上海電視臺(tái)報(bào)道鏈家“吃差價(jià)”疑點(diǎn)重重！疑似被做局？

過去一周，上海房產(chǎn)中介圈最火爆的話題，莫過于“鏈家經(jīng)紀(jì)人吃82萬差價(jià)”的傳言。

上海嘉定江橋一村的一套房源，經(jīng)鏈家經(jīng)紀(jì)人以約106萬元的價(jià)格敲定交易。可就在簽約次日，網(wǎng)傳該房源以約188萬元“成交”。

高達(dá)約82萬的“差價(jià)”，再加上“鏈家”行業(yè)頭部的身份，話題瞬間引爆輿論。

事件曝光后，鏈家先后2次發(fā)布聲明，對(duì)“吃差價(jià)”進(jìn)行通報(bào)。

在第1次聲明中，鏈家稱經(jīng)業(yè)主要求當(dāng)日已協(xié)助解約，退回定金，并表態(tài)對(duì)吃差價(jià)零容忍，同時(shí)啟動(dòng)內(nèi)部調(diào)查。

第2次的聲明更加詳細(xì)，詳細(xì)披露細(xì)節(jié)和過程，包括調(diào)取該房源系統(tǒng)內(nèi)完整的掛牌、成交記錄，交叉對(duì)比涉事人員的獨(dú)立問詢記錄等。

結(jié)論就是：

鏈家未從中獲取任何意義上的差價(jià)收益，不存在“吃差價(jià)”的情況。

與此同時(shí)，鏈家還主動(dòng)提請屬地房管局和消保部門介入?yún)f(xié)調(diào)、全程監(jiān)督。

圖源：上海鏈家官微

不過，就在昨天（6月16日）官方通報(bào)最新調(diào)查，有兩個(gè)新發(fā)現(xiàn)，讓人不禁重新審視這場風(fēng)波：

首先，據(jù)上海廣播電視臺(tái)旗下的看看新聞網(wǎng)記者報(bào)道“查詢嘉定區(qū)房屋交易中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近五年來該小區(qū)同戶型最高成交價(jià)僅為130萬元?！?/p>

其次，“中介出示的194.5萬元的交易合同，以及史阿姨剛成交的188萬元的合同，買方的聯(lián)系方式都是上海高熙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的電話?！?/p>

目前，鏈家表示已主動(dòng)聯(lián)系屬地房管局和消保部門介入指導(dǎo)協(xié)調(diào)。

隨著這場風(fēng)波的真相大幕慢慢被掀起，大家或許會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)傳言的真相，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有“中介吃差價(jià)”這么簡單：

01

從106萬到188萬

鏈家到底有沒有“吃差價(jià)”？

先來看一下此次備受爭議的房源。

這套面積約41.86㎡的房子在上海市嘉定區(qū)江橋一村，靠近曹安公路的最后一排。馬路上車流不斷，噪音不小。房子是頂樓，常年出租，根據(jù)貝殼找房和其他同業(yè)APP的數(shù)據(jù)，今年3月小區(qū)成交均價(jià)在2.7萬左右。

圖源：貝殼找房

根據(jù)公開信息，這套房源的業(yè)主是一位想給兒子換房的阿姨。在此之前，這位阿姨已經(jīng)成功出手過兩套小戶型，對(duì)市場算不上陌生。

時(shí)間回到6月7日，這位阿姨在上海鏈家門店以120萬的價(jià)格將房屋掛牌。當(dāng)天，鏈家的經(jīng)紀(jì)人李某惠便迅速促成了這筆交易：成交價(jià)約106萬。

不過，買下該房源的客戶是李某惠的親屬，而其也始終沒有透露其與客戶的親屬關(guān)系。

在買方支付了20萬元定金后，三方合同順利簽署，成交喜報(bào)也隨即發(fā)出。

不過有意思的是，就在同一天下午，同門店的另一名經(jīng)紀(jì)人吳某雄卻對(duì)外發(fā)布消息稱，這套房子仍在出售，報(bào)價(jià)高達(dá)180萬左右，甚至最高曾報(bào)價(jià)約194.5萬。

