6月，樓市遭遇季節(jié)性整體降溫

文｜鄧浩志

6月樓市降溫，淡季正式來(lái)襲

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示重點(diǎn)城市新房二手房成交環(huán)比下降：重點(diǎn)29城新房成交面積151萬(wàn)方，環(huán)比下降18.9%，同比下降13.6%；重點(diǎn)13城二手房成交面積168萬(wàn)方，環(huán)比下降2.0%，同比上升5.0%。

二手房方面

近期，廣州也有類(lèi)似情況，二手同行和我反映，老城區(qū)二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始堅(jiān)挺了，業(yè)主溢價(jià)空間越來(lái)越小，部分還有輕微漲價(jià)的情況。這可能也是導(dǎo)致近期二手房成交走弱的原因之一。之前便宜的都賣(mài)完了，現(xiàn)在剩下的都比之前貴；又或者同一套房，兩個(gè)月前賣(mài)100萬(wàn)，現(xiàn)在要102萬(wàn)了，買(mǎi)家開(kāi)始猶豫了。（注：廣州3月、4月二手房網(wǎng)簽都破10000套，5月回落到9800套）

新房方面

近期看房的客戶(hù)也開(kāi)始減少。

一是端午臨近，最近幾周經(jīng)常暴雨天氣，影響了市民出行。二是世界杯比賽多為上午場(chǎng)次，也直接影響了許多上午的看房活動(dòng)。比如統(tǒng)計(jì)顯示，東亞部分區(qū)域股市交易量都受到世界杯的影響，樓市行情同理。預(yù)計(jì)市場(chǎng)季節(jié)性回落會(huì)覆蓋6、7、8月，至8月中旬才將陸續(xù)迎來(lái)金九銀十的預(yù)熱行情。

除了樓市表現(xiàn)不佳外，地產(chǎn)股表現(xiàn)也讓人失望。

5月，地產(chǎn)股暴漲后迅速迎來(lái)回調(diào)，萬(wàn)科A5月內(nèi)最高觸及4.16元，碧桂園從0.07港元拉升至0.29港元（月內(nèi)最大漲幅超300%），但隨后迅速回調(diào)。分析指出，市場(chǎng)炒作的是政策預(yù)期而非基本面反轉(zhuǎn)。

廣州政府收購(gòu)二手房，海珠將是重點(diǎn)區(qū)域

廣州啟動(dòng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”試點(diǎn)已過(guò)半月，業(yè)內(nèi)反饋，目前市場(chǎng)反應(yīng)較為分化。地段、學(xué)位較優(yōu)的大型成熟小區(qū)業(yè)主觀望情緒濃厚，優(yōu)先選擇常規(guī)二手掛牌交易。特別是大型成熟社區(qū)流通性較強(qiáng)，只要定價(jià)合理，在二手市場(chǎng)較容易找到買(mǎi)家接盤(pán)，業(yè)主參與國(guó)企收儲(chǔ)的意愿偏低。

而缺乏優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地段普通、樓層不佳、采光不足的中心城區(qū)“老破小”業(yè)主，則比較愿意參與“國(guó)家隊(duì)”的收儲(chǔ)，這類(lèi)房源在荔灣區(qū)分布較多。

統(tǒng)計(jì)顯示，符合條件的房源主要位于廣州市天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)的環(huán)城高速內(nèi)區(qū)域。其中，海珠區(qū)以6521套房源位居首位，占比超三成。

廣州收購(gòu)二手房最終結(jié)果暫時(shí)還沒(méi)有定論，但上海試點(diǎn)收購(gòu)存量二手房已經(jīng)開(kāi)展了半年，今年上半年完成收購(gòu)523套。這個(gè)規(guī)模，說(shuō)多不多，說(shuō)少也不少。短期看，對(duì)市場(chǎng)信心有幫助，對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響也有，但相對(duì)有限。

長(zhǎng)期看，我大膽做個(gè)預(yù)測(cè)，這種收購(gòu)二手房用作保障房的模式不可持續(xù)，收購(gòu)規(guī)模或一二千套就見(jiàn)頂，大概率一兩年后就會(huì)實(shí)際叫停。本質(zhì)問(wèn)題是房源過(guò)于分散，運(yùn)維成本太高，項(xiàng)目本身不具備造血能力，長(zhǎng)期需要依靠財(cái)政補(bǔ)貼維持運(yùn)營(yíng)。

廣州剛剛啟動(dòng)收購(gòu)計(jì)劃，全年能完成一千套就已經(jīng)十分可觀。我個(gè)人判斷實(shí)際成交規(guī)模未必能達(dá)到1000套，如果不足千套，對(duì)整體樓市行情的影響就會(huì)微乎其微。