建設工程價款優先受償權的效力范圍：是否及于土地使用權？

核心問題

承包人享有的建設工程價款優先受償權，其優先效力范圍是否包括建設用地占用范圍內的土地使用權？在執行分配中，土地拍賣款是否可用于清償建設工程款？

裁判要旨歸納

建設工程價款優先受償權是法定優先權，其效力優先于抵押權和其他債權。但其優先受償的客體范圍具有特定性，僅限于承包人施工所形成、其勞動和材料價值物化于其中的建設工程部分，并不及于該建設工程占用范圍內的建設用地使用權。在對"房地一體"的財產進行整體處置時，應將拍賣價款區分為建設工程對應的價值和土地使用權對應的價值，并由建設工程價款優先受償權人和土地使用權抵押權人分別在其權利對應的價值范圍內優先受償。

案例解讀

優先權效力不及于土地使用權，整體拍賣款應予區分

某銀行上海分行與上海仲某建設工程有限公司等執行復議案

案號：上海市高級人民法院（2024）滬執復76號

入庫編號：2025-17-5-202-010

裁判觀點：

"承包人建設工程價款就該工程折價或者拍賣的價款享有優先受償權……但其優先權效力范圍僅限于施工工程形成的建筑物，并不及于該建筑物占用范圍內的建設用地使用權，其對建設用地使用權的價值部分并不享有優于其他債權人的利益。因此，在對案涉房產進行整體拍賣后，拍賣價款包含房產及土地使用權價值，應當作出區分并依據優先權位階及優先權效力范圍分別受償。"

執行分配中明確"房、地"價值分離清償規則

某銀行股份有限公司浙江自貿區支行與浙江某置業發展有限公司等執行實施案

案號：浙江省舟山市中級人民法院（2022）浙09執6號之七執行裁定

入庫編號：2024-17-5-101-037

裁判觀點：

"建設工程的價款是施工人投入或者物化到建設工程中的價值體現……因勞動者投入到建設工程中的價值及材料成本并未轉化到該工程所占用范圍內的土地使用權中，故對該土地使用權拍賣價款并不享有優先受償權。"該案執行要旨進一步明確：“執行中，土地及地上建筑物的拍賣價款不足以清償抵押權人和多個建筑工程施工主體的債權的……明確建設工程價款優先受償范圍僅及于建筑部分，不包括土地使用權。具體分配時，土地拍賣款用于清償建筑工程抵押貸款，建設工程拍賣先行用于清償建設工程款。”

實務指引

一、權利主張的精確性

承包人（優先權人）在訴訟請求及參與執行分配程序中，應須清晰認知自身優先權的法定邊界，主張其優先受償權僅限于其承建的建筑物部分折價或拍賣的價款。

二、權利保護的針對性

建設用地使用權抵押權人應充分關注涉工程執行案件的進展。當執行法院擬就"房地一體"的財產進行整體處置并以物抵債或制定分配方案時，若方案可能使建設工程價款優先受償權及于土地使用權價值部分，抵押權人應及時提出執行異議，主張對土地使用權對應的變現價款享有優先受償權，以維護自身擔保物權的完整效力。

三、執行程序的規范性

處置附有建設工程價款優先受償權及抵押權的房地產時，應遵循"房地價值分離、權利分別實現"的原則。在委托評估、確定保留價、制作分配方案等環節，應通過專業評估明確區分建筑物重置成本價值與土地使用權市場價值。分配時，須確保建設工程價款優先受償權僅在建筑物價值范圍內優先，土地使用權價值應優先清償該土地上的抵押權等擔保物權。

四、價值區分的專業性

在涉及此類權利沖突的案件中，各方當事人可積極推動或申請法院委托具有相應資質的資產評估機構，分別采用成本法評估建設工程價值、采用市場法或收益法評估土地使用權價值，并出具獨立的評估報告。該等專業意見是執行法院進行財產區分和制定公平清償方案的重要事實依據。

*本文僅供法律實務參考，不構成正式法律意見。

邱富民

上海市建緯（北京）律師事務所｜高級合伙人

合規與風控業務部 負責人

• 邱富民律師團隊深耕建設工程、公司股權、金融爭議及重大商事爭議解決領域，邱律師執業十八載，近兩年代理總標的額突破170億元。
• 團隊憑借卓越的專業素養，打造了多起行業標桿案例：代表性業績包括涉案39.15億元并入選最高人民法院民法典合同編司法解釋十大典型案例、最高法第239號指導性案例的新型爭議案；以及標的額達百億元并獲得一、二審全面勝訴的股權顯名糾紛案。
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