消息很快傳到了阿姨耳中，她覺得自己被“坑”了。

6月10號(hào)，阿姨到鏈家門店要求解約；當(dāng)天，買賣雙方在鏈家門店進(jìn)行了無責(zé)解約并退還定金。

根據(jù)鏈接的通報(bào)：考慮到李某惠隱瞞了其親屬的購房身份信息，最終還是依照阿姨的訴求和平解約，定金也已如數(shù)退還。鏈家在此次交易中未收取任何傭金。

再后來，據(jù)上海電視臺(tái)新聞綜合報(bào)道，該房源通過其他一家小中介：上海高熙房地產(chǎn)，以約188萬的價(jià)格成交。

從約106萬到約188萬，中間差了足足82萬左右的價(jià)格?！版溂页圆顑r(jià)”的說法，就這樣在市場上流傳開來。

鏈家在通報(bào)中也表示，在調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)完整的掛牌、成交記錄，并交叉對(duì)比涉事經(jīng)紀(jì)人的獨(dú)立問詢記錄后表示：

吳某雄推介提及的“180萬元”價(jià)格，該價(jià)格系吳某雄個(gè)人編造，無歷史成交信息支撐。

并得出結(jié)論：不存在“吃差價(jià)”行為，但確實(shí)存在嚴(yán)重的違規(guī)操作。涉事的兩名經(jīng)紀(jì)人已被辭退、永不錄用，相關(guān)管理者也受到了相應(yīng)處罰。

圖源：上海鏈家官微

02

風(fēng)波背后

三個(gè)無法回避的疑點(diǎn)

關(guān)于鏈家到底有沒有吃這八十多萬的差價(jià)，市場上自然是眾說紛紜。但從整件事的官方通報(bào)、行業(yè)一線采訪內(nèi)容以及各類公開細(xì)節(jié)來看，有三個(gè)疑點(diǎn)值得進(jìn)一步探討。

疑點(diǎn)一：106萬，究竟是不是“真壓價(jià)”？

首先，106萬這個(gè)價(jià)格，到底合不合理？

有不少朋友可能會(huì)說，如果106萬的成交價(jià)明顯低于市場價(jià)，那鏈家不就有“壓價(jià)”的嫌疑了嗎？

這個(gè)邏輯聽起來沒錯(cuò)，但問題的關(guān)鍵在于，106萬真的“顯著低于市場價(jià)”了嗎？

從今年1月份的數(shù)據(jù)來看，涉事小區(qū)江橋一村成交價(jià)確實(shí)在100萬出頭，單價(jià)約為2.1萬-2.4萬元左右。

當(dāng)然，考慮到3月新政發(fā)布后二手房市場略有回暖，加上小區(qū)體量小、房源少，價(jià)格相比一月有了一些上揚(yáng)。但即便把這些利好因素全部算上，小區(qū)在售房子的均價(jià)也就在約2.7萬-3.3萬左右，不至于高得離譜。

而作為約41.86㎡的一室戶，阿姨這套房源如果按106萬元來計(jì)算，單價(jià)約為2.53萬元左右。這個(gè)價(jià)格水平的確也接近目前江橋一村3月的2.7萬/平米的成交價(jià)。

圖源：貝殼找房

不過考慮到這套房源位于頂樓，其價(jià)格賣不過中區(qū)房源也是常識(shí)。

這是市場規(guī)律，也是買家心里的一桿秤。

如果再把這套房子的硬傷考慮進(jìn)去：臨街，車多，噪音大。這么一看，106萬的成交價(jià)，其實(shí)真的不算離譜。

可那位舉報(bào)鏈家“吃差價(jià)”的房東阿姨，卻聲稱自己被中介“騙”走了82萬，因?yàn)橛腥烁嬖V她，這套房子能賣到188萬。

如果按照這個(gè)數(shù)字來計(jì)算，那么這套一室戶的單價(jià)高達(dá)約4.5萬元，比目前江橋一村在售掛牌房源價(jià)格都高。

不過一般來說，一套房的實(shí)際成交價(jià)大多低于掛牌價(jià)。

而橫向?qū)Ρ龋?0年房齡的嘉怡坊掛牌均價(jià)在3.6萬~4萬/㎡左右；15年房齡的天際藍(lán)橋掛牌均價(jià)在4萬~4.6萬/㎡左右。這套房源4.5萬/㎡的預(yù)期成交單價(jià)，在周邊房源中也處于高位。

