涉外房產糾紛案例：國樽律所代理客戶與越南購房合同糾紛已勝訴

近日，北京國樽律師事務所代理的中國公民李某某與越南某房地產開發商之間的跨境購房合同糾紛案件圓滿結案。國樽律所涉外房產爭議解決團隊憑借對越南房地產法律法規的精準把握和跨境爭議處理的豐富經驗，通過 “非訴談判 + 國際仲裁” 雙軌并行的方式，成功幫助委托人追回全部購房款 884785 元人民幣，切實維護了中國公民在海外的合法財產權益。

案件梳理

委托人系中國公民李某某，2023 年赴越南旅游考察期間，與越南胡志明市某知名房地產開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買位于該市核心地段的一套公寓，總價款折合人民幣 884785 元。合同約定開發商應于 2024 年 12 月 31 日前完成房屋交付并辦理產權登記手續。截至約定交房日期，開發商因資金鏈斷裂、施工進度嚴重滯后等原因，無法按期交付房屋，且明確表示短期內無法履行交房義務。委托人多次與開發商協商退款事宜均遭拒絕，遂委托國樽律所介入處理。

1.2023 年 8 月 20 日：委托人與越南某房地產開發商簽署《商品房買賣合同》，全額支付購房款 884785 元人民幣；

2.2024 年 12 月 31 日：開發商未按合同約定交付房屋，亦未提供任何延期交房的合理說明及補償方案；

3.2025 年 1 月 - 3 月：委托人多次通過郵件、電話及現場溝通等方式要求開發商退款，開發商以 “資金緊張”“項目即將復工” 為由拖延拒絕；

4.2025 年 4 月 15 日：委托人正式委托北京國樽律師事務所處理本案；

5.2025 年 4 月 22 日：國樽律所向越南開發商發送中英文雙語律師函，明確主張解除合同并要求全額返還購房款及支付逾期利息；

6.2025 年 5 月 10 日：國樽律所聯動越南當地聯盟律所律師，與開發商代表進行首輪面對面談判，固定開發商違約事實；

7.2025 年 7 月 15 日：因談判未果，國樽團隊依據合同仲裁條款，向越南國際仲裁中心（VIAC）提起仲裁申請；

8.2026 年 1 月 18 日：本案在越南胡志明市開庭審理，國樽律師當庭提交完整證據鏈，清晰闡述我方主張；

9.2026 年 3 月 25 日：越南國際仲裁中心作出裁決，支持我方全部仲裁請求，判令開發商于 15 日內返還全部購房款并支付相應利息；

10.2026 年 4 月 1 日：委托人全額收到開發商支付的購房款及利息共計 912360 元人民幣，本案順利結案。

辦案律師解讀

本案核心爭議焦點

1.越南開發商逾期交房的違約責任認定：開發商主張因 “疫情影響”“政府審批延遲” 屬于不可抗力，應當免除違約責任。我方通過舉證證明上述因素均發生在合同簽訂之前，且開發商在銷售時已明知項目存在施工風險，故其免責主張不能成立。

2.購房合同中格式免責條款的效力問題：合同中約定 “開發商逾期交房超過 180 天的，購房者僅有權要求繼續履行合同，無權解除合同”。我方依據越南《民法典》關于格式條款無效的規定，主張該條款排除了購房者的主要權利，應屬無效。

3.跨境購房合同的法律適用問題：本案涉及中越兩國法律沖突，合同約定適用越南法律。國樽團隊聯合越南本地律師，精準適用越南房地產相關法律規定，確保仲裁請求獲得支持。

4.仲裁裁決的跨境執行保障：提前制定執行預案，通過中越雙邊司法協助條約，確保仲裁裁決能夠得到有效執行，避免出現 “贏了官司拿不到錢” 的情況。

法律依據

（一）中國涉外民事關系法律適用相關規定

1.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條：不動產物權，適用不動產所在地法律。

2.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第四十一條：當事人可以協議選擇合同適用的法律。當事人沒有選擇的，適用履行義務最能體現該合同特征的一方當事人經常居所地法律或者其他與該合同有最密切聯系的法律。

3.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百八十三條：國外仲裁機構的裁決，需要中華人民共和國人民法院承認和執行的，應當由當事人直接向被執行人住所地或者其財產所在地的中級人民法院申請，人民法院應當依照中華人民共和國締結或者參加的國際條約，或者按照互惠原則辦理。

（二）越南民商事及房地產相關法律規定

1.《越南社會主義共和國民法典》第五百一十四條：當事人應當按照約定的期限、地點和方式全面履行合同義務。

2.《越南社會主義共和國民法典》第五百二十二條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

3.《越南社會主義共和國房地產經營法》第四十九條：房地產開發商應當按照合同約定的時間和質量標準交付房屋。逾期交付的，應當向購房者支付違約金；逾期超過合同約定期限的，購房者有權解除合同并要求返還已付款項及利息。

（三）中越雙邊司法協助條約

《中華人民共和國和越南社會主義共和國關于民事和商事司法協助的條約》第二十五條：締約雙方應當根據本條約的規定，相互承認和執行在締約一方境內作出的仲裁裁決。