村民代持房票買房的方法了。

我大致做了一個流程圖，方便大家理解：

大致上，就是買家選好一手房，然后讓村民兌現房票，再用村民的名字去買房，同時配合一定資金監管手續。

等到房產證出來后，再以二手房形式轉名給買家。

至于二手稅費，有的是買家全付，有的是各付各稅。

有了這個方法后，前期囤積大量房票的中介可以解套了，包括現在，還有部分中介還在8折收房票。

表面來看，這個方法完全合規，但是背后風險太多了。

代持房票的風險，是代持房產疊加房票政策這兩個buff。

首先是房票政策申領流程和合規風險。

房票申領過程，沒有大家想得那么簡單，至少要經過七八個主體，簽訂數十張協議表單，加蓋印章超50次，周期三個月左右。

同時，如果中途申請材料有什么錯誤或者遺漏，就要打回去，然后再重新排隊辦理，三個月又三個月，就是半年了。

現在有了新政和房票交易平臺，房票卡得就更緊了，實名轉讓一次、不得分割轉讓、經核發單位登記背書后才生效。

這意味著，哪一步卡住，都可能會暴雷。

其次，也是最核心的一點，產權風險。

按照《民法典》，不動產物權設立、變更、轉讓，經依法登記才發生效力。

只要房產證一天沒有寫你的名字，那就不是你的房子。

那么，只要村民申請借款、債務查封、婚姻財產糾紛、繼承糾紛，都會影響最終過戶。

很簡單，假如這個村民要和老婆離婚，配偶是有權利申請分走一半房產的。

而且，也千萬不要以為簽了代持協議就萬事大吉了。

代持協議，只能證明你和村民之間有約定，但并沒有產權保障作用，更不能直接對抗查封等問題。

也就是說，哪怕最后到了打官司這一步，也未必能拿回房子。

再有，就是村民反悔風險，漲價、毀約、拖延都可能出現。

從一手房到二手房，中間是有一段時間差的，如果你買的是現房還短一點，如果是期房那至少是兩年了。

這期間，行情變化、政策變化誰都說不準。

如果房價漲了，村民可能覺得自己虧了，要求加錢；如果限購政策變了，買房資格也會受影響。

最關鍵的是，房子在村民名下，掌握主動權的是村民，而不是你。

最后就是二手過戶的各種成本了。

如果村民剛拿證就轉賣，屬于短期持有。

根據今年執行的個人銷售住房增值稅政策，不足2年的住房，要按照3%的征收率全額繳納增值稅；滿2年才能免征。

300萬的房產，增值稅就是9萬了。

再加上契稅、個稅、中介費、登記費等，原本以為房票折扣省出來的錢，可能被稅費和交易摩擦拉平了。

別忘了，幫你操作的房票中介也要收一筆錢呢，無利不起早是人性，出手前要考慮清楚。

但不管怎么說，房票規范化、健康化是大勢所趨，隨著新政落地，黃埔區在房票模式上還會有更多探索。

保民生，是不變的初衷。