圖源：上海鏈家

根據(jù)上海電視臺(tái)報(bào)道，高熙房地產(chǎn)堅(jiān)稱阿姨的房產(chǎn)可售至160萬至180萬元左右，并出示了一份過往194.5萬合同作為“證據(jù)”。

然而，嘉定區(qū)房屋交易中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，涉事房屋所在的曹安公路2047號(hào)及2037號(hào)，近五年同戶型最高成交價(jià)僅為130萬元。

更令人心生疑惑的是，中介提供的194.5萬元交易合同，以及阿姨剛剛完成的188萬元成交合同，兩份合同上買方的聯(lián)系電話，竟然都指向同一個(gè)人：

高熙房地產(chǎn)的法人代表。

不過據(jù)上海電視臺(tái)新聞綜合報(bào)道，對(duì)于數(shù)據(jù)庫不存在的194.5萬元的交易合同，高熙房地產(chǎn)仍然一口咬定已經(jīng)完成了網(wǎng)簽備案。

疑點(diǎn)二：“吃差價(jià)”，究竟是不是“真合謀”？

對(duì)于這起事件，從操作邏輯上看，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這件事有些說不通。

傳統(tǒng)意義上的“吃差價(jià)”，說白了就是三個(gè)字，兩頭瞞。

舉個(gè)例子。

賣房時(shí)，中介一般會(huì)問：房東您的“心理底價(jià)”是多少？

如果房東說心理底價(jià)為：100萬-110萬元。

中介一般會(huì)和買家說，房東底價(jià)就是105萬，低了不賣。

鑒于簽約時(shí)，很多情況買賣雙方會(huì)安排在兩個(gè)房間?！拔锢砀艚^”，讓價(jià)格信息差自由飛翔。

落到合同階段，中介會(huì)以“做低合同價(jià)，買家你可以少支付相應(yīng)稅費(fèi)”為由，合同金額為“100萬元”，剩下5萬以服務(wù)費(fèi)、茶水費(fèi)、裝修補(bǔ)償款形式轉(zhuǎn)中介個(gè)人。

“中介吃差價(jià)”戲碼，至此完成一半。

之后，還需要保證在交易中心過戶現(xiàn)場信息不透明。

畢竟，能被定義為“吃差價(jià)”的，必須得是中介在同一單交易里，欺上瞞下，兩頭吃利。

既然是“同一單交易”，那問題就來了：在交易中心過戶現(xiàn)場，房東A、中介B、買家C，三方肯定會(huì)同時(shí)同地到場。

這個(gè)時(shí)候，就非?？简?yàn)黑中介的演技過不過關(guān)了。

但在這起交易中，情況恰恰相反。

從鏈家的通報(bào)看，這套房源正常經(jīng)過鏈家系統(tǒng)掛牌，三方合同簽署完成，成交喜報(bào)對(duì)外發(fā)布，所有掛牌和交易信息在內(nèi)部系統(tǒng)均已清楚地留痕。在全套流程走完之后，吳某雄給外部客戶發(fā)了關(guān)于“180萬”的消息。

這就有些說不通了。已經(jīng)留了這么多痕，還把成交信息公之于眾，這時(shí)候再去搞小動(dòng)作，無異于把自己暴露在所有證據(jù)面前。

再從利益分配的角度來看，吳某雄是業(yè)主的維護(hù)人，而李某惠的親戚是買房人。往壞了想，如果吳某雄和李某惠兩人從一開始就是沖著“吃差價(jià)”分錢去的，作為業(yè)主維護(hù)人的吳某雄理論上具有更多的操作空間。

所以業(yè)內(nèi)人士更傾向于認(rèn)為，吳某雄虛構(gòu)180萬的價(jià)格發(fā)給自己客戶，動(dòng)機(jī)更像是“維護(hù)一下客戶關(guān)系，萬一以后有轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)呢？”

