廣東
從2022年開始，國內(nèi)房價就進入了下行通道。到了2026年，調(diào)整仍在繼續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國百城二手住宅均價為12692元/平方米，環(huán)比跌0.32%，同比跌7.99%。
與此同時，救市政策也在不斷加碼，上海等一線城市推出"滬七條"，將房貸利率從5年期調(diào)整為1年期，意圖穩(wěn)住市場。
但政策能穩(wěn)住一時，穩(wěn)不住一世。
面對當(dāng)前撲朔迷離的樓市，有人拋出了一個問題：到了2030年，現(xiàn)在250萬的房子還值多少錢？
主流觀點認(rèn)為會出現(xiàn)分化。上海、深圳等一線城市核心區(qū)域，房價可能微漲10%到15%，達到275萬到300萬。而三四線城市則可能再跌20%到30%，縮水到175萬到200萬之間。
這個判斷，對三四線城市的預(yù)判基本靠譜，但對一線城市核心區(qū)的預(yù)期，明顯過于樂觀了。
當(dāng)前一線城市的小幅反彈，本質(zhì)上是限購松綁后剛需集中釋放的結(jié)果。隨著這波需求消化完畢，價格大概率重回下行軌道。更關(guān)鍵的信號是：一線城市成交中，300萬以下的房子占比高達70%。這說明什么？說明當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，根本撐不起核心區(qū)的高房價。
有業(yè)內(nèi)人士把話挑明了：未來全國房價都會去泡沫化，逐步回歸居住屬性。之前跌得多的二三線城市，泡沫已擠去大半，未來下跌空間有限，大約在20%到25%之間，250萬的房子還能剩187萬到200萬。
但真正值得警惕的，是一線城市核心區(qū)的"補跌"。
由于之前抗跌，一線城市核心區(qū)域的泡沫其實擠得最少。未來幾年一旦補跌，跌幅可能高達40%以上，250萬的房子可能只值160萬，甚至更低。
憑什么這么說？三個硬指標(biāo)擺在那里。
第一，看房價大趨勢。
本世紀(jì)初，房價趨勢是一路向上，閉著眼都能漲。但現(xiàn)在趨勢已經(jīng)反轉(zhuǎn)，各地泡沫尚未擠干凈，任何短期政策利好都改變不了長期調(diào)整的方向。250萬的房子，2030年的市值一定低于今天。
第二，看房價與收入之比。
二三線城市房價收入比在20到25倍，一線城市則超過40倍。這意味著普通人不吃不喝幾十年才能買一套房。高房價不可能長期脫離居民購買力，回歸合理區(qū)間是大勢所趨。而現(xiàn)在多數(shù)人收入增長已經(jīng)放緩，根本撐不起當(dāng)前的價格。
第三，看租售比。
以上海靜安區(qū)為例，一套650萬的房子，年租金不到10萬。也就是說，買房出租要65年才能回本。這個回報率，還不如把錢存銀行吃利息。大城市的房子早已沒有投資價值，只剩投機價值。未來投資購房需求會持續(xù)萎縮，指望核心區(qū)房價大漲，不過是一廂情愿。
所以結(jié)論很清楚：
到2030年，250萬的房子，在二三線城市大概值187萬到200萬，在一線城市核心區(qū)，可能只值160萬甚至更低。
房子正在從"資產(chǎn)"變回"消費品"。接受這個現(xiàn)實，比賭它反彈，要理性得多。
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