以前成都郊區(qū)房價(jià)貴得有多夸張？

　　有個(gè)朋友給我吐槽，他回想了當(dāng)年在成都買房的經(jīng)歷，都不敢相信，以前成都郊區(qū)樓市有多浮夸。

　　不談前幾年，成都新區(qū)房價(jià)要破六奔八這種離譜的觀點(diǎn)。

　　舉個(gè)稍微正常點(diǎn)的例子，錦江生態(tài)帶！

　　從以前很多人對(duì)錦江生態(tài)帶的看法，完全可以看到成都郊區(qū)板塊購房者，曾經(jīng)夸張到離譜的“野心”。

　　現(xiàn)在天府新區(qū)錦江生態(tài)帶，二手次新房成交單價(jià)大批1.5萬以內(nèi)，定位基本上卡死在郊區(qū)剛需剛改板塊。

　　但在2021年，很多人眼里，錦江生態(tài)帶二手房價(jià)對(duì)標(biāo)價(jià)是3萬。

　　甚至有成都房產(chǎn)博主信誓旦旦的說，鶴林村是洼地，賣3萬的二手房不要猶豫，沖啊！

　?。ㄟ@里解釋一下，當(dāng)時(shí)說的鶴林村就是現(xiàn)在的錦江生態(tài)帶）

　　甚至2020年，都已經(jīng)有人在網(wǎng)上提問，天府新區(qū)錦江生態(tài)帶和金牛區(qū)1.5環(huán)，哪個(gè)地段好，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

　　現(xiàn)在看，這些問題都不應(yīng)該有人問。

　　5環(huán)邊的一個(gè)郊區(qū)板塊，怎么和主城二環(huán)內(nèi)比？

　　但當(dāng)時(shí)不僅有人問，還有人回答錦江生態(tài)帶更好。

　　這幾年，我最大的感悟是：成都樓市板塊間下行沒有贏家，但不同區(qū)域輸?shù)牟罹嗪艽?，輸最慘的多是曾經(jīng)在樓市野心勃勃的郊區(qū)概念板塊！

　　不管是天東天西、興隆湖、怡心湖，還是今天我講的錦江生態(tài)帶。

　　說這些郊區(qū)板塊是成都樓市這幾年預(yù)期落差最大的并不為過。

　　為什么？

　　因?yàn)樵跇鞘校阉谢ɡ锖诘臇|西，變得有價(jià)值，都需要綁定地段和人口。（這一點(diǎn)也是買房一定要記到的點(diǎn)。）

　　而前幾年郊區(qū)板塊在樓市的崛起，房價(jià)的高漲，全都是只靠花里胡哨東西堆起來的，完全忽略地段和人口。

　　永遠(yuǎn)在談什么產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，什么城市界面，什么生態(tài)設(shè)計(jì)。

　　你一個(gè)五環(huán)外的郊區(qū)，談這些花里胡哨的，遠(yuǎn)不如談價(jià)格，價(jià)格便宜點(diǎn)，比什么都強(qiáng)。

　　這些花里胡哨的東西。對(duì)于主城的樓盤是稀缺，是錦上添花，對(duì)于郊區(qū)的盤只是賣高價(jià)的噱頭。

　　你不綁定地段和人口，這些花里胡哨的東西有什么用啊？

　　就拿以前，喜歡做比較的，天府新區(qū)錦江生態(tài)帶和錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)來說。

　　其實(shí)兩個(gè)板塊起點(diǎn)差不多，但走出了兩條完全不同的趨勢(shì)。

　　三圣鄉(xiāng)，從鄉(xiāng)下農(nóng)家樂，到逐漸發(fā)展的繞城文旅發(fā)展板塊，再到主城宜居改善板塊。

　　錦江生態(tài)帶，從鄉(xiāng)下郊區(qū)，到房價(jià)破三萬的潛力無限改善居住板塊，再到郊區(qū)剛需剛改板塊。

　　拉一下近三年的平均數(shù)據(jù)，看上去，錦江生態(tài)帶和三圣鄉(xiāng)掛牌均價(jià)剛好在同一水平。

　　大家都清楚，現(xiàn)在成都二手房，特別是新區(qū)二手房，掛出來的價(jià)格完全就是在騙傻子。

　　但趨勢(shì)起碼是明顯的，錦江生態(tài)帶和三圣鄉(xiāng)如今掛牌均價(jià)在同一水平線的前提說，三年前一個(gè)均價(jià)2.76萬，一個(gè)才2.24萬。

　　必須要承認(rèn)，三圣鄉(xiāng)也在跌，但無論是跌幅，還是流動(dòng)性，都遠(yuǎn)優(yōu)于錦江生態(tài)帶。

　　這也是當(dāng)時(shí)野心勃勃郊區(qū)概念板塊對(duì)標(biāo)主城板塊，如今的普遍現(xiàn)象。

　　當(dāng)時(shí)在同一水平，樓市下行幾年，看上去都在跌，都在退步，但主城的是從三樓退到二樓，郊區(qū)是從三樓甚至四樓退到地下室。

　　當(dāng)時(shí)那些可以對(duì)標(biāo)的板塊，早就不在同一梯隊(duì)了。

　　真說比規(guī)劃，比設(shè)計(jì)，比噱頭，郊區(qū)板塊在花里胡哨上，一比一個(gè)花哨，主城各個(gè)板塊是遠(yuǎn)不如它們，主城板塊最后能強(qiáng)過他們的核心原因，還是有人口和地段在托底。

　　現(xiàn)在回頭看，好像當(dāng)時(shí)拿一個(gè)五環(huán)邊的郊區(qū)板塊，對(duì)標(biāo)主城區(qū)的板塊是搞笑，是愚蠢。老讀者應(yīng)該也清楚，前幾年我寫很多風(fēng)險(xiǎn)提示的文章，甚至有大量不聽勸郊區(qū)房價(jià)崛起狂熱的支持者和購房者，來追著噴我。

　　你們現(xiàn)在可以想象一下，當(dāng)時(shí)的情況有多離譜。

　　就是我2021年寫文章提醒讀者，這些地方賣三萬有風(fēng)險(xiǎn)，一群人跑來說“你不懂，就是吃不到葡萄說葡萄酸，我們就要買，到時(shí)候暴漲到五六萬了來打你臉?！?/p>

　　雖然說是有點(diǎn)喜劇，但也能里理解，因?yàn)榉孔訉?duì)絕大多數(shù)人來說，太重要了，根本就做不到落子無悔。

　　大部分人不是專業(yè)出身，沒有過硬的消息渠道和專業(yè)理解，絕大多數(shù)人買房，只不過是被網(wǎng)上自媒體信息、被不懂變通的老一輩親戚朋友裹挾。

　　大家喜歡聽一夜暴富的買房故事，根本就考慮不到，買房一夜暴富的故事，基本上都是風(fēng)險(xiǎn)延遲的假象。