疑點(diǎn)三：“賺快錢”，究竟值不值這筆賬？

最后，縱觀整個(gè)復(fù)盤，很多人其實(shí)都有一個(gè)很直接的感受：

在這場風(fēng)波里，鏈家的"人設(shè)"和"動(dòng)機(jī)"之間，存在一定的錯(cuò)位。

很多人堅(jiān)信這個(gè)傳言，是因?yàn)橛X得"中介都愛賺差價(jià)"。但現(xiàn)在的問題在于，鏈家實(shí)質(zhì)上是一個(gè)行業(yè)頭部企業(yè)，而不是一個(gè)普通中介門店。

如果從這個(gè)角度來思考，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很樸素的問題：

鏈家，真的缺這82萬嗎？

可以簡單算一筆賬。

鏈家背后的貝殼，2025年全年凈利潤就已達(dá)到約946億元，存量房業(yè)務(wù)的市占率在核心城市穩(wěn)居頭部。

圖源：貝殼2025年年報(bào)

而鏈家自己走的也從來不是"賺快錢"的路子。

它花了十幾年搭建ACN經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，從2008年起更斥巨資打造“樓盤字典”，累計(jì)收錄超2.89億套真實(shí)房源，只為兌現(xiàn)“真房源”的承諾；在全國多地推行安心服務(wù)承諾，僅沈陽一地，累計(jì)賠付就超過1300萬元；在北京推行雙邊收傭模式時(shí)，光是處理在途單退費(fèi)和已發(fā)傭金，就支出了超過3億元。

這些動(dòng)作的底層邏輯，是用基礎(chǔ)設(shè)施投入換取品牌信任，再用品牌信任換取長期的市占率和傭金溢價(jià)。

鏈家的核心競爭力，從來不是單筆交易能賺多少錢，而是“客戶愿意為這份信任多付一點(diǎn)”的定價(jià)權(quán)。

當(dāng)一個(gè)年?duì)I收近千億的平臺(tái)，旗下?lián)碛屑s2.8萬名經(jīng)紀(jì)人，并且正從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向裝修、租賃等全周期服務(wù)延伸，這樣一個(gè)企業(yè)，真的會(huì)為了82萬，去砸自己花了十幾年、投入幾十億才建起來的品牌護(hù)城河嗎？

從商業(yè)邏輯上講，這其實(shí)有些說不通。

對(duì)一家門店而言，82萬或許是個(gè)大數(shù)目。但對(duì)鏈家這個(gè)品牌來說，一旦“吃差價(jià)”被坐實(shí)，品牌信任崩塌帶來的損失，將是這82萬的百倍、千倍。

說到底，鏈家缺的不是這點(diǎn)錢。

它缺不起的，是消費(fèi)者的信任。

03

鏈家“不吃差價(jià)”的承諾

到底靠不靠譜？

拋開這起個(gè)案，一個(gè)更宏觀的問題是：鏈家為什么敢十幾年如一日地承諾“不吃差價(jià)，吃一賠十”？

這到底是一句口號(hào)，還是有底層機(jī)制兜底？

答案是后者。

圖源：上海鏈家官微

首先是ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）機(jī)制。

鏈家的ACN機(jī)制把一單交易拆解為多個(gè)角色，包括房源錄入人、房源維護(hù)人、客源推薦人、客源成交人等。每個(gè)參與環(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人都按事先約定的比例分傭。

這套機(jī)制對(duì)“吃差價(jià)”形成了天然的遏制力。原因很簡單：任何一個(gè)經(jīng)紀(jì)人試圖通過隱瞞真實(shí)成交價(jià)來獲取額外收益，都需要在整個(gè)系統(tǒng)的賬面上“做手腳”。但在ACN的透明規(guī)則下，每一筆錢的去向都在系統(tǒng)里留有記錄，所有參與分傭的環(huán)節(jié)都會(huì)看到最終的數(shù)字。一旦有人試圖篡改或隱瞞，系統(tǒng)內(nèi)的其他角色會(huì)第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)異常。

畢竟，這可不只是公司的損失，而是直接影響到每個(gè)人應(yīng)得的傭金。

換句話說，在ACN網(wǎng)絡(luò)里，吃差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)極高、收益極低。從博弈角度來說，這是一筆穩(wěn)賠不賺的買賣。

