想賣房不是找個中介那么簡單，其中“奧妙”不說不破

二手房的掛牌量居高不下，很多人都著急脫手自己手中的房子。這里有置換需求也有資金需求。無論是什么樣的目的，大家的目的都是一樣的那就是盡快以高價成交?？墒鞘聦嵣虾芏嗳嗽谥薪閽炫频臅r候很容易被肌計劃拿捏，等真的成交的時候發現比鄰居賣的便宜。說實話中介和賣家根本不是一頭的。中介的核心目標是快速成交拿傭金，不是幫你賣出最高價。因此他們會用各種話術哄你降價，想鎖死房源就忽悠你簽獨家，隨便找個 “假客戶” 試探你的底價等等。那么作為賣家要如何確保自己的利益呢？

一、選人比選中介更重要

找中介不能隨便拉一個就委托，選人第一步就決定你會不會吃虧，溝通時三個問題，就能分清中介是否靠譜。

1，上來就吹大話，不管小區真實成交行情，盲目給你報超高掛牌價的中介，這樣的直接淘汰。什么別人估160萬我能掛180萬，這純粹是畫大餅釣魚先哄你獨家委托。結果兩三月沒人看房再勸你降價。如果一個房子掛牌時間很久又反復調價客戶會默認房子又硬傷。最后成交價格反而比正常行情低。

2，催你簽長期獨家委托的中介，謹慎接觸。很多人以為獨家之后會成為門店的主推房源，會有流量傾斜。實則結果并非如此，簽了獨家之后別的中介就算有高價客戶也不能對接，房子變成中介的庫存。獨家不是不可以但最好不要長期，期限最多15-30天之內，合同中白紙黑字寫明：低于心理底價不成交，到期沒賣出自動解約，不收取任何違約金。

3，只會打電話催降價，拿不出真實帶看數據的中介，趁早換掉。張口就是 “現在行情差，趕緊降價脫手最穩”，問他有多少人看房，客戶反饋如何，最近同戶型成交價格如何等等全回答不上來。毫無依據的勸你降價只是為了低價賣房而獲得傭金。相反負責的中介會結合真實數據，而不是空口制造焦慮逼你讓利。

二、與中介溝通的4條底線

選好中介只是第一步，日常溝通說錯一句話，都可能被摸清底線，狠狠壓價，這四件事一定要守住。

1，不主動透露自己的心理底價，一旦報出底價，中介轉頭就會去跟買家談判，買家會直接圍繞你的底線往下砍價。

標準回復話術記好：“價格合適我就出手，具體看買家付款方式。全款周期短可以小幅讓步，貸款周期長價格要高一點，有真實意向客戶咱們再當面細談?！?不把底牌亮出去，中介才有動力幫你往高價爭取。

2. 口頭出價不作數，所有意向必須落到紙面。

遇到這種情況直接反問：“客戶付款方式、首付金額、貸款資質、計劃簽約時間，全部整理文字發給我，有書面定金意向，我再考慮調價，沒有明確方案暫時不降價?！?沒有書面條件的出價，都只能算閑聊，不要輕易動搖。

3. 不要暴露自己急售的需求，不管你是置換新房、急需用錢，還是單純不想持有這套房，一定要統一口徑：“價格滿意就賣，價格不合適我可以留著出租，不著急出手。”一旦中介知道你急售，會默認你有價格讓步空間，后續會不斷制造市場低迷的假象，逼迫你大幅降價，議價主動權直接交到買家手里。

4. 傭金付款分節點，別一次性結清。大部分中介要求簽買賣合同就全額支付中介費，簽完合同之后，貸款審批、過戶、交房這些流程就敷衍了事，有問題找人都難。最好的支付節點是：簽訂合同30%，貸款通過40%，完成所有過戶并交房再支付30%。這樣中介就不會再簽單后當甩手掌柜了。另外，傭金也可以多家比價，找尋性價比高的。

三、賣房不一定要降價，也可以抬價

想中介幫你談高價，光約束還不夠，要設置激勵機制，讓中介成為你的 “銷售幫手”。

1，明確告訴中介房子的賣點又那些，比如采光、裝修、學區、配套、家電贈送等，避免中介為了成交幫著買家挑毛病，變相壓價。最好每次帶看之后能給你客戶的真實反饋以便你做出相應的調整。

2，小幅階梯降價，不要一步到位的大降價。正確的掛牌價格要預留談判空間，不要因為沒人看房就大幅降價，要根據實際看房人的數量和反饋逐步調整。如果真是沒人看房那也要優先優化渠道而不是盲目降價。

3，設置超價獎勵，激勵中介爭取高價?？梢院椭薪榧s定超底價成交的可以給予一定獎勵，雙方利益捆綁之后，中介自然會幫你爭取高價成交。目標一致共通也更便利。

對于賣家而言掛牌錢至少要找3家以上的中介評估房價，鑰匙也不要長期放在一家門店，簽約前要確定買家的資質沒問題，交易過程能夠順利進行。要記住，中介不是賣家的敵人，但也絕對不是朋友。所以在賣房過程中要把決定權掌握在自己手里。而不是全部委托給中介。一定要學會篩選、守住溝通底線，不簽長期獨家、不信口頭出價、不盲目降價。一套房子可能是普通人半輩子積蓄，多懂一點中介套路，多掌握溝通技巧，就能保住賣房收益，不會稀里糊涂低價賣房。