其次是簽約中心和資金監(jiān)管制度。

鏈家推行的是“三方簽約、資金存管”模式。買家、業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人必須在簽約中心當(dāng)面核驗(yàn)合同，所有房款通過銀行進(jìn)行存管，鏈家經(jīng)紀(jì)人全程不接觸資金。

此外，鏈家使用的是統(tǒng)一的制式合同，所有條款都經(jīng)過法務(wù)部門嚴(yán)格審核，員工無法隨意修改或添加任何內(nèi)容。想在合同里塞進(jìn)指定第三方過戶這類非常規(guī)條款，其實(shí)是難如登天的。

可以說，鏈家的整個(gè)交易流程設(shè)計(jì)，從源頭上就隔絕了“吃差價(jià)”賴以生存的兩個(gè)條件：

第一，三方當(dāng)面簽約，價(jià)格公開透明，沒有任何一方被蒙在鼓里；第二，資金經(jīng)手銀行，經(jīng)紀(jì)人接觸不到款項(xiàng)，自然也就沒有了做“背靠背”兩份合同的操作空間。

在鏈家的這套制衡機(jī)制下，門店經(jīng)紀(jì)人想“吃差價(jià)”，還要做到神不知鬼不覺，難度真的不是一般的高。

那么問題來了。既然鏈家很難吃到差價(jià)，那誰更容易做到這件事呢？

邏輯和行業(yè)實(shí)踐都指向同一個(gè)結(jié)論：

越小的中介，越容易通過差價(jià)獲利。

歸根結(jié)底，小中介屬于典型的“三無”存在：缺少統(tǒng)一規(guī)范的系統(tǒng)留痕，資金監(jiān)管也比較薄弱。想做兩份背靠背合同，讓買家賣家永遠(yuǎn)蒙在鼓里，對(duì)他們來說難度要比大公司低了幾個(gè)level。

這就是為什么“吃差價(jià)”在過去十幾年里一直是行業(yè)頑疾，而鏈家，恰恰是行業(yè)內(nèi)第一個(gè)公開承諾“不吃差價(jià)”，并且把“吃一賠十”白紙黑字寫進(jìn)合同的大品牌。

結(jié)語

回到這起事件本身。

鏈家在這件事上有沒有問題？

有。而且不小。

經(jīng)紀(jì)人李某惠未如實(shí)披露客戶親屬身份，違反親屬回避規(guī)定；經(jīng)紀(jì)人吳某雄在交易完成后虛構(gòu)待售信息、編造價(jià)格，這些行為直接傷害了業(yè)主的信任，也觸碰了職業(yè)底線。

為此，鏈家開除了兩名員工，處罰了管理者，并升級(jí)了管理規(guī)定：員工本人及直系親屬購買公司代理房源，簽約前須簽署《鏈家員工購房告知書》，明確披露身份、嚴(yán)格執(zhí)行親屬回避。

這是鏈家應(yīng)該承擔(dān)的代價(jià)。

但“吃差價(jià)”是另外一個(gè)層面的指控。

它的前提是中介利用信息不對(duì)稱，從買賣雙方之間賺取隱秘利潤。但在這起事件中，沒有任何證據(jù)表明鏈家或經(jīng)紀(jì)人從106萬到188萬之間拿走了任何一分錢，鏈家在這筆交易中也沒有收取傭金。

但是，一個(gè)值得思考的問題是，為什么整個(gè)輿論幾乎一邊倒地認(rèn)定“鏈家在吃差價(jià)”？

也許是因?yàn)檫@個(gè)劇本太符合人們的想象了。大品牌、小業(yè)主、巨額差價(jià)——每個(gè)元素都完美踩中了傳播的爆點(diǎn)。

只是在這個(gè)劇本里，最關(guān)鍵的幾個(gè)問題卻始終沒有答案：

高熙房地產(chǎn)為什么會(huì)拿出一份房管局查不到的195萬合同作為房價(jià)參考？又為什么在事發(fā)第二天以自己的手機(jī)號(hào)登記給史阿姨的房子做了一份188萬的合同？它的背后，是否有其他動(dòng)機(jī)？

我們也將拭目以待，持續(xù)關(guān)注，期待最終的真相浮出水面。

參考資料：上海廣播電視臺(tái)、看看新聞網(wǎng)、上海鏈家官微

主編：張艷

責(zé)編：行輪

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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